不動産投資で3棟目は本当に必要？メリットと失敗しないコツを解説

不動産投資で3棟目を購入することは、キャッシュフローの安定や投資規模の拡大に直結する重要なステップです。

一方、物件数が増えることで融資のハードルや管理負担の増加といった課題もあり、慎重な判断が必要です。

不動産投資で3棟目を購入する際のポイントやリスク対策について詳しく解説します。

不動産投資で3棟目を買うべき理由とメリット

3棟目の不動産を購入することで、キャッシュフローの安定化や大規模な物件の取得、売却タイミングの分散といった多くのメリットが得られます。

また、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせた収益戦略を構築しやすくなるほか、法人化による税負担の軽減といった選択肢も広がります。

不動産投資で3棟目を購入すべき理由とメリットについて詳しく見ていきましょう。

キャッシュフローが安定する

不動産投資で3棟目を購入すると、キャッシュフローがさらに安定します。

1棟目や2棟目の段階では、空室が発生した場合に収入の影響が大きく、毎月の収支が不安定になることがあります。

しかし、3棟目を購入することで家賃収入の総額が増え、1棟の空室リスクを分散できるため、収益の安定性が向上するでしょう。

3棟を所有することで家賃収入だけでなく、修繕費や管理費などの支出も全体でバランスを取ることが可能です。

例えば、1棟目で大規模修繕が必要になったとしても、他の2棟からの収益で補うことができ、資金繰りに余裕が生まれます。

さらに、金融機関からの評価も高まり、より有利な条件で融資を受けられる可能性も広がります。結果として、投資規模を拡大しながら、安定した収益基盤を築けるのです。

大規模な物件の購入も可能になる

不動産投資で3棟目を購入することで、より大規模な物件を取得できるかもしれません。

1棟目や2棟目の実績を積むことで、金融機関からの信用が高まり、より大きな融資を受けられる可能性が広がるためです。融資の枠が広がることで、これまで手が届かなかった収益性が高い物件にも投資できるようになります。

規模が大きい物件は戸数が多く、1室あたりの空室リスクを分散しやすいため、キャッシュフローの安定性が高いところも魅力です。

また、大規模な物件を購入することで管理効率が向上し、ランニングコストを抑えることも可能です。複数の小規模物件を管理するよりも、一棟にまとめたほうが管理会社への委託費用が抑えられることがあります。

物件の売却タイミングを分散できる

3棟目を購入することで、物件の売却タイミングを分散できます。不動産市場は景気や金利の影響を受けやすく、売却のタイミングによって得られる利益が大きく変わるためです。

1棟しか所有していない場合、市場が低迷している時期に売却すると、希望する価格で売ることが難しくなります。

一方、複数の物件を持っていると、市場の状況を見極めながら最適なタイミングで売却できます。例えば、1棟目は高値で売却できるタイミングを待ちつつ、2棟目や3棟目の家賃収入で安定したキャッシュフローを維持することが可能です。

また、売却する際の税金や手数料なども分散できるため、短期間に複数の物件を売るよりも、長期的な資産管理の面で有利に働きます。

売却資金を次の投資に充てることで、より効率的な資産運用ができるようになるところもメリットです。3棟目を持つことで売却戦略の幅が広がり、投資の柔軟性が向上します。

複数の収益モデルを組み合わせられる

3棟目の不動産を購入することで、複数の収益モデルを組み合わせた投資戦略を立てることができます。

不動産投資には主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2つの収益モデルがあり、うまく活用することでより安定した資産運用につながります。

インカムゲインとは、物件を保有しながら家賃収入などの形で継続的に得られる収益のことを指します。賃貸物件を運営すると毎月収入を得られ、長期的に資産を増やすことが可能です。

ただし、空室リスクや修繕費の発生などがあるため、リスク管理が重要です。

一方、キャピタルゲインとは、物件を売却した際に得られる売買差益のことを指します。購入時よりも高値で売却できれば利益が出ますが、市場の状況によって価格が変動するため、適切な売却タイミングを見極める必要があります。

3棟目を所有すると、インカムゲインを確保しながら、将来的に高値で売却できそうな物件を選び、キャピタルゲインを狙う戦略が取れます。例えば、1棟目と2棟目を賃貸運用しつつ、3棟目は市場が上昇したタイミングで売却し利益を得ることも可能です。

法人化することで税負担を軽減できる

3棟目を購入するタイミングで法人化を検討することで、税負担を軽減できる可能性があります。

個人で物件を所有している場合、不動産所得は総合課税の対象となり、収入が増えるほど所得税の税率が上がるため負担も大きくなります。

そこで法人化すると、法人税が適用されるため、累進課税の影響を受けにくくなるのです。また、法人を設立すると、経費として計上できる範囲が広がることもメリットといえるでしょう。

管理費や修繕費に加え、法人名義での車両費や出張費なども経費として処理できる可能性があります。その結果、課税所得を抑えて節税効果を高められるのです。

さらに、法人としての信用が蓄積されると、より大規模な融資を受けられたり、低金利での融資が可能になったりすることもあるでしょう。

将来的に物件を売却する際、法人で所有していると譲渡益にかかる税率が個人より低くなるケースもあり、資産形成の効率が向上します。

不動産投資で3棟目を購入するときの判断基準

3棟目を購入する際は、現在の資産状況や融資の可否、キャッシュフローの安定性など、さまざまな要素を総合的に考慮しましょう。

3棟目の不動産を購入する際の具体的な判断基準について解説します。

金融機関が融資してくれるかどうか

3棟目の不動産を購入する場合、金融機関からの融資が受けられるかどうかは、非常に重要な判断基準です。

1棟目や2棟目の運用実績があることで、金融機関の評価が高まり、融資の条件が有利になる可能性があります。

しかし、すでに複数の借入がある場合は、融資審査が厳しくなることも考えられます。融資の可否は、個人の信用情報や現在の収支状況、既存物件の収益性などによって判断されるからです。

すでに所有している物件が安定した収益を生んでいる場合、金融機関からの信頼も高まり、より大きな融資枠を確保できる可能性があります。

また、金融機関ごとに融資の基準や方針が異なるため、複数の銀行と相談し、最適な条件で借入を行いましょう。

借入金が問題なく返済できているか

3棟目を購入する前に、既存の借入金が問題なく返済できているかを確認してください。

金融機関は新たな融資を検討する際、既存の借入金の返済状況を厳しくチェックするため、返済の遅延や返済額が大きい場合は融資が難しくなります。

また、現時点でのキャッシュフローをしっかりと把握し、毎月の家賃収入がローン返済額を上回っているかも確認しましょう。

もしも現在の物件で収支がマイナスである場合、新たな借入を増やすことで負担がさらに大きくなり、経営が不安定になるリスクがあります。

そのため、事前に収支のシミュレーションを行い、追加で借入をしても無理なく返済できるかを検討しましょう。金利の変動や空室リスク、修繕費の発生など、将来的な支出増加に備えることが大切です。

管理の負担が重くならないか

3棟目の購入を検討する際は、管理の負担が過度に増えないかどうかも判断基準です。

物件が増えると管理業務の負担も増加するため、適切な管理体制を整えておかないと、運営が難しくなる可能性があります。

まず、自主管理をしている場合は、入居者対応や修繕、賃貸募集の手続きなどの業務がさらに増えることを考慮しましょう。

1棟目や2棟目と異なるエリアに3棟目を購入すると、移動や管理の手間が増え、負担が大きくなることが予想されます。

その場合、管理会社の活用を検討することで、負担を軽減できるかもしれません。管理会社に委託するときは、管理費や修繕費が増加するため、収益に与える影響をシミュレーションしておくことが大切です。

また、管理会社ごとにサービス内容や手数料が異なるため、比較検討しながら、自身の投資スタイルに合った業者を選びましょう。

不動産投資で3棟目を購入するときに失敗しないコツ

3棟目の購入では、資金調達の方法や管理体制、リスクヘッジなど、多くの要素を考慮する必要があります。

また、不動産会社の選定にも注意を払うことで、より安定した投資が可能になるでしょう。

3棟目の購入で失敗しないためのポイントを具体的に解説します。

フルローンを活用する

3棟目の購入を検討する際にフルローンを活用すると、手元資金を温存することができ、さらなる投資の可能性を広げられます。

フルローンとは、物件購入の費用を金融機関からの融資だけで賄う方法であり、自己資金を極力使わずに投資を進める手法です。

フルローンの最大のメリットは、資金効率を高められる点です。自己資金を温存できれば、次の物件を購入するために準備資金として活用できるほか、突発的な修繕費や空室リスクにも対応しやすくなります。

さらに、レバレッジ効果を最大限に生かすことで多くの資産を運用し、収益の拡大を目指すことが可能です。

ただし、フルローンを活用すると借入額が増えることで、月々の返済負担が大きくなり、家賃収入が減少した場合のリスクが高まります。

金融機関によってはフルローンの審査が厳しく、借入条件が変わる場合もあるため、複数の機関と交渉してみましょう。

自己資金を十分に用意する

3棟目の購入を成功させるには、自己資金を十分に用意しておきましょう。

物件購入時に自己資金を多く準備できると、融資の条件が有利になったり、資金繰りに余裕を持たせたりできるため、投資の安定性が高まります。

まず、自己資金が多いことで金融機関からの評価が向上し、金利や融資期間などの条件が優遇される場合があります。

物件購入時には頭金以外にも諸費用が発生します。これらを自己資金で賄うことでローンの負担を減らし、キャッシュフローを安定させることが可能です。

さらに、物件購入後のリスク管理の面でも、自己資金の確保は重要です。空室が発生した場合や予期せぬ修繕が必要になった場合、十分な自己資金があれば経営が安定し、無理なく対応できます。

リスクヘッジを意識する

3棟目の不動産を購入するときは、リスクヘッジを意識しましょう。

まず、空室リスクへの対応として、立地や物件の需要を十分に調査し、入居者が確保しやすいエリアを選んでください。入居者募集を工夫したり管理会社を丁寧に選定したりすることは、空室対策の強化にも有効です。

次に、修繕費の増加に備えましょう。物件の築年数が増えるにつれ、設備の老朽化による修繕費用が発生する可能性があります。

購入前に物件の状態をしっかりと確認し、大規模修繕の予定があるかどうかを把握しておくことも重要です。

不動産会社の選定に注意する

3棟目の不動産を購入する際は、信頼できる不動産会社を選定することが成功の鍵となります。

まず、不動産会社の実績や評判を確認してください。過去の取引事例や口コミ、評判などを調べることで、その会社が信頼できるかどうかを判断するのに役立ちます。

特に、投資用不動産を多く扱っている会社であれば、投資家目線で適切な物件を紹介してもらえるかもしれません。

次に、提案される物件の質を見極めましょう。販売目的で利益だけを優先し、投資家にとって不利な物件を勧める業者も存在します。
そのため、物件の立地や利回り、将来的な価値などを自分自身でしっかりと精査することが求められます。

また、購入後にトラブルが発生した際の対応や、管理業務のサポートをどこまで提供してくれるのかも、不動産会社を選ぶうえでの重要なポイントです。