DCF法と直接還元法は何が違う？収益還元法の基本と計算方法をわかりやすく解説

不動産投資を検討するうえで欠かせないのが、物件の価値をどう計算するかという視点です。なかでも、将来生み出される収益をもとに価格を算出する「収益還元法」は、投資判断の基礎となる評価方法といえるでしょう。

収益還元法には、計算がシンプルな直接還元法と、将来の収益変動を考慮して計算するDCF法があり、どちらを用いるかによって結果が大きく変わります。それぞれの特徴を理解することで、納得感のある不動産投資につながります。

収益還元法（直接還元法・DCF法）の特徴と違い

収益還元法は、投資用不動産の評価額を計算する際に多く用いられる手法です。

不動産の評価額を計算する方法は、計算に使用する要素が複数存在します。賃貸経営を目的とした不動産の場合は収益力が特に重視されるため、将来生み出される収益に着目して評価額を算出するのが一般的です。

最初に不動産投資で主に使用される「収益還元法」について詳しく解説します。

収益還元法は不動産の評価が分かる方法

収益還元法は不動産価格（評価額）を計算する方法の1つです。対象の不動産が将来生み出す収益をベースに評価額を算出しています。

賃貸経営で用いる不動産は「収益物件」とも呼ばれますが、収益性は非常に重要な要素です。投資用不動産の評価額を計算する際は、不動産の収益力に特化した収益還元法を用いることが多いのです。

収益還元法は2種類ある

収益還元法は、将来の収益をどの程度まで考慮するかによって計算方法が分かれます。

• 直接還元法
• DCF法

それぞれの概要や計算方法について見ていきましょう。

直接還元法

直接還元法とは、賃貸経営によって得られる1年間の純収益を、還元利回りで割って不動産価格を計算する方法です。

計算式は以下のように表されます。

• 不動産価格＝1年間の利益 ÷ 還元利回り
  

計算式で使用される「還元利回り」とは、資産運用によって得られる収益から資産価格を求める際に用いる利率のことです。キャップレート（Cap Rate）とも呼ばれます。

還元利回りは、類似する不動産の取引事例を参考にするなどして割り出すことができ、住宅の場合は5〜7％程度が目安です。

直接還元法は、次に説明する「DCF法」に比べて計算が簡単なので、初心者の方でも不動産の価値を算出しやすいでしょう。一方で、資産価値が将来低下するリスクや空室の発生などを考慮しないため、あくまで簡便的な計算方法である点には注意が必要です。

個人で不動産投資を行う方は、計算の手軽さから直接還元法を用いるケースが多くみられます。

DCF法

DCF法とは、将来に得られるキャッシュフローを現在の価値に換算し、その合計から不動産価格を計算する方法です。英語の「Discounted Cash Flow Method」を略したもので、日本語に訳すと「ディスカウントキャッシュフロー法」となります。

不動産評価におけるDCF法では、保有期間中の収益と将来売却した際の価値を考慮するため、以下2つの合計額を不動産の評価額としています。

• 賃貸経営で得られる各年の純収益を現在価値に換算して合計したもの
• 将来、不動産売却で得られるキャッシュを売却時点から現在価値に換算したもの

また、DCF法で不動産価格を算出する際には、以下で挙げる要素を設定する必要があります。

• キャッシュフロー（一定期間における入金と出金の流れ）
• フリーキャッシュフロー（将来の投資などを差し引いた、自由に使用できる現金）
• 割引率（将来の収益を現在価値に換算するための割合）
• ターミナルバリュー（定期間後も事業が続くと仮定した場合の最終価値）

DCF法は、将来のキャッシュフローを毎年予想した上で不動産価格を計算するため、収益の変動を考慮でき、直接還元法よりも精度が高い計算方法です。ただし、複雑な計算が必要となり、慣れるまでは時間がかかるでしょう。

直接還元法とDCF法は何が違う？

直接還元法とDCF法の一番の違いは、将来の収益やリスクをどこまで考慮して評価をしているかという点です。

直接還元法は、賃貸経営によって得られた1年間の純利益を還元利回りで割り、その結果を不動産価格としています。計算に用いる期間は1年間のみであり、同額の利益が毎年発生し続けることを前提としています。

一方、DCF法は各年の純収益をそれぞれ計算します。たとえば、投資期間を5年間と設定した場合、1年目、2年目、3年目、4年目、5年目と各年のキャッシュフローの計算が必要です。計算に用いるのが1年間である直接還元法と違い、DCF法では連続する複数期間を使用します。

なお、直接還元法とDCF法で計算に用いる期間が異なることから、自然と以下のような違いも生じます。

• 必要な計算量：DCF法では各期間のキャッシュフローを現在価値に換算するため、直接還元法よりも計算量が多い
• 期待できる精度：直接還元法はシンプルな計算方法のため、DCF法よりも精度は低くなる傾向があります

直接還元法とDCF法の計算方法

直接還元法とDCF法はどちらも収益還元法ではあるものの、計算方法は全く異なります。具体的な数字を用いながら、直接還元法とDCF法で実際に計算してみましょう。

直接還元法の計算方法

2つの設定で直接還元法を用いて計算をしていきます。

【Aパターン】

• 不動産投資による1年間の利益：200万円
• 還元利回り：5％

計算結果は以下のとおりです。

• 200万円 ÷ 5％＝4,000万円

【Bパターン】

• 不動産投資による1年間の利益：200万円
• 還元利回り：7％

計算結果は以下のようになります。

• 200万円 ÷ 7％＝28,571,428.5714 ≒ 2,860万円

2つのパターンで異なるのは還元利回りのみです。しかし、計算結果には1,000万円以上の差が出ました。このように還元利回りの設定によって計算結果が大きく変わるため、できるだけ正確な還元利回りを算出することが大切です。

DCF法の計算方法

DCF法は、以下のようにキャッシュフロー（将来不動産を売却したときの価値）を現在の価値に換算します。

• 将来のキャッシュフローの現在価値＝対象の年の純収益 ÷ （1＋割引率）^年数
  

※「^」は累乗を表しており、「（1＋割引率）を年数分だけ掛け算する」という意味です。

たとえば、2年目のキャッシュフローの現在価値を計算する際は、（1＋割引率）を2乗します。この計算式を用いて、DCF法によるキャッシュフローのシミュレーションをしてみましょう。

• 年数：5年（賃貸経営を5年間行い、その後売却する）
• 各年の純収益

・1年目：200万円

・2年目：150万円

・3年目：180万円

・4年目：160万円

・5年目：140万円

• 売却価格の想定：1,000万円
• 割引率：5％

各年のキャッシュフローを現在価値に割り引いた結果は以下のとおりです（簡便化のため1万円未満は切り捨て）

• 1年目：200万円 ÷（1＋0.05）^1＝190万円
• 2年目：150万円 ÷（1＋0.05）^2＝136万円
• 3年目：180万円 ÷（1＋0.05）^3＝155万円
• 4年目：160万円 ÷（1＋0.05）^4＝131万円
• 5年目：140万円 ÷（1＋0.05）^5＝109万円
• 売却時：1,000万円 ÷（1＋0.05）^5＝783万円

DCF法では現在価値を合計して算出するため、1年目から5年目まですべて合算します。

190万円＋136万円＋155万円＋131万円＋109万円＋783万円＝1,504万円

このように、DCF法は将来得られるであろう各年の収益と売却時の価値を現在価値に換算し、その合計から不動産価格を算出する方法です。

直接還元法とDCF法のどちらを使うべきかの判断基準

同じ不動産であっても、直接還元法とDCF法では計算結果が同じになることはほぼありません。直接還元法とDCF法のうち、自分に適した方法がどちらなのか判断する基準を紹介します。

直接還元法に向いている人

以下のいずれかに該当する人は、直接還元法が向いていると考えられます。

• 不動産投資の初心者
• 不動産価格を計算した経験がほとんどない
• 保有する不動産が区分マンションやアパートなどであり、部屋数が少ない
  ※収益の変動が比較的小さく、各年のキャッシュフローの違いが比較的重要視されない傾向にあるため
• 賃貸経営を短期で行う予定である

つまり、資産評価を大まかに計算できれば問題ない方は、直接還元法のほうが適しているといえるでしょう。

DCF法に向いている人

DCF法に向いていると考えられる人には以下の特徴が挙げられます。

• 精度の高い計算方法で資産価値を算出したい
• 賃貸経営を長期にわたり続ける予定である
• 部屋数が多い、一戸当たりの家賃が高額など、各年のキャッシュフローが大きく異なる可能性が高い

なるべく正確に資産価値を計算をしたい人にはDCF法が適しているでしょう。

個人の不動産投資では、DCF法よりも直接還元法のほうを用いられる傾向です。個人投資では多額の現金が動くケースは少なく、大まかな計算でも問題ないことが多いためです。

DCF法は数年分のキャッシュフローや割引率など予測するべき事項が多く、専門知識がないと正確な計算をするのが難しいという理由もあります。

まずは直接還元法で大まかな収益性を把握し、気になる物件についてはDCF法なども参考にしながら検討を進めることで、不動産投資で失敗しにくくなるでしょう。