不動産投資はオーナーチェンジ物件が狙い目？物件選びのポイントや注意点を解説

オーナーチェンジ物件は空室物件と比べて価格が割安に設定されていることも多く、投資効率の面では魅力的な選択肢です。しかし、賃貸借契約を引き継ぐ形になるため、購入前に把握しておくべき注意点もいくつか存在します。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットから、物件選びで確認すべきポイント、購入時の注意点まで、初心者の方にも分かりやすく解説します。

オーナーチェンジ物件とは何かを解説

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が居住している状態のまま売買される賃貸物件を指します。

所有者が変わるだけで入居者との賃貸借契約は引き継がれ、購入直後から家賃収入が発生する点が大きな特徴です。購入後すぐに収益化できる利点があるため、安定志向の投資家や初心者に注目されやすい投資対象といえます。

一方で入居者の選定ができなかったり、賃料を自分で決められなかったりする制約もあります。オーナーチェンジ物件を投資対象として考える場合は、メリットとデメリットの両面を理解した上で判断することが大切です。

オーナーチェンジ物件の特徴

オーナーチェンジ物件には空室物件にはない独自の特徴がいくつもあります。

メリットを中心に整理しつつ、デメリットについても実務的な対処法を交えて解説します。

購入直後から家賃収入が得られる安定性

オーナーチェンジ物件の大きなメリットは、購入した時点ですでに入居者がいるため引き渡し後すぐに家賃収入が発生する点です。

空室期間を想定した資金繰りを考える必要がなく、ローン返済や管理費の支払い計画を立てやすくなります。不動産投資を始めたばかりでは、家賃収入が途切れないことが精神的な安心感につながり、長期的な投資判断を冷静に行いやすくなります。

収支シミュレーションが現実に近い

すでに家賃や管理費、修繕積立金などの実績データが存在するので、購入前に行う収支シミュレーションの精度が高い点も特徴です。

投資物件の収益性を測る指標が「利回り」です。オーナーチェンジ物件は想定家賃ではなく実際に入金されている家賃を基準に利回りを予測できるため、過度に楽観的な見込みを立ててしまうリスクを抑えられます。

将来のキャッシュフローを具体的にイメージしやすい点は、堅実な不動産投資を目指す際の大きな助けとなるでしょう。

入居者募集や初期費用の手間が少ない

空室物件を購入した場合、入居者募集の広告費や仲介手数料、リフォーム費用などが発生します。

オーナーチェンジ物件ではこれらの対応が不要または最小限で済むため、購入時の想定外コストを抑えられるでしょうす。管理の引き継ぎがスムーズに進めば、投資開始時の労力が最小限で済みます。

賃料が相場より低くなる可能性がある

オーナーチェンジ物件は既存の賃貸借契約を引き継ぎますが、新しいオーナーが一方的に契約内容を変更することはできません。

現状の賃料が周辺相場より低い場合、採算が取れなくなる可能性があります。オーナーチェンジ物件を購入する際は、事前に賃料が適正かを確認しましょう。

入居者の属性を自由に選べない

オーナーチェンジ物件では入居者をそのまま引き継ぐため、自分で入居者を選ぶことができません。ルールやマナーを守らない入居者が住んでいた場合、賃貸経営に悪影響を及ぼすリスクがあります。

購入前に入居者の情報をできるだけ詳細に確認し、過去にトラブルを起こしていないかチェックしましょう。

不動産投資の初心者には空室物件を購入するよりおすすめ

不動産投資の初心者には、オーナーチェンジ物件がおすすめです。

空室物件は賃料を変更できるなど自由度が高い反面、入居者募集など初期段階で考えることが多いためです。入居者が決まってから家賃が入るため、不動産投資がないと空室が長期化すると、不安やストレスを感じるかもしれません。さらに、空室物件を購入した場合はリフォームを行う範囲の判断がつきにくくなります。

入居者が決まるまでに早くて6カ月、長い場合は1年以上かかる場合もあります。不動産投資の経験が浅い場合は、まずオーナーチェンジ物件で賃貸経営を理解し、その後で空室物件などにステップアップするのもよいでしょう。

オーナーチェンジ物件の売却理由

オーナーチェンジ物件が売りに出される背景にはさまざまな事情があります。収益が上がっているのになぜその物件を手放すのか理由も知りたい方も多いでしょう。

ここでは、オーナーチェンジ物件が市場に出回る理由について見ていきます。

注意したほうがいい売却理由

オーナーチェンジ物件の売却理由で注意したほうがいいケースは、大規模な修繕での費用負担を避ける狙いがあるケースや、赤字経営となっているケースです。対策として修繕履歴や現在の経営状況を把握しておくことが重要になります。

入居者トラブルや滞納問題が背景にある場合、賃貸契約ごと引き継がれるためリスクが大きいためです。購入前に契約書や管理記録を確認しておきましょう。

問題のない売却理由

相続対策や資産の組み換えなど、物件自体に問題がない売却理由も多く存在します。

このようなケースでは狙い目となるでしょう。

売却理由の確認方法

売却理由を確認する方法としては不動産会社に直接質問することが基本となります。

資料ではこれまでの管理履歴、修繕履歴を確認することで背景事情を推測することが可能です。曖昧な説明しか得られない場合は慎重に検討する姿勢が必要かもしれません。

オーナーチェンジ物件の投資戦略

オーナーチェンジ物件は購入して終わりではなく、出口戦略まで含めた投資設計が重要です。

売りにくいと言われる理由

オーナーチェンジ物件は売りにくいと言われています。その理由として、居住目的の人には向かないため、購入検討者が投資家に限定される点などがあげられます。

また入居者がいることで内覧が難しく、物件状態を把握しづらいことも敬遠される理由になります。

売却しやすいオーナーチェンジ物件の特徴

駅から徒歩圏内にあるなど、立地条件が良いオーナーチェンジ物件は投資家からの評価が高くなります。築15年未満のような築浅の物件も売れやすいでしょう。

また、建物の状態や立地に応じた売却価格であれば買主も納得しやすく、売却時の交渉も進めやすくなります。

オーナーチェンジ物件の売却戦略

オーナーチェンジ物件の売却戦略はいくつか考えられます。オーナーチェンジ物件としてそのまま投資家に売る方法のほかに、現在の入居者を退去させた後で自己居住用物件を探している層に販売するということも可能です。

自己居住用物件を探している層は投資家よりも数が多いため、売却が短期間で済む可能性があります。

ただし、現在の入居者が退去した後は、売却が決まるまで収入がなくなってしまう点はデメリットです。

売れない場合の対処法

思うように売却できない場合は、価格調整だけでなく賃貸条件の見直しや管理改善による物件の価値向上も検討すべきです。

短期的な売却に固執せず、中長期での保有戦略に切り替える柔軟性も求められます。どうしても売れない場合はオーナーチェンジ物件専門への買取相談も検討しましょう。

オーナーチェンジ物件の選び方

最後に、オーナーチェンジ物件を選ぶ際のポイントを見ていきます。

立地と賃貸需要の見極め

安定した賃貸需要が見込める立地であるかどうかは重要な視点です。人口動態や周辺施設、交通利便性を踏まえて長期的な収益性が期待できるか見極めましょう。

賃貸借契約内容の確認

賃貸借契約の種類や更新条件、特約事項を把握することで将来の運営リスクを減らせます。不利な条件が含まれていないか専門家の視点を入れて確認することが望ましいです。

自信がなければ信頼できる不動産会社からの購入がおすすめ

オーナーチェンジ物件は情報の見極めが難しい面があることから、経験豊富で実績のある不動産会社から購入することは大きな安心材料となります。

物件選定だけでなく、購入後の管理や将来の売却相談まで一貫してサポートしてもらえる体制が整っていれば投資判断の質も高まります。