不動産投資の「利回り」計算方法とシミュレーション。表面利回りと実質利回りとは？

不動産投資をする上で「利回り」は必要不可欠な情報のひとつです。言葉自体は聞いたことがある方も多いと思いますが、計算方法まで理解している方は意外と少ないのではないでしょうか。この記事では、「利回り」の基本的な情報や計算方法をくわしく解説します。計算式を使った、具体的なシミュレーションも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の「利回り」とは

投資用の不動産物件を見ていると、購入価格とともに必ずと言っていいほど「利回り〇％」という文字を見かけます。この数字は、その物件によってどのくらいの収益が見込めるかを判断する数字です。では、たくさんの収益をあげたいからといって、利回りの高さだけで物件を決めて良いものでしょうか。実は、利回りは高いだけが良いとは限りません。より良い物件を見つけるには、不動産投資の正しい利回りを知ることが必要です。

不動産投資における利回りの種類

不動産投資で度々登場する「利回り」ですが、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あります。似たような言葉ですが、計算式が異なるため同じ物件でも違った数字が算出されます。表面利回りと実質利回りは、不動産投資の基礎的な用語です。これから不動産投資をはじめる方や興味がある方は必ず覚えておきましょう。

表面利回り

「表面利回り」とは、その名の通り、1年あたりの表面的な収益率を表す数字です。物件価格に対して、どの程度の家賃収入が得られるかを示す指標となります。表面利回りは、年間の家賃収入と物件購入額のみで簡単に算出できる数字です。管理費や固定資産税などの変動する可能性がある諸経費はまったく含まれない、シンプルな数式で算出されます。投資用の物件情報で見かける利回りは、表面利回りが使用されている場合がほとんどです。

実質利回り

不動産投資では、家賃収入が100％利益になるわけではありません。管理費や固定資産税など、年間を通してさまざまな経費がかかるからです。その諸経費を考慮して算出するのが「実質利回り」です。諸経費を計算に加えることで、より具体的な収益率がわかります。実質利回りは年ごとに変化することも覚えておきましょう。

そのほかの利回り

利回りには、表面利回りと実質利回りのほかにも、いくつかの種類が存在します。実質利回りで考慮する諸経費に加え、ローンの返済額も考慮して算出するのが「返済後利回り」です。ローンを組んで不動産投資をする場合、返済後利回りも把握しておくことをおすすめします。「自己資金投資利回り」は、自己資金額に対して出た収益の割合を表す数字です。この数字を見れば、いかに自己資金を効率的に利用して収益を得ているかがわかります。不動産投資は、ローンの組み方によって自己資金利回りをかなり高くすることも可能です。

表面利回りと実質利回りの違い

シンプルな計算式で算出できる「表面利回り」と、諸経費を考慮した「実質利回り」の違いをさらにくわしくみてみましょう。投資用の物件を検索する場合は、まず「表面利回り」を確認します。不動産会社の広告に掲載されている、15％などの高い利回りは表面利回りです。あくまでも目安の数字ですので、どのような物件なのかを知る指標のひとつとして捉えるとよいでしょう。実際に物件を検討する場合に重視すべきなのが「実質利回り」です。実質利回りを見れば、より現実的な収益率を推測できるので見極めに役立ちます。どちらの利回りも、高ければ高いほど良いわけではありません。数字の高低だけで飛びつかないためにも、利回りの違いを正しく覚えておきましょう。

不動産投資の利回り計算方法

利回りの意味は知っているものの、自分では計算したことがない方も多いのではないでしょうか。もちろん利回りは、不動産の物件情報で知ることができます。ですが実際に不動産投資を始めるのであれば、ご自身で利回りを計算してみることをおすすめします。言葉の意味だけでなく計算方法も知ることで、具体的な収益プランが立てられるようになるでしょう。

ここでは、表面利回りと実質利回りの計算方法や注意点などを紹介します。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、下記の計算式で算出できます。
表面利回り＝（年間の収入÷物件の購入費用）÷100
年間の収入とは、1年間の家賃収入のこと。家賃が月10万円の場合なら、10万円×12ヶ月＝120万円が年間の収入です。
必要な数字は2つのみと、とてもシンプルな計算方法です。毎年変動する諸経費を考慮していないことから、不確定要素が多いことがわかります。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、下記の計算式で算出できます。

実質利回り＝（年間の収入ー管理費などの諸費用）÷（物件の購入価格＋登録免許税などの諸費用）×100

表面利回りに比べると、実質利回りの方が加味する要素が多くなるため、利回りが低くなります。広告で見ていた利回りと大幅な差異が発生し、驚くかもしれません。

計算式は複雑になりますが、現実的な収益を知りたい場合は、実質利回りを用いるようにしましょう。

実質利回りの諸費用とは

実質利回りを求める計算式で必要となる諸費用には、どのようなものがあるのでしょうか。ここでは主な諸費用を紹介します。

▼管理委託料
　入居者募集や清掃などを管理会社に委託する場合の費用

▼水道光熱費
　廊下やエレベーターなど、共用部にかかる電気代など

▼修繕費積立金
　劣化設備の交換や、大規模な修繕に備えて毎月積み立てておく費用

▼借入金利子
　ローンを組んでいる場合の利子

▼租税公課
固定資産税や都市計画税など

細かな諸費用を計算式に加味すればするほど、より現実的な実質利回りを算出できます。

利回りを計算する際の注意点

表面利回りでも実質利回りでも、計算式で算出できる数字はあくまでも指標です。収益を保証する数字ではないことを覚えておきましょう。
いくら利回りが高くても、空室状態が続いていたり管理状態がよくなかったりすると、思った収益が見込めない可能性も少なくありません。
反対に利回りが低くても、常に満室状態なら、将来的に収益が見込める可能性があります。利回りは判断項目のひとつとして捉え、しっかり見極める力が必要です。

不動産投資にかかる諸費用

不動産投資をはじめる際には、さまざまな手続きや手数料などの費用が必要です。不動産購入時だけでなく、運用を続ける上でも定期的にかかる費用もあります。

不動産投資にかかる諸費用をあらかじめ把握しておくことも、不動産投資を成功させるポイントです。初期コストとランニングコストにわけて解説します。

不動産購入時の初期コスト

不動産を購入する際には、物件の購入金額以外にさまざまな初期コストがかかります。どのようなものが該当するのかをチェックしていきましょう。

▼不動産仲介料
不動産会社（仲介会社）に支払う手数料

▼司法書士手数料
所有権移転登記を司法書士に代行してもらった場合の手数料

▼不動産登記費用
所有者を明らかにするために、所有権の登記をする際の手続きに必要な費用

▼金融機関への融資手数料
不動産投資ローンを組む場合、融資を受ける金融機関に対して支払う手数料

▼火災保険料・地震保険料
購入する物件にかける火災保険や地震保険の料金
※必須ではありませんが、融資を受ける金融機関によっては火災保険への加入が条件となる場合もあります

▼固定資産税・都市計画税
1月1日時点での不動産所有者が納税する税金
※物件を購入し、所有権が移った時点から納税義務が発生します

▼不動産取得税
不動産を取得したときに、取得した人に対して課税される税金

▼収入印紙代
契約書類などに貼る印紙代

▼そのほか
振り込み手数料など

年間のランニングコスト

ランニングコストとは管理を維持するための費用です。1回だけではなく定期的にかかる費用なので、代表的なものは把握しておきましょう。
初期コストとしても紹介した、固定資産税・都市計画税などの税金や、火災保険などの保険料はランニングコストにも含まれます。以下にそれ以外のランニングコストを紹介します。

▼管理費
入居者募集や共用部の清掃などを、管理会社に委託する場合に必要となる費用

▼修繕費
入居者が退去した際の原状回復にかかる費用など
※状況によって想定以上の費用がかかる場合があります

▼修繕積立金
劣化設備の交換や、大規模な修繕に備えて毎月積み立てておく費用

▼水道光熱費
廊下やエレベーターなど、共用部にかかる電気代など

▼所得税
不動産投資で収益が出た場合にかかる税金

利回り相場と最低ライン

不動産投資を始めるにあたり、気になるのが利回り相場ではないでしょうか。いったい何％の利回りがあれば安定した収益がでるのか、多くの人が疑問に思うことです。不動産の利回りは、物件の立地や構造、築年数などさまざまな要素で異なります。そのため「利回り相場は〇％」と一概に言えないのが現実です。ここでは、あくまでも目安としたい利回り相場や最低ラインを紹介します。

不動産投資の利回り相場

主要都市部のワンルームマンションであれば、表面利回り4〜5％前後が相場と言われています。東京よりも広島や福岡などの地方都市の方が、利回りが高くなりやすいです。利回り相場は、区分マンションなのか一棟アパートなのかなど物件によって異なります。また、利回りを算出する際に使用するデータによっても差が生じます。現時点での数字だけでなく、時系列の推移も確認すると良いでしょう。

理想の利回りと最低ライン

利回りは高ければ高いほど良いわけではありません。相場に1〜2％程度を上乗せした数字を、理想の利回りとして考えると良いでしょう。一方、不動産の利回り最低ラインは5％と言われています。利回りが低すぎると収益は見込めないので、5％程度の利回りを最低ラインとして捉えておきましょう。

利回りシミュレーション

高額な不動産を購入し運用するためには、購入前のシミュレーションが大切です。シミュレーション時点で利益が見込めない物件に投資するのはおすすめできません。ここからは、実際に具体例を挙げて、不動産投資の利回りシミュレーションをしてみましょう。

※物件価格や費用などは仮の価格です
※計算を簡易にするため、諸費用は管理費用のみとして計算します

新築区分マンションの利回りシミュレーション

新築の区分マンションを購入した場合を想定して、利回りをシミュレーションしてみましょう。

物件：新築のワンルームマンション
物件価格：3,000万円
想定家賃収入：144万円（12万円×12ヶ月）
購入時諸費用：300万円
年間運営費：14万4,000円（管理費 12,000円×12ヶ月）
▼表面利回り
（12万円×12ヶ月÷3,000万円）×100＝4.8％
▼実質利回り
（12万円×12ヶ月- 12,000円×12ヶ月）÷（3,000万円+300万円）×100＝3.93％（小数点第3位四捨五入）
計算の結果、表面利回りは4.8％、実質利回りは3.93％となりました。ここでは管理費用のみで計算しているので、実際の実質利回りはさらに小さくなると予想されます。

中古区分マンションの利回りシミュレーション

次に、中古の区分マンションを購入した場合を想定して、利回りをシミュレーションしてみましょう。
物件：中古のワンルームマンション
物件価格：1,000万円
想定家賃収入：84万円（7万円×12ヶ月）
購入時諸費用：100万円
年間運営費：6万円（管理費 5,000円×12ヶ月）
▼表面利回り
（7万円×12ヶ月÷1,000万円）×100＝8.4％
▼実質利回り
（7万円×12ヶ月- 5,000円×12ヶ月）÷（1,000万円+100万円）×100＝7.09％（小数点第3位四捨五入）
計算の結果、表面利回りは8.4％、実質利回りは7.09％となりました。
今後修繕やリフォームが必要となれば、実質利回りが下がると予想されます。特に中古物件の場合は、物件のメンテナンスについても考慮する必要があるでしょう。

利回りが低くても検討するべき物件

利回りだけがすべてではありませんが、それでも多くの人は利回りの高い物件に惹かれるものです。ときには物件情報の利回りだけを見て、利回りの低い物件は検討すらしないこともあるかと思います。先にも解説してきましたが、利回りの高さが必ずしも収益の高さではありません。利回りが理想より低くても、検討する価値のある物件もあります。ここからは、利回りが低くても検討すべき物件の条件をお伝えします。優良物件を見逃さないためにも、参考にしてみてください.

立地条件が特に良い

駅まで徒歩圏外や周辺に店がないなど立地が悪い物件は、物件自体の価格が安いため、利回りが高くなる傾向があります。反対に、駅近や主要鉄道沿線など立地が良い物件は、物件自体の価格が高く、利回りが低くなりがちです。立地条件が特に良い物件は、利回りは低いものの、入居を希望する人が多く空室率が低いです。空室になりにくいということは、安定した収益が見込めるということ。長期的に見ると優良な物件と言えるでしょう。駅近や主要鉄道沿線、大型ショッピングモール周辺などの立地条件が抜群に良い物件は、利回りが低くても、検討してみることをおすすめします。

築年数が浅い

新築などの築年数が浅い物件も検討の価値があるでしょう。築年数が浅い物件は、1Rよりも1Kタイプ、ユニットバスタイプよりもバス・トイレ別など、現代の暮らしに合った間取りが多く見られます。暮らしやすさが期待できる物件は人気が集まりやすく、空室になりにくいです。築年数が浅い物件は利回りが低いため、「不動産投資に向かないのでは？」と思う人もいるかもしれません。しかし、このような物件には利回りに反映されない将来性があるので、優良物件といっても良いでしょう。

上層階や角部屋等付加価値がある

同じ物件でも、ほかの居室と比較して付加価値がある場合は、検討に値します。たとえば、上層階で窓からの展望がよいことも付加価値のひとつです。生活する上での必須条件ではありませんが、ほかの居室と比較した際のプラス要素となります。隣り合う住戸が片側しかない角部屋も、付加価値のある物件です。騒音問題が少ない、玄関前の人の往来が少ない、複数の方角に窓があるため開放感があるなど、角部屋にはメリットが多数あります。利回りだけでなく、その物件に付加価値があるかどうかも、チェックすることをおすすめします。

まとめ

利回りは、あくまでも指標のひとつであるため、数字だけで物件を判断することは危険です。どのような情報が含まれているのかを推測し、利回りからさまざまな要素を知ることが、不動産投資の成功につながります。不動産投資の物件を検討する場合は、広告などに掲載されている利回りを信用するのではなく、ご自身でシミュレーションをすることも大切です。正しい知識を身につけて、賢い不動産投資を目指しましょう。