2026.02.26

アパート一棟買いで勝つ！ブログ体験談から学ぶ失敗を避ける方法

アパート一棟買いについて調べていると、実際に投資を経験した人のブログが数多く見つかります。ローンの融資でつまずいた話や、想定外の修繕費がかかった話など、現実的な失敗事例を目にして不安を感じた方もいるでしょう。

ただし、個々の体験談を鵜呑みにすると、状況の違いから判断を誤るケースもあります。大切なのは、ブログに多く見られる失敗パターンを分析し、なぜ起きたのかを理解したうえで、対処法を冷静に判断することです。

この記事の目次

体験談・ブログから学ぶアパート一棟投資で気をつけたいこと

アパート一棟を購入して運用する場合、資金面や運営面で留意すべき点がいくつかあります。不動産投資家の体験談・ブログから、アパートの購入時・運営時・売却時において気をつけることについてみていきましょう。

アパート購入時のトラブル・注意点

アパート一棟を購入する際に起きやすいトラブルとしては、金融機関などのローン審査に通らない、物件情報などに明記されていない内容があった、想定以上に建物の状態が悪かったというケースも見られます。各トラブルの内容や注意点について詳しくみていきましょう。

ローンの審査がおりない

アパート一棟を購入するには多額の資金が必要になるため、多くの方が投資用ローンを利用することになるでしょう。

金融機関などのローンで審査に通らないと、物件の購入が難しくなります。ローンの審査では、申請者の属性や収入、借入希望額に対する返済比率などから総合的に合否を判断します。

借入希望額が多いほど返済比率が上がるため、融資が承認されなかった場合のことを考えておくことが大切です。さらに、丁寧に返済計画を作成したり、自己資金をできるだけ多く充当して借入希望額を減額したりと、対策を行いましょう。

物件情報に明記されていない内容があった

物件を一棟買いした投資家の体験談として、物件情報に記載されている内容と一致しないケースが挙げられます。

共用部の利用方法やごみ出しのルールが事前に把握できておらず、トラブルで管理負担が別途発生した例や、アパート用のごみ集積所がないため整備に費用がかかったケースがあります。

また、町内会費など少額ではあるものの継続的に発生する費用が後から分かると、負担に感じるオーナーもいるでしょう。このようなトラブルを避けるためには、周辺環境や管理ルールについてもあらかじめ確認しておくことが重要です。

内見できなかった・見えない部分に問題があった

築年数やリフォームの有無といった基本的な情報は、アパートの購入前に書面で確認できます。一方で、遠方にある物件で内見ができなかったり、内見せずに購入を決めてしまったりした結果、想定以上に建物の状態が悪かったというケースも見られます。

気になったアパートの内見を行っていても、建物の基礎部分や床下、壁の下地など目に見えない部分は確認できません。一般の住宅と同じように、問題ないと判断しても購入後にトラブルが判明することがあります。

このようなリスクを抑えるためには、可能な限り現地で内見を行うことに加え、大工や建築士などの専門家に建物の状態を確認してもらうことが有効です。購入後すぐに大規模な修繕が必要になると収支計画に大きな影響を与えるため、想定外の修繕リスクが高い物件については慎重に判断する必要があります。

また、建物本体だけでなく、エアコンや給湯器などの設備の状態についてもあわせて確認しておきましょう。

運営時のトラブル・注意点

アパート一棟投資の運営時に起きやすいトラブルとしては、空室が想定以上に続いてしまうことや、入居者の家賃滞納により収入が不安定になる点が挙げられます。

特に入居者で滞納が発生すると、督促の対応に手間がかかるだけでなく、その間の収入が減少してしまいます。滞納が長期化すると経営に与える影響も大きくなるため、トラブルが発生したときの対応を事前に決めておき、早期に解決できる仕組みを作っておくことが重要です。

売却時のトラブル・注意点

出口戦略でアパートを売却するときのトラブルとして、所有期間が短い状態で売却したため税金が高くなってしまったり、立地や建物の状態によっては長期間売れなかったりする点が挙げられます。

物件の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得に該当するため税率は所得税が30％、住民税が9％になります。所有期間が5年超の長期譲渡所得であれば所得税が15％、住民税が5％と半分程度に節税することが可能です。

そのため、売却するのであれば6年以上所有してから売却することがおすすめです。そして、アパートの立地や建物の状態によってはなかなか買い手がつかないケースもみられます。建物の状態が悪い場合は、リフォームしてから売却活動を行うと買い手が現れる可能性があるでしょう。

アパート一棟買いの基本知識とメリット

アパート一棟買いとは、そもそもどのような不動産投資の手法なのでしょうか。まずは、基礎的な内容を理解し、メリットや投資が向いている方について詳しく解説します

アパート一棟買いとは？

アパート一棟買いとは、アパート全体を購入して運営する手法です。区分所有と異なり、部屋数が多いので複数の入居者から家賃を受け取ることができます。

アパートそのものを所有することになるので、オーナーは建物の管理や入居者の家賃管理などが必要になります。建物の管理は、投資家自身が行うこともできますが、管理会社に委託することも可能です。

アパート一棟買いのメリット

アパート一棟買いのメリットは、複数の入居者から家賃を受け取るので、まとまった収入を受け取れます。また、入居している部屋が多ければ、空室が発生しても赤字になりにくいのも特徴です。

築年数や戸数によっては、マンションの一棟買いよりも安価で購入できるため、利回りが高い物件も多くなっています。さらに、アパート全体の所有者となるため、大規模修繕のタイミングやリフォームなどは投資家が自由に決められます。

ただし、築年数が古くなると、木造建築のアパートは建物の劣化が目立つのがデメリットといえるでしょう。対処法として、こまめに建物のメンテナンスや手入れをすることで、建物を長持ちさせることが可能です。

一棟投資に向いている人とは？

アパートの一棟投資に向いているのは年収1,000万円以上ある方や、一定の金融資産を有している方です。

投資の方法として、株やFXなどの金融商品もありますが、こまめに売買して運用していく必要があります。一方、アパート投資であれば、本業で忙しい方でも管理会社を活用することで、不動産収入を得ることが可能です。

また、年収1,000万円以上の方は所得税や住民税の税率が高くなるため、アパート投資で所得を圧縮することにより節税効果が得やすくなります。そして、金融資産が3,000万円以上ある方は、アパートを一棟購入する際にローンの審査がおりやすいでしょう。購入できる資金が多いほど物件の選択肢は広がり、収益性の高い物件を購入できる可能性が高いのです。