収益物件を手放す理由4選。なぜ売却するのかを解説

収益不動産の売却は、必ずしもネガティブな理由だけではありません。将来の収益見通しなどの経済面に加え、生活の変化で手放す例もあります。

収益物件（オーナーチェンジ物件）の売却理由を整理し、売却理由の確認方法や注意点を解説します。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んだまま所有者だけが変わる形で売買される収益物件です。売却後も入居者の賃貸借契約は継続し、買主は家賃収入を得る立場になります。

また家賃を受け取る権利だけでなく、敷金の返還義務など賃貸人としての義務も買主へ承継されます。

買う側は、現時点の家賃だけでなく契約条件や管理状況も重視します。そのため、売る側はレントロール（賃料や入居状況をまとめた一覧）や賃貸借契約書などの資料を準備するほど買主に評価されやすくなります。

なお自宅として住んでいたマンションを転勤などで賃貸に出し、そのまま売却するケースもオーナーチェンジに含まれます。

収益物件（オーナーチェンジ物件）を手放す理由

収益物件が売りに出る背景は、赤字回避のような切迫した事情だけではありません。家庭の事情で賃貸経営の優先度が下がるなど、前向きな判断として売却が選ばれる場面もあります。

買う側にとっては、理由の中身によってリスクの見立てが大きく変わるでしょう。

経済的な理由で手放す

自己資金から月々の支払いが行われるようになり、損失を広げないために収益物件を売却するケースは多いです。

現時点では黒字でも、将来の収益見通しが悪くなった場合に売却を検討することもあります。

さらに築年数の進行により大規模修繕などの負担が現実味を帯びた段階で、売却を検討するケースもあります。ローンを利用中なら、金利上昇で返済額が増えるリスクもあり、キャッシュフロー悪化を避ける目的で売却するのも選択肢の1つです。

将来の収益見通しが悪くなった

周辺の環境が悪化していたり物件の老朽化が進んでいたりする場合は、収益性に不安を感じて売却を決めるケースがあります。

金銭的な負担を回避できるため

外壁防水や給排水管、エアコンなどの更新が近いと、大きな費用が発生しやすくなります。入居中は工事日程の調整や説明の手間も増えるため、修繕負担が大きくなる前に売却して整理するオーナーもいます。

金利上昇のリスクを回避できる

変動金利で借りている場合は、金利が上がると返済額が増え、手元に残るお金が減りやすくなります。

相続・資産整理のために手放す

不動産は現金と異なり、相続時に「分けにくい資産」になりやすい特徴があります。

相続人が複数いる場合、共有名義になることで意思決定が複雑化し、将来的な売却や修繕の合意形成が難しくなるケースも少なくありません。

そのため、相続発生前に現金化しておく「生前の資産整理」として収益物件を売却するオーナーも増えています。また、相続税の納税資金を確保する目的で、相続後に売却されるケースも一般的です。

ライフステージの変化で手放す

子育て・介護・定年退職など、ライフステージの変化によって「不動産管理に割ける時間や労力」が減ることがあります。収益物件は管理会社に委託していても、最終的な意思決定やトラブル対応はオーナー責任となるため、将来的な負担を見越して判断するのも重要です。

特にオーナーが高齢の場合、「子どもに不動産を引き継がせたくない」という理由で早めに整理するケースも増えています。

投資戦略の見直しで手放す

不動産投資は長期保有が前提になりやすい一方で、市況や金利環境の変化によって「今が売り時」と判断される場面もあります。

• 物件価格が高騰しているタイミングで利益確定
• 別エリア・別タイプの物件へ資金を組み替える
• 不動産以外の投資（株式・事業投資）へ資金移動

といった投資の最適化を目的とした売却は、赤字回避とは異なる「前向きな出口戦略」としてよく行われています。

オーナーチェンジ物件を売却する理由の確認方法

オーナーチェンジ物件は、見た目の利回りだけで判断すると想定外の負担を抱える恐れがあります。なぜ売却に至ったのかを整理できれば、収益悪化や修繕負担、管理トラブルなどの懸念を早めに把握できます。

確認の基本は不動産会社への聞き取りに加え、物件の状態や周辺環境も点検することです。

不動産会社に確認する

売却理由は、仲介を担当する不動産会社に具体的に確認します。収支の変化、修繕予定、滞納やクレームの有無など、論点を絞ると回答が明確になります。

売主の説明だけで判断せず、根拠資料（レントロール、修繕履歴など）の提示も求めると安心です。聞き取った内容はメールで要点を残しておきましょう。

物件の現地確認をする

直接物件の状態や周辺環境を確認することで、売却の理由を推測できる場合があります。例えば周辺の環境が悪化していたり物件の老朽化が進んでいたりする場合は、物件の収益性に不安を感じて売却を決めた可能性があります。

現地を確認する際は、物件の外観や周辺環境などをしっかりチェックすることをおすすめします。

収益物件を手放す流れや注意点

収益物件の売却は査定から契約までだけでなく、賃貸借契約や管理体制の引き継ぎまで見据えて進める必要があります。

オーナーチェンジ物件を売却する流れ

オーナーチェンジの売却は、査定で価格感を把握した後に売却活動を進めることになります。

以下で大まかな流れのポイントを解説します。

査定を取り売却方針を決める

最初に複数の不動産会社に査定を依頼し、価格帯と算出根拠を比較します。不動産会社とやりとりする中で、相場はもちろん担当者との相性も確かめられます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を比較した後で「売却を依頼したい不動産の仲介会社」を選択し、媒介契約を結びます。

不動産を売却する際は「媒介契約」が必要です。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれ条件が異なるため、希望に合った媒介契約を選択しましょう。

賃貸情報を開示する

不動産の賃貸借条件を一覧表にした「レントロール」で賃貸状況を開示します。物件の収益性を判断するための資料であり、各部屋の家賃や契約日、契約期間などの情報をチェックできます。

売却活動を行い、売買契約を結ぶ

不動産会社のサポートのもとで売却活動を行います。入居者がいるため内見は発生しません。

購入希望者が見つかったら、売買契約を締結し、決済と登記手続きを行います。オーナーチェンジによる売却では、所有権の移転登記と同時に賃貸借契約にもとづく権利の引き継ぎが行われます。

オーナーチェンジでのトラブルを防ぐポイント

オーナーチェンジでの売却の際、管理会社とのトラブルに発展するケースがあります。契約の種類によって、トラブルの発生しやすさも変わります。

管理委託契約でトラブルになるケース

収益物件を売却する場合、物件の管理を管理会社に委託する「管理委託契約」が解約され、新たなオーナーが別の管理会社と管理委託契約を締結することがあります。新オーナーが仲の良い管理会社に変更したいケースが多いため、問題なく解約できるかどうかが重要です。

旧管理会社としてはオーナーチェンジをされると不利益を被るため、嫌がらせのような行動をとってくるケースが想定されます。

サブリースでトラブルになるケース

管理会社と結んでいるのが「サブリース契約」の場合、管理委託契約と違いオーナーからの解約が難しいため、オーナーチェンジの際も管理会社との契約が引き継がれることが多いです。

サブリース契約は物件の管理を管理会社に委託したうえで、毎月定額の家賃保証を受けられる仕組みです。

管理会社はオーナーが法律に詳しくないことを利用し、新たなオーナーに契約を引き継ぐ際、家賃保証の金額を従来よりも低く設定しようとする場合があります。

管理会社に嫌がらせを受けた場合、弁護士に依頼する交渉をスムーズにまとめることができます。弁護士などの専門家と提携する不動産会社に売却を依頼するのもおすすめです。不動産会社によっては無料の相談会を開催している場合もあります。

オーナーチェンジ物件が売れない理由と対策

オーナーチェンジ物件が売りにくいとされる要因として、価格と利回りのバランス、融資の付きやすさが挙げられます。買主は周辺相場と比べて利回りが見合うかを確認するため、相場から離れた価格設定だと検討から外れやすくなります。

対策は価格調整に加えて資料を揃えて不確実性を減らし購入後の運用イメージを示すことです。早期売却を優先する場合は買取や買取保証も含め出口を複線化すると判断しやすくなります。

オーナーチェンジだと売却しにくい理由

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由として、購入者が限定的な点が挙げられます。

不動産に詳しい投資家などがターゲットとなるため、厳しい視点で物件をチェックされるでしょう。また、入居者がいるため内覧できない点なども買い控えの原因となります。

オーナーチェンジでも売りやすくするコツ

オーナーチェンジ物件を売りやすくするには、空室を改善してから売却するのがおすすめです。家賃を見直すなどして入居率を向上させれば、購入者のメリットが大きくなります。

売却の理由を説明するのもおすすめです。設備の瑕疵などが原因での売却でないと分かると、安心感を覚えられます。

長期間売れない場合は不動産会社に問題があるケースも

長期間、売却活動していてもなかなか売れない場合は、仲介を依頼している不動産会社の変更も検討しましょう。

売却できるスピードや高く売れるかどうかは不動産会社の実力に左右されます。オーナーチェンジ物件の売却タイミングやノウハウに詳しい不動産会社への依頼がおすすめです。仲介だけでなく買取の提案も受けると最適解が見えやすくなります。

早く現金化したい場合は、仲介でなく買取を利用する方法もあります。個人でなく不動産会社への売却となるため、築古や空室の目立つ物件でも売却できる可能性が高まります。