2026.05.26

オフィス売却で失敗しないために｜売却の流れ・税金・注意点を法人向けに解説

オフィスの売却は、住宅売却とは異なる判断軸や手続きが求められる、法人にとって重要な経営判断のひとつです。
売却タイミングの見極めから査定・価格交渉・税務処理まで、押さえるべき知識は多岐にわたります。自社ビルや区分所有オフィスの売却を検討しているオーナー向けに、流れ・費用・注意点を体系的に解説します。

この記事の目次

オフィス売却とは？自社ビル・区分所有オフィス・事業用不動産の違い

ひとくちに「オフィス売却」といっても、売却対象の形態によって手続きや買主層、価格の決まり方は大きく異なります。自社で保有・利用しているビルなのか、区分所有の一室なのか、あるいは投資目的で保有しているオフィスなのかによって、売却戦略もまったく変わってきます。まずはそれぞれの特徴を整理しておきましょう。

自社ビルを売却するケース

自社が所有・使用しているビル（いわゆる本社ビルや事業所ビル）を売却するケースです。

売却後は別の場所へ移転するか、セール＆リースバック（売却後に賃借して同一拠点を継続利用する手法）を選択することもあります。建物全体が売却対象となるため取引金額が大きく、買主は不動産投資家・事業会社・J-REITや機関投資家が中心になります。

土地の持分が明確で、建物の管理状況も把握しやすいため、査定や交渉が比較的進めやすい一方で、金融機関への連絡・株主との調整など社内外のステークホルダーが多くなる点に注意が必要です。

区分所有オフィスを売却するケース

オフィスビルの一室を区分所有している場合の売却です。住宅の区分所有（マンション）と同様の仕組みですが、買主はオフィスとして利用する事業者か、投資目的の個人・法人が想定されます。

建物全体の管理状態や管理組合の財務状況も価格に影響するため、事前に管理規約や修繕積立金の残高を確認しておくことが重要です。ただし、ビル全体ではなく一室単位の流動性は低い傾向があるため、売却期間が長引くリスクも念頭に置いておく必要があります。

投資用オフィス・賃貸中オフィスを売却するケース

すでにテナントが入居した状態（いわゆるオーナーチェンジ物件）での売却です。買主は賃料収入を目的とした不動産投資家が中心となり、現在の賃料水準・稼働率・利回りが価格形成の主要な指標になります。

テナントに対して売却の事実を事前に通知する義務は原則ありませんが、賃貸借契約の内容（賃貸人の地位の承継、原状回復条件など）は買主との交渉に直接関わるため、契約書の精査が不可欠です。

オフィス売却を検討すべき主なタイミング

オフィスの売却は、不動産市況だけでなく自社の経営状況と合わせて判断することが重要です。以下のような局面に直面したとき、売却の検討を本格化させるタイミングとして適しています。

テレワークや人員減少でオフィス面積が余ったとき

コロナ禍以降、テレワークの普及により多くの企業がオフィスの縮小・集約を進めました。使用していない床面積に対して固定資産税・管理費・修繕積立金を払い続けるのは、経営上の無駄に他なりません。

余剰スペースが恒常化しているなら、売却によって資産をより生産的な用途に振り向けることを検討する価値があります。

拠点統合・本社移転を検討しているとき

複数拠点の集約や本社移転のタイミングは、保有不動産を整理する好機です。新拠点への移転費用の原資として旧オフィスの売却代金を充当する計画も一般的です。

移転スケジュールと売却・引き渡しのタイミングを事前にすり合わせることが、資金繰りのうえで非常に重要になります。

資金調達やキャッシュフロー改善が必要なとき

オフィスは多くの法人にとって最大級の固定資産です。事業拡大のための資金、あるいは財務改善のための有利子負債の圧縮（デレバレッジ）を目的として売却を選択するケースも少なくありません。セール＆リースバックを活用すれば、同一拠点を使用し続けながらキャッシュを手元に戻すことが可能です。

修繕費・管理費・固定資産税の負担が重くなったとき

築年数の経過とともに、外壁補修・空調設備更新・耐震改修といった大規模修繕の費用が膨らむケースがあります。

保有コストが実態として収支を圧迫しているにもかかわらず、「いつか使うかもしれない」という理由で保有を続けるのは得策ではありません。修繕前に売却して市場に出す戦略のほうが、トータルでの手取りが大きくなるケースもあります。

オフィス売却価格はどう決まる？査定で見られるポイント

オフィス不動産の査定は、住宅物件とは異なる基準で行われます。収益性・立地・建物の状態・流動性といった複数の要素が複合的に評価されるため、売却前に自社物件の強みと弱みを把握しておくことが重要です。

立地・駅距離・周辺のオフィス需要

オフィスの価格形成において、立地は最も重要な要素のひとつです。主要駅からの徒歩距離、周辺の企業集積度、公共交通のアクセス性が評価に直結します。需要の高いエリアに位置する物件ほど、高値での売却を期待できます。

築年数・建物の状態・修繕履歴

築年数は建物の評価を左右するとともに、買主が想定するリノベーション費用やメンテナンスコストにも影響します。

定期的なメンテナンスが行われており、修繕履歴（バックデータ）が整理されている物件は、買主の信頼を得やすく、交渉においても有利に働きます。逆に、書類が不整備だったり大規模修繕が未実施だったりすると、査定額の引き下げ交渉を受けやすくなります。

賃料収入・空室率・利回り

投資用・賃貸中オフィスの場合は特に、現行の賃料収入と空室率が価格に直結します。買主は「利回り（NOI利回り）」をもとに購入価格を判断するからです。長期契約のテナントが入居し、安定した賃料収入が見込める物件は評価が高くなります。

土地面積・容積率・再開発可能性

都市部の商業地域では、現在の建物よりも容積率の余裕がある土地は「デベロッパーバリュー」として高く評価されることがあります。

将来の再開発や建て替えポテンシャルが、現況の収益性を超えた価格形成につながるケースも存在します。特に都心の駅前立地では、土地の持つポテンシャルが売却価格を大きく左右することがあるため、容積率の確認は欠かせません。

区分所有の場合は管理状況や流動性も重要

区分所有オフィスの場合は、建物全体の管理状況・修繕積立金の水準・管理組合の意思決定の実態なども査定に影響します。加えて、区分所有のオフィス物件は一棟物件に比べて流動性が低い傾向があるため、売却に要する期間が長くなることも想定しておく必要があります。

オフィス売却の流れ

オフィス売却は、検討開始から引き渡し・税務処理の完了まで、3〜12カ月程度の期間を要することが一般的です。各ステップの概要を理解したうえで、スケジュール感を持って進めることが重要です。

1. 売却目的と希望条件を整理する

最初のステップは、売却の目的・優先事項・希望条件を明確にすることです。「いくらで売りたいか」だけでなく、「いつまでに売りたいか」「テナントが入居中でもよいか」「売却後に同拠点を賃借する予定があるか」など、条件を整理しておくことで、その後の交渉・判断がスムーズになります。

2. 必要書類を準備する

売却に際して求められる主な書類は以下のとおりです。これらを早めに整備しておくことで、買主への情報提供や交渉を円滑に進められます。

書類	備考
登記簿謄本（全部事項証明書）	法務局で取得
公図・地積測量図	土地の形状・面積の確認
建物図面・間取り図	各階平面図など
固定資産税課税証明書・評価証明書	市区町村で取得
建築確認済証・検査済証	建物の合法性の証明
耐震診断書（あれば）	旧耐震基準の建物は特に重要
修繕履歴・設備台帳	維持管理の実績を示す
賃貸借契約書（テナント入居中の場合）	賃料・契約期間・敷金等の確認

3. 不動産会社・専門会社に査定を依頼する

事業用不動産・オフィスの売却には、住宅専門の不動産会社ではなく、法人向けの事業用不動産を専門とする会社に相談することが重要です。複数社に査定を依頼して比較することで、市場価値の相場観をつかむことができます。査定方法には「収益還元法（投資採算から価格を逆算）」「原価法（建物の再調達原価に基づく評価）」「取引事例比較法（近隣の類似事例との比較）」の3つがあり、オフィスの場合は主に収益還元法が重視されます。

4. 売却方法を決める

売却方法には主に「仲介売却」と「買取」の2種類があります。

方法	特徴	向いているケース
仲介売却	不動産会社が買主を探す。市場価格での売却が期待できるが、時間がかかる	高値売却を優先したい場合
買取	不動産会社や投資家が直接購入。売却価格は市場価格より低くなるが、迅速・確実	早期売却・確実性を優先したい場合

5. 買主との条件交渉を行う

売出し価格・引き渡し時期・テナントの扱い・什器備品の残置有無・原状回復の範囲など、売買条件は多岐にわたります。特に法人間の取引では、価格だけでなく「クロージング（引き渡し）のスケジュール」が交渉の焦点になることが多く、自社のスケジュール上の制約を事前に整理しておくことが重要です。

6. 売買契約を締結する

売買条件が合意に至ったら、売買契約を締結します。契約時には手付金（通常は売買代金の5〜10%程度）を受領し、重要事項説明書の内容を宅地建物取引士から説明を受けます。引き渡し前に発覚した不適合・不具合については、契約不適合責任の範囲をあらかじめ契約書で明確にしておくことがトラブル防止につながります。

7. 決済・引き渡しを行う

残代金を受領し、所有権移転登記を行ったうえで鍵・書類一式を引き渡します。抵当権がある場合は決済当日に抹消登記も行うのが一般的です。引き渡し前に建物の状態を確認する引き渡し前確認（立会い検査）を行うケースも増えています。

8. 税務処理・会計処理を行う

決済完了後、売却益（または売却損）について適切な税務・会計処理を行います。法人の場合は不動産売却益が法人の課税所得に算入されるため、税理士と連携して決算期・税額の試算を事前に行っておくことが不可欠です。

オフィス売却にかかる費用と税金

売却代金がそのまま手取りになるわけではありません。売却に際してはさまざまな費用と税金が発生します。手取り額を正確に見積もるためにも、主要な費用項目を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料

仲介売却の場合、成約時に不動産会社へ仲介手数料を支払います。法令による上限額は以下の速算式で計算できます（売買代金が400万円超の場合）。

仲介手数料の上限＝売却代金 × 3% ＋ 6万円＋消費税

例えば売却代金が1億円の場合、上限は（1億円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 336万6,000円となります。この金額が手数料として売却代金から差し引かれる主要コストのひとつです。

印紙税

不動産売買契約書には印紙税がかかります。現在は作成される契約書には軽減措置が適用されており、以下の税額となります（出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）。

売買代金	軽減後の印紙税額
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円
1億円超〜5億円以下	6万円
5億円超〜10億円以下	16万円
10億円超〜50億円以下	32万円

なお、電子契約を利用した場合は文書の「作成」に該当しないため、印紙税は不要となります。

抵当権抹消費用

融資を受けて取得した物件の場合、売却時までに抵当権を抹消する必要があります。抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円ですが、司法書士への報酬（1〜2万円程度）が別途かかります。残債がある場合は繰上返済手数料も発生するため、金融機関に事前確認が必要です。

譲渡所得税・法人税

法人の場合、不動産の売却益は「譲渡所得」として分離課税されるのではなく、その事業年度における法人の課税所得に合算されます。 事業所得が大きい年に売却益が重なると税負担が増えるため、売却タイミングと決算期の調整が重要です。

法人税の実効税率は法人の規模・資本金によって異なりますが、売却益にかかる税金はおおよそ以下の水準が目安とされています。

項目	概要
法人税	課税所得に対して15〜23.2%（資本金規模等により異なる）
法人住民税	法人税に対して約10〜17%程度（都道府県・市町村の合計）
法人事業税	所得に対して3.5〜7.0%程度（地方税）
合計実効税率	中小法人でおおむね30%前後、大法人では約34%前後

なお、個人が事業用不動産を売却した場合は、所有期間によって税率が異なる分離課税（譲渡所得税）が適用されます。所有期間5年超（長期譲渡所得）の場合は20.315%、5年以下（短期譲渡所得）の場合は39.63%（いずれも復興特別所得税含む）です。

消費税が関係するケース

法人が事業として不動産を売却する場合、建物部分には消費税が課税されます（土地は非課税）。課税事業者である法人がオフィスを売却する際は、建物の売却代金に対して10%の消費税が発生することを見越して価格設定・交渉を行う必要があります。買主側にとっても消費税分は取得コストに直結するため、交渉時の論点になることがあります。