オーナーチェンジ物件が売れない理由と対処法！売却しにくい物件の特徴とは？

オーナーチェンジ物件を売却する際、売れるまで時間がかかることがあります。入居者がいる状態での売却は、通常の賃貸物件とは異なり、買い手が限られるためです。

利回りやローン審査、内覧の可否など、売れにくい理由は物件ごとに異なります。オーナーチェンジ物件の売却を成功させるために、注意点や対処法について解説しますので参考にしてみてください。

オーナーチェンジ物件はなぜ売れないと言われるのか

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される投資用不動産のことです。新しいオーナーに交代するため、買主は購入後すぐに家賃収入が見込めます。

そのため、一見魅力的にも見えますが、売れにくいといわれる物件もあります。その背景として、買主側のローン審査の難しさや、利回りの低さ、さらには入居中であるため内覧ができないなどといった理由があるからです。

また、複数の要因が重なることで、一般的な賃貸物件よりも買い手が限られることがあります。まずは、オーナーチェンジ物件が売れないと言われる理由について詳しく解説していきます。

買主がローンの審査に通りにくいから

オーナーチェンジ物件は投資用不動産のため、住宅ローンではなく金利が高めの投資用ローンを利用することになります。投資用ローンは審査基準が非常に厳しく、安定した収入や自己資金の状況、過去の借入履歴などが慎重にチェックされます。

そのため、買主がローン審査に通らないことが多く、購入希望者が絞られてしまうのです。特に、サラリーマンの方や副業で不動産投資を考えている方にとっては、融資のハードルの高さがネックとなり、購入まで至らないこともあるでしょう。

収益性（利回り）の低い場合が多いから

オーナーチェンジ物件では、入居者との賃貸借契約が継続するため、家賃や更新料などの条件を買主が引き継ぐ形になります。そのため、現在の家賃設定が市場相場よりも低く設定されている場合、利回りが期待値を下回る可能性があります。

また、築年数が経過した物件は修繕費用もかかるため、実質的な手取り収入がさらに減ってしまうこともあるでしょう。しかし、購入後すぐに家賃を値上げすることは現実的ではありません。

入居者の退去もオーナーが強制できないため、思い通りの運用ができないという点から、利回りの低いアパートやマンションは買い手に敬遠されがちです。

事前に内覧することが難しいから

オーナーチェンジ物件では入居者がいるため、売買契約前に部屋を内覧できないことがほとんどです。

不動産投資であっても、部屋の状態を直接確認できないことに不安を感じる買主は多く、購入を躊躇する要因になります。内装や設備の劣化状況や稼働状況、実際の住環境などを確認できないまま契約を進めると、ある程度のリスクを伴うからです。

仮に、写真や図面を用意していたとしても、「実際の部屋を見たら後悔するかもしれない」という心理が働き、売れにくくなる傾向にあります。

オーナーチェンジで売れない物件の特徴

オーナーチェンジ物件のなかには、長期間売れ残ってしまう物件もあるでしょう。それは、物件のスペックや周辺環境、空室リスクなど買い手側が購入を躊躇する要因があるからです。

売れにくいオーナーチェンジ物件に共通する3つの特徴について見ていきましょう。

物件の築年数が古い

築年数が古い物件の多くは、建物自体の老朽化が進んでおり、今後の修繕費やメンテナンスに高額なコストがかかることが予想されます。特に築30年以上の物件では、外壁や屋根の補修、共用部分の劣化などが課題となり、「将来負担になるかもしれない」と考える買主もいるでしょう。

また、古い物件の中には耐震性能の基準を満たしていない場合もあり、災害時などのリスクも考えられます。室内の設備も古い場合は、入居者のニーズに合わず空室リスクが高くなりがちです。

立地条件が悪い

アパートの価値を左右する要素の一つが立地条件です。たとえば、以下のような立地の場合は買主から敬遠される恐れがあります。

• 駅から遠い
• 周辺に生活便利施設（スーパー、コンビニ、郵便局、病院など）が少ない
• 人通りが少ない
• 治安が悪い
• 災害リスクが高い

立地条件は物件の収益性に大きく影響します。たとえ、現在入居者がいたとしても、退去後に新たな入居者を見つけることが困難なエリアでは、空室リスクが高いと判断されるでしょう。

また、立地条件が悪いエリアでは賃料設定も低くなりやすく、収益性（利回り）も下がる傾向にあります。安定した家賃収入と資産価値の維持を重視している買主からは、立地条件が悪い物件は避けられやすいのです。

空室率が高い

オーナーチェンジ物件において、空室率の高さは非常に重要視される問題です。入居中の部屋がある場合でも全体の空室が目立つと、物件全体の魅力が損なわれてしまいます。

また、空室が多いということは、そのエリア自体の需要が低い可能性があるため、買い手側に今後の賃貸経営に不安を抱かせてしまいます。空室率が高いオーナーチェンジ物件は市場での評価が低くなり、売却が難航しやすい傾向です。

オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売却できるという大きなメリットがある一方で、物件の状態や収益性、立地条件などによっては買い手がつかないケースもあります。

特に、築年数の古い物件や空室率の高い物件は売却活動が長期化することもあるでしょう。こうした状況に直面した際、具体的な改善や対処をする必要があります。

対処法として、以下の3点が挙げられます。

• 空室のリフォームや共用部の修繕
• 売却価格の見直し
• 建物を解体して土地だけで売却

オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法について詳しく解説します。

空室のリフォームや共用部の修繕を行う

空室かつ内装や設備の劣化が進んでいると次の入居者が見つかりにくく、結果として収益性が低下します。

そこで、空室のリフォームを行い、最新の設備やデザインを取り入れることで、賃貸需要を高めることが可能です。また、共用部の修繕も重要で、エントランスや廊下、階段などが清潔かつ安全に保たれていると、管理状態の満足度を高めるポイントになります。

買い手側に良い印象を持ってもらえるよう、リフォームやリノベーションを行うと良いでしょう。

売却価格を相場よりも下げる

オーナーチェンジでは一般的な不動産売買と異なり、投資家が主な買主となります。そのため、利回りや投資効率が重視されます。

利回りが十分でなかったり、将来的に不安があると判断されたりすると、よほど魅力的な価格設定でなければ売却は難しくなるでしょう。そのため、相場よりも価格を下げることは、売れ残りを防ぐための有効な手段です。

また、売却価格を適切に調整することで、新たに物件を探している買い手側の目に留まりやすくなります。不動産会社と相談して、タイミングを見て価格を見直すことは非常に重要です。

建物を解体して土地だけで売却する

築年数が古いまたは空室率が高い物件で、リフォームをしても入居者が見込めない場合は、思い切って建物を解体して、土地のみ売却する方法もあります。

土地は建物と異なり劣化しない資産のため、住宅用地や店舗、駐車場用地など、用途の自由度が高い点は買い手にとって魅力的です。特に好立地のアパートやマンションであれば、古い建物がある状態よりも土地のみのほうが売却価格が高くなるケースもあります。

ただし、解体費用は売主負担になるため、収支のシミュレーションをしっかり行い、不動産会社など専門家の意見を取り入れながら判断することをおすすめします。物件が売れないときの最終手段として、土地だけの売却を選択肢に加えておきましょう。

オーナーチェンジで物件を売るときの具体的な流れ

ここでは、オーナチェンジで物件を売るときの流れについてわかりやすく解説します。

①物件状況の整理・書類の準備
登記簿謄本や管理規約、固定資産評価証明書などを用意し、物件の概要を把握しておきましょう。また、賃貸状況（入退去があるかなど）の確認も重要です。

②不動産会社へ査定依頼・媒介契約の締結
売却価格を決めるために不動産会社へ査定を依頼します。複数の不動産会社で査定してもらい、査定額を比較することで相場価格がわかるでしょう。

担当者の知見や営業力などを考慮し、信用できる不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、どの媒介契約を選ぶかは売主の自由です。

③売却活動開始
媒介契約が締結されると売却活動が開始します。入居者がいる物件では内覧はほとんど行われないため、買い手側に向けた資料を作成しておくとよいでしょう。

必要な資料として、レントロールや、修繕やリフォーム履歴がわかるものが挙げられます。

※レントロール：賃料一覧表のことで、各部屋の賃料、入居日、契約内容などを記載したもの

④売買契約の締結
買主、売主の双方が価格や条件に合意すると売買契約を締結します。不動産会社が作成する重要事項説明書や売買契約書には、引き継がれる賃貸借契約の内容が明記されています。そのほかの付帯設備表や物件状況報告書は売主が用意しなくてはいけません。

※付帯設備表：設備の有無や不具合の状況を記載したリスト
※物件状況報告書：雨漏りやシロアリ被害の有無など、建物の不具合を報告するための書類

⑤決済・物件の引渡し
決済準備が整ったら、司法書士立ち会いのもと決済・引渡しを行います。同時に、入居者から預かっている敷金や、家賃の残額（日割り分の精算）、賃貸契約を買主へ引き継ぎます。決済のタイミングで、所有権移転登記の手続きも行うとよいでしょう。

⑥入居者へオーナー変更の通知
入居者に所有者変更を通知し、今後の家賃振込先や新オーナーの連絡先を知らせます。通知する際は、入居者から同意書をもらっておくとトラブル回避につながります。

オーナーチェンジ物件は一般的な物件と比較すると取引が特殊なため、信頼できる不動産会社を見つけることが成功するポイントです。