投資用物件はいつが売り時？高く売るためのタイミングと方法を解説

投資用の物件は、売却のタイミングをしっかりと見極めることが大切です。高く売れるタイミングで、売却や買い替えを行い利益を得ましょう。こちらの記事では、これから投資用物件の購入を検討している方、すでに投資用物件を持っているが売却のタイミングについて悩んでいる方へ向けた、物件を高く売るためのタイミングと方法を解説します。ぜひ参考にしてください。

投資用物件売却の流れとは？

投資用物件だからといって売却の流れに特別なことはなく、通常の物件と同じ流れです。基本的には不動産会社が売却の相談から査定、売却に必要な書類の案内はありますが、ある程度下準備は行っておきましょう。

また、不動産会社に依頼する前に売却予定物件の周辺の相場を調査しておくことがオススメです。売却に必要な書類も、何が必要かを事前に把握しておくだけで、スムーズに進めることができます。それでは、投資用物件の売却の流れを順にご紹介していきましょう。

不動産会社に売却の相談・査定依頼をする

まずは不動産会社に売却の相談と査定を依頼しましょう。その際、複数の不動産会社に依頼をしても問題ありません。

売却の相談や査定を依頼したからと言って、検討する時間は貰えます。自分の持っている投資用物件の価値がどのくらいなのか、知ることから始めましょう。不動産会社の担当者との相性や、高く売却してくれるのか、スピーディーな対応なのか、自分が納得いくまで探しましょう。

媒介契約の締結

不動産会社に査定が終わり売却を決めたら、次は売却を担当する不動産会社と媒介契約を行います。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があるため、どの媒介契約が自分に合っているかきちんと内容を理解しましょう。

一般媒介契約

• 複数の不動産会社に同時に依頼できる契約
• 売主自らが売却先を見つけて契約することも可能
• 不動産会社が積極的に売却先を見つけてくれない場合がある
• 販売活動の報告義務がない
• 売却までに時間がかかる場合もある

専任媒介契約

• 特定の不動産会社1社にのみ依頼できる契約
• 売主自らが売却先を見つけて契約することも可能
• 積極的な販売活動が期待できる
• 2週間に1回、販売活動の報告義務がある
• 不動産会社による買取保証がある
• 売却までの時間が早い可能性がある

専属専任媒介契約

• 特定の不動産会社1社にのみ依頼ができる契約
• 売主自らが売却先を見つけて契約することは不可能
• 積極的な販売活動が期待できる
• 1週間に1回以上、販売活動の報告がある
• 売却までの時間が最も早い可能性がある

上記のように「一般媒介契約」の場合、複数の不動産会社が売却先を探してくれます。それならば1社しか契約できない「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、売却まで時間がかかるのではと思うでしょう。

しかし「一般媒介契約」は販売活動の報告が不要なため、他の物件を優先され活動が積極的にならない可能性があります。それは、結果的に売却までの時間がかかってしまうでしょう。

「専任媒介契約」は2週間に1回、「専属専任媒介契約」は1週間に1回以上、販売活動の報告義務があります。そのため、積極的に売却活動をしてくれる可能性が高いのです。どの媒介契約が良いか、自分の要望とあわせて判断しましょう。

購入希望者の物件案内

売主は購入希望者が見つかったら、不動産会社の担当者と一緒に物件の内覧を案内します。
物件の魅力をアピールして、購入希望者の購買意欲を湧かせましょう。

なお投資用物件に居住者が居る場合、内覧してもらうことはできません。その際は「オーナーチェンジ物件」として、居住者との契約はそのままで新しいオーナーへ引き継がれます。

売買契約の締結

購入希望者と話がまとまった場合、「売買契約の締結」が必要です。このタイミングで、手付金を受け取ります。売買時に必要な契約書類は不動産会社が準備してくれますが、売主も準備しておくものがあるのでそれぞれ下記でご紹介しましょう。

不動産会社が準備してくれる書類

• 媒介契約書
• 買付証明書
• 売買契約書
• 精算書（清算書）
• 鍵受領書
• 物件引渡確認書

売主が準備するもの

• 実印
• 認印
• 顔写真付き身分証明書
• 収入印紙代

売買契約書に貼る収入印紙は、売主だけでなく買主も負担します。収入印紙の値段は売買契約の金額によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

物件の引き渡し・残金決済

投資用物件を買主に引き渡すタイミングで、残金を受け取ります。残金は一般的に、銀行振込です。買主が住宅ローンを使用している場合、買主がローンを申し込みした金融機関で取引を行います。

そして残金受け渡し後、物件の引き渡しが行われます。投資用物件の鍵や賃貸借契約書、各種設備の説明書、検査済証、設計図書、境界確認書などの各種書類を買主へ渡します。

賃貸人の地位継承通知

物件の貸主が変更になった場合、居住者へそれを通知して同意を得る必要があります。それが「賃貸人の地位継承通知」です。「賃貸人変更通知書」とも言います。

借主へ通知するタイミングは、売却後で問題ありません。通知書には、貸主が変更されたことによって生じる契約内容の変更を記載します。新しい貸主の情報の他、賃料の変更や振込先がある場合はそれも記載されます。

確定申告

不動産を売却し、売却益が出た場合は確定申告が必要です。売却した翌年に忘れずに行いましょう。会社員の場合は会社での年末調整がありますが、投資による所得は個人で確定申告が必要です。

投資用物件の売却価格の決め方

投資用物件は、いかに高く売却できるかがとても重要です。高く売るための売却価格の決め方について、説明していきましょう。

収益還元法

投資用物件の査定額を算出する方法は「収益還元法」が使われます。「収益還元法」には2つの計算方法があるので、知っておきましょう。

直接還元法

• 不動産価格（収益価格）＝（年間の想定賃料ー固定資産税などの経費）÷還元利回り

DCF法

• 不動産価格（収益価格）＝毎期得られる純収益の現在における価値の合計＋将来の売却価格の現在における価値

「直接還元法」は、売却する投資用物件の近隣の利回りを調査することで算出できます。「DCF法」は計算方法が複雑なので、自分で計算することは難しいです。正確に査定するには「DCF法」で計算する必要があるため、不動産会社から査定額が出るのを待たれる方がオススメです。

利回りの動向

「利回り」は物件の収益力を判断する指標の一つで、一年間の家賃収入が物件に対してどのくらいの割合かを示したものです。投資用物件は「NOI利回り」という、投資家が物件に対して一般的に期待する利回りを用います。利回りの価格が低ければ低いほど、収益価格が高くなるということを覚えておきましょう。

投資用物件の売却にかかる費用

売却にかかる費用をあらかじめ把握しておくと、売却活動をスムーズに行えます。投資用物件の売却にかかる費用について、説明していきましょう。

仲介手数料

「不動産仲介手数料」という、売却先を見つけてくれた不動産会社へ支払う仲介手数料が発生します。法律で定められた上限額があり、売却価格400万円以上の物件は以下の数式で算出できます。

仲介手数料=（売却額×3%）+6万円×消費税率

この数式で算出される仲介手数料は上限価格なので、不動産会社によってはこれより低い価格を提示していたり、値引きに応じてくれる場合もあるでしょう。

印紙税

不動産の売買契約書は課税文書となるため、印紙を貼る必要があります。そのため、印紙税が発生します。

抵当権抹消関連費用

投資用物件を購入する際に組んだ住宅ローンを返済できなくなった場合のために、債権者（銀行）が抵当物件を競売にかけることのできる権利を「抵当権」と言います。登記簿謄本に「抵当権」の権利を主張するために、債権者が登録を行います。

「抵当権」の抹消条件はローンが完済されていることです。ローンの完済は「払い終わって完済」する場合と「売却代金によって一括返済」する場合の2つがあります。

ローンを完済することで「抵当権」の権利は自動で抹消されますが、登記簿謄本の記載は「抵当権抹消」の手続きが必要です。そのため、「抵当権抹消関連費用」が発生します。「抵当権抹消関連費用」は「登録免許税」と「司法書士手数料」の2つあります。

「登録免許税」は、登記簿謄本から「抵当権」の記載を抹消するためにかかる費用です。不動産1つにつき、1,000円かかります。土地も1筆につき1,000円です。そのためマンションの場合は、土地と建物それぞれかかるので2,000円という計算になります。

抵当権の抹消の手続きは自分でも行えますが、司法書士に依頼する場合は「司法書士手数料」がかかります。司法書士に依頼する方法が一般的です。「司法書士手数料」の相場は15,000円と言われています。

不動産売却にかかる税金

不動産売却した際に売却益が出ると、税金がかかります。それは「譲渡所得」として、所得税と住民税、そして消費税です。譲渡所得税は以下の方法で算出できます。

譲渡所得税=譲渡所得金額×譲渡税率

譲渡所得金額とは売却価格ではなく、売却する際にかかった費用を抜いた利益のことで、以下の方法で算出できます。

譲渡所得金額=収入金額ー（取得費+譲渡費用）ー特別控除額

収入金額は買主から受け取った金額、取得費と元々自分が物件を購入した時にかかった全ての金額をいいます。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却するためにかかった費用のことです。特別控除とは、区画整理や特定住宅地造成のために土地を手放した場合などの条件があります。

投資用物件を高く売るタイミングとは？

投資用物件の売却は、利益を得るために高く売れるタイミングを見計らう必要があります。いつが売り時なのか、覚えておくと良いタイミングをご紹介しましょう。

大規模修繕の前

物件の大規模修繕の前は売却のタイミングにぴったりです。修繕費は居住者の毎月の修繕積立金で支払われますが、近年は工事費の上昇により修繕積立金では足りなくなることがあります。そのため、一時徴収金を請求される場合があります。大規模修繕の前に手放せば、もしもの時の一時徴収金は次の持ち主が支払うことになるので、損のないタイミングといえるでしょう。

家賃が近隣の相場よりも高い時

物件の家賃が近隣の相場よりも高い時は、高く売却できるタイミングです。例えば、物件に入居者が居る場合はすぐに利益の出る人気物件となります。しかし、その場合は内覧ができないので売却価格が若干下がる傾向にあります。

しかし、近隣の物件より家賃が高い場合、強気の価格設定にしても利回り重視の投資家が購入する可能性があります。そのため、家賃が近隣の相場よりも高い時は買い手が付きやすいといえます。

物件が空室の時

物件が空室になってしまう理由は、経年劣化や地域の過疎化などさまざまな要因があります。空室対策にリノベーションを行ったとしても、費用がかかった分は回収できるとは限りません。経年劣化以外の要因があった場合は、新しい入居者が見つからないこともあるでしょう。そのため新しい入居者がなかなか見つからず空室が続く時は、思い切って売却も検討するタイミングです。

路線価が上昇している時

土地に付けられる「公的な価格」の一種で、相続税評価額のことを「路線価」と言います。その路線価を用いて宅地の評価をする方法を「路線方式」と呼び、市街地にある宅地は路線価方式で評価されます。

路線価が上昇している時は、物件が高く売れる時です。国税庁のホームページに公開されている「路線価図・評価倍率表」で、自分の路線価を調べることが可能なので、売却のタイミングを逃さないようにしましょう。

月々の収支がマイナスになった時

投資用物件の場合、入居者が居て購入時の収入と支出、ローン返済額に問題がなかったとしても、年月が経つと月々の収支がマイナスになることがあります。

その理由は、家賃が統計的に年々1％ずつ値下がりしていくことが1つです。また、分譲物件は築年数が増えていくと、低目だった管理費や修繕費が値上がりしていくことにあります。
月々の収支がマイナスになるタイミングを見逃さないよう、月々の収支、中長期の収支は必ず定期的に確認しましょう。もしマイナスになってしまった時は、売却に向けて素早く動き出すタイミングです。

減価償却費用がローンの元金返済額を上回った時

「減価償却」とは、不動産を購入した際の金額を一定年数に分割し、毎年の経費として計上するための計算方法です。減価償却費用の計算式は以下となります。

減価償却費用=取得価額×定額法の売却率

しかし、減価償却費用が年間ローンの換金返済額を上回った場合、上回った額は経費に計上できない現金支出となることを「デッドクロス」と言います。デッドクロスになると、見た目は黒字となり所得税が加算されます。しかし、手元の資金はいずれマイナスとなってしまいます。そのため、減価償却費用がローンの元金返済額を上回るタイミングを逆算して、それまでに物件を売却しましょう。

築年数20年を迎える前

築年数20年というのは、排水設備の交換のタイミングであったり、内装修繕の時期です。そのため、修繕費用を支払わないようにするため、それより前の20年を迎える前には手放すタイミングといえます。

しかし、それでは買い手がつかないという不安がありますが、中古物件をリノベーションして新築同様のグレードにすることで人気物件となる場合があるでしょう。また、中古物件を安く購入して、自分好みの内装にできるからとリノベーション前提で物件を探している人も居ます。

また、不動産の価値は築年数20年以降は横ばいと言われており、。新築時が一番高く、20年に向けて下落していきます。そのため、築年数20年経ってしまうと下落の心配がないので、投資用物件としてはお買い得の物件となるのです。

引っ越しシーズンの直前

新入学や新社会人のスタートとなる3月4月は、引っ越しシーズンと言われています。その時期にあわせて物件を購入しようと考える人は多いでしょう。不動産の売買には長くて半年かかります。引っ越しが多くなる前の2月か3月の購入にあわせて、前年の8月頃から売却の準備を始めましょう。

投資用物件を高く売るための方法と注意点

投資用物件を高く売るためのタイミングや流れについては、ご理解いただけたと思います。
それ以外にも高く売るための方法や、そのための注意点をご紹介しましょう。

買主の視点が居住用とは異なる

投資用物件は買主が住むマンションではありません。投資用物件という資産を所持することによって、得られる利益を目的としているので、賃貸需要や利回りが判断基準となります。

投資用物件という資産を売却して利益を得たいなら、相場より安く購入したいと考えます。また、節税目的や遠方の投資家も物件を購入する可能性があります。物件の魅力は投資家目線を持って説明できると良いでしょう。

購入後5年を過ぎるまでは売らない

物件の保有年数に応じ、投資用物件には税率の軽減措置があります。以下のように、保有年数が異なります。

長期譲渡所得

• 物件の保有年数：5年超（譲渡した年の1月1日時点）
• 長期譲渡所得の税率：（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）=合計20.315％

短期譲渡所得

• 物件の保有年数：5年以下（譲渡した年の1月1日時点）
• 短期譲渡所得の税率：（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）=合計39.63％

そのため、長期譲渡所得の5年以上となるまで投資用物件は売却しない方がオススメです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討しましょう。複数の不動産会社に依頼することによって、市場価値を把握することもできます。
また、不動産会社を1件ずつ回ると時間がかかるので、インターネットの一括査定サービスを使う手もあります。複数の不動産会社に査定を依頼したからといって嫌な顔をされることもないので、納得行く査定額が出るまで不動産会社を探しましょう。

投資用物件が得意な不動産会社を探す

投資用物件は利回りや税金などの、投資家目線の売買ノウハウが必要です。賃貸契約の継承や賃貸管理についての知識も必要です。そのため、投資用物件の売買経験がある不動産会社に売却を依頼することがオススメです。

売却タイミングはプロの意見を聞く

投資用物件が得意な不動産会社はタイミングの見極め力が高いため、売却するにおいてとても重要なポイントです。

例えば、駅周辺の都市開発が予定されていたり、電車の新駅開業や急行や有料特急の停車駅になるといった市場動向を知っていることは、不動産投資にとってとても大切です。不動産屋というプロだからこそ、間違えのないベストなタイミングを教示してくれます。プロへきちんと相談し、意見を取り入れましょう。

投資用マンションは今が売り時

「不動産価値指数」という、国土交通省が毎月公表している数字があります。それによると2010年から右肩上がりで上昇を続けているので、投資用マンションは今が売りどきです。中古マンションの価格も上昇し、利回りも向上しているので、投資用物件の売却は「今」と言えるでしょう。

まとめ

投資用物件の売却をお考えの方は、今がオススメのタイミングです。その中でも、特に良い売却のタイミングを逃さないように不動産会社に査定を依頼、相談してみましょう。一つ注意しなければならない点が、ローンの返済が売却益を使ってもできない場合は自己資金の投入が必要となります。売却に良いタイミングだからといって、無理をしてはいけません。自分にとって、良い売却のタイミングを選びましょう。また、タイミング以外にも売却を依頼する不動産選びもとても大切です。信頼のできる不動産会社に依頼をしましょう。