オーナーチェンジでアパートを売却すると損？注意点や売れる方法を徹底解説

アパートなどの賃貸物件を売却する場合、「オーナーチェンジ物件」としての売却が可能です。

入居者との賃貸契約や家賃収入がそのまま継続される一方、通常の売却とは異なる注意点が数多くあります。オーナーチェンジによるアパートの売却方法について、メリットや注意点についても詳しく解説します。

オーナーチェンジ売却と普通の売却との違い

オーナーチェンジとは、賃貸借契約はそのままに入居者がいる状態の物件を売却することです。オーナーチェンジにより物件を所有した買主は、物件の所有権や家賃収入を得る権利を引き継ぎます。

賃貸借契約そのものが買主に承継されるため、敷金や保証金などの返還義務も新オーナーに引き継がれるのが特徴です。

不動産売却との違いは、入居者の有無や内覧の可否などが挙げられます。普通の売却との違いについてわかりやすく表にまとめました。

比較項目	オーナーチェンジ	普通の売却
入居者の有無	有（賃貸を継続したまま売却可）	無（空室or売主が居住している）
内覧	不可（入居者がいるため）	可
買主の目的	投資目的	自己居住or投資目的
売却価格	相場よりやや安くなる傾向あり	相場はほぼ市場価格どおり
引渡し後	すぐにアパート運営を開始できる	空室で引き渡されるor売主が退去

アパートをオーナーチェンジで売却する場合、利回りや流動性のリスクから一般的な不動産と比較すると、価格がやや低めに査定されることがあります。

オーナーチェンジでアパートを売却するメリット

オーナーチェンジ物件を売却する場合、入居者との退去交渉が不要になります。そのほかのメリットは以下のとおりです。

• 原状回復やリフォームせずに売却できる
• 売却成立までは家賃収入が得られる
• 早期に売却できる可能性がある

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

原状回復やリフォームせずに売却できる

オーナーチェンジでは入居者がいる状態で賃貸物件を売却するため、退去後に必要な原状回復やリフォームを行わずにそのまま売却が可能です。売主は手間や費用を大幅に抑えられるため、負担を軽減できます。

ただし、アパート全体が老朽化していて収益性に悪影響が出る場合や、給排水設備に不具合があるなどの場合は、ある程度の修繕費用が必要になります。

売却が成立するまで家賃収入が得られる

アパートに入居者がいる場合、売却期間中でも安定して家賃収入を得られることは、オーナーチェンジにおけるメリットの一つです。

仮に、物件がなかなか売れず売却期間が長引いてしまっても、売却が成立するまでは収入ゼロの期間が発生しません。そのため、自分のペースで売却を進められるのも魅力です。

早期にアパートを売却できる可能性がある

オーナーチェンジ物件は、「すでに家賃収入がある＝利回りが明確」なため、投資家からの需要が高い傾向にあります。

また、不動産投資のメリットとして、購入後すぐに収益を得られる点や、入居者募集や入居手続きの手間を省ける点、資産運用の一環で安定した収入が得られる点などが挙げられます。

そのため、投資家のニーズに合致すれば、一般的な不動産よりもスピーディーに売却を進めることが可能です。

オーナーチェンジでもアパートを売りやすくするコツ

オーナーチェンジでアパートを売却する場合は、入居者がそのままで引き継ぐという特性から、買主は収益性やリスクを慎重に判断します。

そのため、売却活動においては投資家（買主）目線での魅力づけが重要です。特に、売却理由の明確化や、入居率の向上、専門業者の選定などのポイントを押さえることで、スムーズな売却につながるでしょう。

アパートをオーナーチェンジで売りやすくするコツについて解説していきます。

売却する理由をきちんと買主に説明する

オーナーチェンジ物件は、現在の入居者がそのまま継続してアパートに住むため、買主は「なぜ売却するのか？」という点を気にするでしょう。

たとえば、「資産を整理するため」や「他の投資先に資金を移したい」など、ポジティブかつ合理的な理由を説明することで、買主の不安を払拭できます。

一方、「空室が埋まらない」や「入居者からクレームが多い」といったネガティブな理由を強調してしまうと、利回りやリスクに対する不安を与え、買い手がつきにくくなる可能性があります。

そのため、買主へは適切な期待感を持たせるような説明が重要です。買主が安心してアパートの購入を決意できるように、売却する意図や背景を虚偽なく丁寧に伝えることがポイントです。

できるだけ入居者率を高める

オーナーチェンジで売るときは、現在の家賃収入や入居率が買い手の判断材料になります。空室率が多いと、「空室リスクが高い物件なのでは？」と懸念されてしまい、価格交渉や購入見送りの原因となるからです。

そのため、売却前に可能な限り空室を埋めておくことが非常に重要です。家賃設定や入居条件を見直し、不動産会社へ相談するなどして入居率を上げましょう。満室に近い状態にすることで、物件の収益性をアピールできるため、買い手がつきやすくなります。

オーナーチェンジで売却実績がある業者に依頼する

一般的な不動産売買と異なり、オーナーチェンジでの売却には専門的な知識と経験が必要です。

収益物件としての価値をどのように説明するか、入居者との契約内容をどのように引き継ぐか、投資家にとって魅力的に見せるための資料作成などが求められます。

そのため、オーナーチェンジの売却実績が豊富にある不動産会社に依頼することで、適切な価格設定と販売戦略が期待できるでしょう。さらに、投資家とのネットワークを持っている会社であれば、早期売却につながる可能性も高まります。

アパートをオーナーチェンジで売却するときの注意点

オーナーチェンジでアパートを売却する際は、入居者が住んだまま物件の所有者が変わるため、通常の売買とは異なる手続きや確認事項があります。特に注意したいのが以下のトラブルです。

• 敷金の引き継ぎがされておらず、新しいオーナーが退去時に全額返還を求められた
• 設備の不具合を知らされず、入居者からのクレームで急な修繕費が発生した

トラブルを未然に防ぐために、オーナーは売却時に以下の対応を行うとよいでしょう。

• 賃貸借契約の内容のすり合わせ
• 敷金や修繕費の引き継ぎ
• 設備の不具合や修繕履歴の報告
• 入居者への通知と配慮

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

賃貸借契約の内容についてすり合わせる

オーナーチェンジでは、既存の入居者との賃貸借契約を新しいオーナー（買主）が引き継ぐ形になります。

そのため、売主と買主の間で契約期間や家賃、更新条件、特約事項、退去時の条件など賃貸借契約書の内容をしっかり確認して、すり合わせておくことが重要です。

特に、原状回復の条件や更新料の取り扱いなどは入居者とトラブルになりやすいため、売主と買主と認識を合わせましょう。また、口頭でのやり取りは極力避けて文書化することも大切です。

曖昧な記載や賃貸借契約書の内容が古いまま更新されていない場合、売却したあとに法的トラブルに発展するケースもあるため注意してください。

敷金や修繕費の引き継ぎを行う

敷金や入居者から預かっている保証金などは、オーナーチェンジ後も新しいオーナーが返還義務を負うことになります。そのため、売主から買主へ正確に金額と保管状況を伝える必要があります。

引き継ぎが不完全のまま買主が運営を始めると、将来入居者が退去する際に敷金返還トラブルが発生し、法的責任を問われるかもしれません。

過去に行った修繕費用や、予定されている共用部などの修繕積立金がある場合は、その内訳や支払い状況もあわせて引き継ぐことが大切です。買主が修繕費の見通しを持てるよう、修繕履歴や見積書などの資料も準備しておくと良いでしょう。

設備の不具合や修繕履歴を報告する

給湯器やエアコン、配管、電気設備などのアパート内の設備に不具合がある場合は、正確に報告するだけでなく、修繕履歴もあわせて伝える必要があります。

故障やトラブルを隠したまま引き継がれると、新しいオーナーが予期しない修理費用を負担することになり、損害賠償の請求を受ける可能性があるからです。

また、設備の寿命や過去の交換履歴、メンテナンス履歴を明確にすることで、買主は将来的な修繕計画や予算を立てやすくなります。入居者からのクレーム履歴も含めて共有することで、信頼性のある引き継ぎができ、売却後のトラブル防止にもつながるのです。

既存入居者への通知と配慮を行う

オーナーチェンジによる売却では、入居者に対して事前に通知を行うことが重要です。

法律上は、賃貸借契約がそのまま継続されるため入居者の同意は不要です。しかし、突然オーナーが変わることを知らされて入居者が不安に感じたり、トラブルの原因になったりすることがあります。

特に、家賃の振込先の変更や管理会社の変更がある場合は、丁寧な説明とともに新しい体制を案内することで混乱を防げます。

さらに、入居者との信頼関係を維持することで、家賃滞納防止や退去リスクの低下にもつながります。単なる事務的な連絡にとどまらず、入居者が安心して住み続けられるよう配慮することが重要なのです。

初めてアパートを売却する方など不安や悩みがある場合は、オーナーチェンジ物件の売却実績が豊富な不動産会社に一度相談してみましょう。専門家のサポートを受けることで、スムーズな売却が可能です。