サラリーマン必見！不動産の法人化スキーム3選

不動産の法人化は様々なメリットがあります。一方で注意したいデメリットもあるため注意が必要です。

不動産投資における法人化の3つのスキームや向いているケースや、実行手順についてわかりやすくを解説します。

不動産を法人化するスキームの基本概念

不動産の法人化は相続税対策になるなどのメリットがあります。一方で、費用がかかるなどのデメリットもあります。法人化のメリット・デメリット、代表的な3つのスキームを順に確認していきます。

不動産の法人化とは何か？

不動産の法人化とは個人で行っている不動産賃貸事業を、会社を設立して法人の枠組みで運営することです。

オーナーが得ていた賃料収入が会社に入るようになるため、オーナーの財産は増えません。相続財産が増えず所得分散を行えるため、相続税対策が可能です。

法人化の目的とメリット

個人の不動産所得が大きくなると、所得税・住民税の負担が重くなりやすいため、法人化を検討する動機になります。

不動産の法人化は相続税対策にも有効です。不動産の相続時には不動産を含む相続財産の総額が基礎控除額を超えている場合に、相続税が発生します。法人の財産は相続税の対象にならないため、法人化で財産を分散することで基礎控除額内に収められたり、相続税を軽減できたりする可能性が高まるのです。

法人化のデメリット

不動産の法人化にはメリットがある一方で、維持コストと事務負担が増える点に注意が必要です。まず設立時には登録免許税などの費用がかかります。

加えて法人は会計処理や申告実務が複雑になりやすく、税理士報酬などの外部コストも見込む必要があります。

法人化の3つのスキーム

不動産の法人化は、ひとつの正解があるわけではありません。

実務では、

1. 個人所有のまま管理会社を設立する方法
2. 不動産そのものを法人へ移転する方法
3. 一括転貸を活用する方法

上記の3つで比較するのが一般的です。

各スキームで、手続きの難易度、初期費用、税務への影響、融資への影響が変わるため、自分の保有規模と目的に合わせて選ぶことが重要です。

不動産所有方式

不動産所有方式は、最も一般的な法人化のスキームです。個人が所有していた不動産を法人に移転し、家賃収入を法人のものとします。

個人の所得を法人に移転できるため、法人税率と所得税率の差を活かした節税メリットを享受しやすいと言えます。ただし、不動産取得税や登録免許税などの税金がかかります。

管理委託方式

個人が不動産の所有権を持ったままで、管理業務を設立した法人が請け負うスキームです。管理業務への対価として個人が法人に支払う管理料が、法人の売り上げとなります。

所有権の移転がないため、費用や手続きが発生しない点が大きなメリットです。一方で、個人の所得を減らせるのは管理料分に限るため、節税効果が低い点がデメリットといえます。

一括転貸（サブリース）方式

一括転貸（サブリース）方式は、個人の不動産を設立した法人が借り上げて、入居者に転貸するスキームです。入居者からの家賃は法人に支払われ、その一部を個人に支払います。この差額が法人の利益となります。

差額分の所得を個人から法人に移転できるため、管理委託方式よりも節税効果が高いスキームです。

不動産投資で法人化すべきか

不動産投資で法人化したほうがよいケースと、個人運用を続けたほうがよいケースを解説します。判断基準を先に持っておくと、節税効果だけに引っ張られず、失敗しにくくなります。

法人化したほうがよいケース

法人化を検討しやすいのは、不動産所得が一定規模まで伸び、個人課税の負担感が強くなっているケースです。個人の課税所得が高いほど、所得税・住民税の負担は重くなりやすいです。

サラリーマンでの所得が900万円を超えた場合、法人化を検討しましょう。所得が900万円を超えると所得税率は33%、695万から900万の間であっても23%となり、法人化した場合の法人税率（800万以下は15%、800万円超は23.2%）のほうが低くなる可能性が高いためです。

相続対策を重視するオーナーにも、法人化は有効な選択肢になり得ます。相続税が軽減されれば、相続トラブルを未然に防ぐことができます。

法人化しなくてもよいケース

一方で、保有戸数が少なく利益規模が小さい段階では、法人化しないほうがよい場合があります。例えば保有しているのが赤字物件のみの場合、そもそも課税されません。

このような経営状態であれば会社設立に必要となる費用や必要書類を準備して法人化するメリットは小さいです。経営状態が改善され、個人の所得税より法人税の税率が安くなるタイミングで、法人化を検討しましょう。

法人化する方法

法人化を成功させるには、節税効果だけでなく設立後の運用まで見据えて手順を組むことが重要です。先にスキームを決め、会社設立、契約整備、税務体制の順で進めると、手戻りを減らしやすくなります。

とくに不動産は契約金額が大きく、名義や契約主体の設定ミスが後の税務リスクにつながりやすいため、段取りを明確にして進めることが大切です。

法人化の流れ

法人化は、会社を作るだけでは完了しません。目的に合ったスキームを決めたうえで、設立手続き、契約の切り替え、会計・税務体制の整備まで一連で進める必要があります。以下の3ステップで進めると、実務で迷いにくくなります。

1. 方式と会社形態を決める

最初に行うべきことは、どのスキームを採用するかを決めることです。個人所有のまま管理会社を使うのか、不動産を法人へ移すのか、一括転貸で運用するのかで、必要な手続きとコストが大きく変わります。

同時に株式会社か合同会社かといった会社形態も決めます。一般に合同会社は設立コストを抑えやすく、株式会社は対外的な説明力を持たせやすい傾向があります。

2. 設立手続きと口座・契約整備を行う

次に定款作成、登記申請、法人銀行口座の開設など、設立実務を進めます。

3.登記申請書類を法務局へ提出する

最後に以下の書類を法務局へ提出します。

• 登記申請書
• 定款
• 登録免許税の収入印紙を貼り付けた納付用台紙
• 発起人の決定書
• 設立時代表取締役の就任承諾書
• 設立時取締役の就任承諾書
• 設立時取締役の印鑑証明書
• 「登記すべき事項」を記載した書類または保存したCD-R
• 監査役の就任承諾書
• 資本金の支払い証明書
• 印鑑届出書

専門家に相談する重要性

不動産の法人化は税務・法務・融資実務が同時に動くため、自己判断だけで進めると手戻りが起きやすくなります。

相談先としては、税理士や司法書士と連携している不動産会社を選ぶと、物件提案と法人化実務を同じ前提で進めやすくなるでしょう。