築30年のアパートはリフォームなしで入居者が集まる？リフォーム以外の選択肢も

築30年を迎えるアパートの収益改善の対策としてはリフォームが一般的ですが、必ずしもベストな選択とはいえないこともあります。

築30年のアパートをリフォームすべきかどうかに加え、リフォーム以外の選択肢についても詳しく解説していきます。

築30年のアパートはリフォームをしなければ入居者がつかない？

築30年のアパートは設備の古さや建物外観の劣化により空室期間が長引くリスクがあります。

設備を新しくするなどのリフォームで入居者がつく可能性はあります。ただし設備の交換費用といった支出が発生します。

さらに入居者がつくかもしれないからと家賃まで下げてしまうと収益率が大幅に低下してしまいます。

たとえば月5万円の家賃を4万円に下げると、年間で12万円もの減収となります。建物全体の修繕費用も増えていくことを考えると、オーナーにとっては厳しい状況と言わざるを得ません。

築30年のアパートのメリット

築年数が経ったアパートには、次のようなメリットがあります。

• レトロな魅力を活かせば新築にない魅力を演出できる
• 土地の資産価値は変わらない

新築にない魅力を演出できる

築古ならではのレトロな間取りや外観を活かしたリノベーションで、新築物件にはない魅力を出せるかもしれません。

土地の資産価値は変わらない

立地のよい場所であれば、建物の資産価値は下がっても土地の資産価値は変わりません。場所によっては30年前より土地の価値が上がっていることもあるでしょう。

築30年のアパートのデメリット

いっぽう、築年数が経ったアパートには次のようなデメリットもあります。

• 空室リスクが高まる
• 経年劣化に伴い修繕費が増加する
• 減価償却期間が終了し、所得税や住民税の負担が大きくなる

空室リスクが高まる

設備の古さや建物外観の劣化により、周囲の物件との競争力が低下していきます。

そのため、一度退去があると次が決まるまでの空室期間が長引くリスクがあります。

経年劣化に伴い修繕費が増加する

アパートは約11〜15年目に大規模な修繕が必要になります。1回目の修繕では100万〜300万円の費用が発生します。2回目、3回目と老朽化が進むほど修繕費用は高くなります。

給湯器や換気システムなどの設備も約10年で寿命を迎えるため、交換工事が必要です。また、修繕は一度実施すれば終わりではないため、必要資金を積み立てておく必要があります。

参考：国土交通省｜民間賃貸住宅の計画修繕ハンドブック

減価償却期間が終了すると税の負担が大きくなる

アパート経営における所得税申告では、建物の減価償却費を経費として計上することが可能です。実際には支出していない費用を計上できるため、税負担を減らす効果があります。

ただし、減価償却は法定耐用年数が設定されています。

築30年を超えるアパートはすでに減価償却期間が終了しているため、以前と比較して所得税の負担が増加している状況です。

アパートの資産価値は築30年目から大幅に下落するのか

アパートは時間が経過するほど老朽化が進むため、資産価値は下落していきます。新築から30年以上が経つと約3分の1に下落するため、資産価値が大幅に下がることは認識しておきましょう。

資産価値が下がると高値での家賃設定が難しくなるうえに、売却価格も安くなります。価値の低さから買主を見つけにくく、売却自体が難航することもあり得ます。

売却価格が下がる理由

築30年のアパートの売却価格が下がる主な理由は次の通りです。

• 木造アパートの法定耐用年数は22年であり、築30年の建物は0円で査定されることが多いため
• 入居希望者が減り、空室リスクが増大するため
• 建物が老朽化していることで、買主は購入後に大きな修繕が必要になるため

参考：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表

築30年のアパート選択肢とその判断基準

築30年のアパートをどうするべきか、主な選択肢とその判断基準について解説します。

主な選択肢は次の3つです。

• リフォームして賃貸を継続する
• 建て替えて新築アパートにする
• 不動産会社に売却する

順番に解説します。

リフォームして賃貸を継続する

<リフォームに向いている状況>

• 間取りが周辺ニーズと合っている
• 建物本体の耐久性に問題がない
• 長期的な不動産経営に取り組む時間がある

建物本体の修繕はしっかり行っており周辺の環境も30年前と大きく変わっていない（現在の間取りにニーズがある）のであれば、水まわりなどの部分的なリフォームのみで入居率を改善できる可能性が高いでしょう。

建て替えに比べて少額なコストで収入の増加が見込めるのがメリットです。

建て替えて新築アパートにする

<建て替えに向いている状況>

• 立地がよく、新築物件への需要が見込める
• 建物本体の劣化が心配な状況にある
• 空室率が高い
• 相続税対策をしたい

新築アパートを建てることで、家賃を高くできるうえに減価償却期間も新たに始まるため収支が一気に改善します。

将来的な売却を検討している場合も、法定耐用年数の残り期間が長いほうが買い手が現れやすいため立地条件がよければ前向きに検討しましょう。

売却せずに相続させるとしても、築30年のアパートより築浅アパートのほうが経営の難易度が低く子どもも相続しやすいでしょう。

相続財産が多い場合は、現金ではなく借入れをして新築アパートに建て替えるほうがさらに相続税の節税になります（不動産を購入する際に融資を受けると借入金は相続財産からマイナスできる負債となるため）。

不動産会社に売却する

<売却に向いている状況>

• アパートを相続したものの、時間や経営のノウハウがない
• 修繕費用を捻出するのが難しい
• 立地があまり良くない

子どもが親のアパートを相続したものの、時間や距離の制約があって賃貸経営に取り組めないこともあり得ます。

築30年以上のアパート経営を成功させるためにはノウハウが必要になるため、黒字化できる見込みが薄い場合は売却したほうがよいでしょう。

売却のメリットは、土地建物を現金化できることとアパート管理の手間から解放されることです。ただし、築30年のアパートは買い手がつきにくいため通常の仲介での売買は難しいかもしれません。

その場合は不動産会社に直接買い取ってもらうことを検討しましょう。

売却時の注意点

売却時の注意点は次の4つです。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 信頼できる不動産会社を選ぶ
• 買取と仲介両方の提案を受ける
• 税金面のアドバイスが得意な不動産会社を選ぶ

複数の不動産会社に査定を依頼する

最低でも3社以上から査定を取ることで適正価格が分かります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

実績や口コミ、過去の取引実績などを確認して、信頼できる会社を選びましょう。

買取と仲介両方の提案を受ける

不動産会社に直接買い取ってもらう買取は早く現金化でき、仲介は高く売れる可能性があります。

必ず両方の提案を受けて比較してください。できれば買取と仲介両方を相談できる会社に相談しましょう。

税金面のアドバイスが得意な不動産会社を選ぶ

売却に伴う譲渡所得税や特別控除の活用について、損をしないように税理士などの専門家に相談することをお勧めします。税理士と提携している不動産会社なら、確定申告書作成のサポートを受けやすいでしょう。

築30年のアパートは、必ずしもリフォームだけが選択肢ではありません。立地条件や建物の状態、オーナー自身の状況に応じて、建て替えや売却などさまざまな選択肢があります。

最適な判断のために、さまざまな角度から検討することが大切です。