アパートの経営にかかる税金の計算方法、節税対策などの注意点を解説

アパートを経営するにあたってアパート取得時と保有時、売却時にそれぞれ税金が発生します。

アパート経営にかかわる税金などを詳しく見ていきましょう。

アパートにかかわる税金一覧

アパート経営に関係する税金について詳しく解説しましょう。

不動産取得税

アパート経営で物件を購入すると、不動産取得税が発生します。不動産取得税とは土地や家屋の購入・贈与・家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した人に課税される税金です。

有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。不動産取得税の税額は下記の計算にて求められます。

不動産取得税額＝不動産の評価額（固定資産税評価額）×4％

たとえば、不動産の評価額が5,000万円だった場合、不動産取得税は200万円です。ただし、令和9年3月31日までは軽減措置により不動産取得税額が3％になります。軽減税率と本則の適用については、住宅と店舗・事務所等で異なり、下記の表の通りです。

		軽減税率	本則
住宅	土地	3％	4％
	建物	3％	4％
店舗、事務所等土地	土地	3％	4％
	建物	4％	4％

また新築住宅・住宅用地特例が適用されると、不動産の評価額から1,200万円控除できます。新築住宅・住宅用地特例が適用できるのは下記の条件に全て該当する住宅です。

• 新築物件（中古物件は対象外）
• 一戸あたりの床面積が40㎡以上240㎡以下

そのため、アパートを新たに建築して経営する場合は、軽減税率や新築住宅特例を活用できるので、節税効果が期待できるでしょう。

参考：総務省 不動産取得税

参考：令和6年度地方税制改正（税負担軽減措置等）要望事項

登録免許税・印紙税

アパートを取得した際には、不動産取得税のほか、登録免許税と印紙税が別途発生します。登録免許税とは、不動産を取得して登記を行う際に発生する税金です。

アパートを新築した場合は表示登記と所有権保存登記を行います。また、金融機関からローンを利用した場合は抵当権設定登記も必要です。それぞれの登記にかかる登録免許税は下記の通りです。

登記種類	計算方法
表示登記	登録免許税なし
所有権保存登記	固定資産税評価額×0.4%
抵当権設定登記	ローン借入金額×0.4%

印紙税とは、アパートの建築や売買の際に締結する契約書にかかる税金です。契約書に記載されている請負金額や売買金額によって印紙税額が異なります。

現在、建築工事請負契約書と不動産売買契約書の印紙税は軽減措置により税率が引き下げられています。軽減税率と本則の印紙税の税率については下記のとおりです。

契約金額	軽減税率	本則
10万円超50万円以下	200円	400円
50万円超100万円以下	500円	1,000円
100万円超500万円以下	1,000円	2,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円	1万円
1,000万円超5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超1億円以下	3万円	6万円
1億円超5億円以下	6万円	10万円
5億円超10億円以下	16万円	20万円
10億円超50億円以下	32万円	40万円
50億円を超えるもの	48万円	60万円

なお、印紙税の軽減措置については、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成された契約書が該当します。

参考：国税庁 登録免許税の税額表

参考：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置

所得税

アパート経営の所得税は入居者から支払われる家賃収入からアパートに関連する費用を差し引いた不動産所得に対してかかる税金です。

また、給与所得など他にも所得がある場合は全て含めて所得税を算出します。所得税は所得が多くなるほど税額が高くなる累進課税を採用しているため、不動産所得が増えるほど、所得税も高額になります。

住民税

住民税は所得税と同様に所得があると発生し、1月1日現在に住民登録している市区町村に納める税金です。住民税には所得割と均等割があり、合計額を納税します。所得割は前年の所得金額に応じて課税され、均等割は所得にかかわらず一律で課税されます。

事業税

ある一定の規模以上で不動産賃貸を行っている場合は、個人事業税が課税されます。個人事業税が課税される事業規模とは、おおむね10室以上または5棟以上のアパート経営を行い、事業所得となるケースです。

個人事業税の税額は下記の計算方法により求められます。

（所得－290万円）×5%

消費税

アパート経営では一定の条件に該当すると消費税がかかる可能性があります。消費税とは、課税売上に対して発生する税金です。アパート経営で家賃収入は非課税売上になるため、大抵のケースでは消費税が課税されません。

ただし、アパートの1階にテナントが入っている場合や駐車場がある場合、これらの売上は課税売上に該当します。そして、店舗・事務所・駐車場などの課税売上が1,000万円を超えた場合は、翌々年から課税事業者となり、課税売上に対して消費税を納めなくてはなりません。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は1月1日現在で土地や建物を保有している者に課税される税金で、毎年発生します。固定資産税・都市計画税の税額は、市区町村が所定の方法で土地や建物を評価して決定します。一般的には下記の税率が適用されます。

• 固定資産税…課税標準×1.4%
• 都市計画税…課税標準×0.3%

なお、都市計画税は市街化調整区域に該当している場合、課税されません。

アパート経営で発生する税金シミュレーション

ここまでアパート経営で発生する税金について紹介してきましたが、実際どのように計算して税額を求めるのでしょうか。ここでは具体的にシミュレーションしてみます。また、必要経費に該当するものや確定申告が必要な方についても紹介します。

不動産所得の計算方法と税金の計算式

まずは不動産所得を求める必要があります。不動産所得は不動産収入に対し、必要経費を差し引いた金額になります。

不動産所得＝不動産収入-必要経費

次に、不動産所得を含めた全ての所得に対する税額を求めましょう。計算方法は下記のとおりです。

所得税＝課税所得金額×税率−控除額

課税所得金額に対してかかる税率と控除額は、下記の表を参考にしましょう。

課税所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5%	0円
195万円 から 329万9,000円まで	10%	9万7,500円
330万円 から 694万9,000円まで	20%	42万7,500円
695万円 から 899万9,000円まで	23%	63万6,000円
900万円 から1,799万9,000円まで	33%	153万6,000円
1,800万円 から 3,999万9,000円まで	40%	279万6,000円
4,000万円 以上	45%	479万6,000円

なお、令和19年までは復興特別所得税として、基準所得税額の2.1%も合わせて納めます。

たとえば、不動産収入が1,200万円で必要経費が200万円の場合、下記の所得税になります。

1,200万円−200万円＝1,000万円（不動産所得）

1,000万円×33％−153万6,000円＝176万4,000円（所得税）

参考：国税庁 所得税の税率

必要経費として認められるもの

アパート経営で必要経費として認められるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものです。具体的には下記の費用が必要経費として認められます。

• 固定資産税
• 損害保険料
• 減価償却費
• 修繕費
• 不動産取得税
• 広告宣伝費・交通費・通信費
• 借入金の金利
• 不動産会社への管理手数料
• 管理組合への管理費

必要経費として認められるもののうち、減価償却費、修繕費、広告費・交通費・通信費について詳しくみていきましょう。

減価償却費

減価償却費とは、事業などの業務のために用いられる建物・建物附属設備・機械装置・器具備品・車両運搬具などの資産が、時の経過等によってその価値が減っていくのに伴って少しずつ費用に計上していくことです。

平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産については、旧定額法や旧定率法などの償却方法で、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については、定額法や定率法などの償却方法で減価償却を行います。

修繕費

アパートの維持管理や修理のために支払われた分については修繕費として必要経費にできます。

しかし、修繕費に該当するか判別が難しいケースもあるため、税理士などの専門家へ確認すると良いでしょう。

広告宣伝費・交通費・通信費

アパートの入居者を募集するための広告宣伝費、不動産会社へ足を運ぶための交通費、不動産会社や入居者などとやり取りするための通信費などはアパートの必要経費に該当します。必要経費として計上するためには領収書が必要になります。

必要経費として認められないもの

必要経費として認められないものとしては、不動産所得を得るために支出した費用ではないものです。具体的には下記のようなものが挙げられます。

• 借入金の元本部分
• 所得税や住民税
• アパート経営には関係しない費用

借入金の元本部分や所得税、住民税はアパート経営の収入に関係しない費用とみなされます。

また、アパート経営には関係しない費用としては、たとえば必要経費に該当する通信費がプライベート利用と共用している場合は、事業用とプライベート用の割合によって必要経費になる部分が按分されます。

家賃収入の税金で利用できる各種控除

家賃収入により得られた所得に税金が発生しますが、税額控除を利用することで節税が可能です。家賃収入による税金で利用できる税額控除には下記があり、条件に該当すると控除できます。

• 基礎控除
• 社会保険料控除
• 医療費控除
• 配偶者控除
• 扶養控除
• 障害者控除
• 青色申告特別控除

これらの税額控除はアパート経営者だけでなく、生計をともにしている家族も含められます。各税額控除の内容と該当する条件について詳しくみていきましょう。

基礎控除

基礎控除は確定申告の際に所得金額から差し引ける控除額で、下記のように所得金額に応じて控除額が異なります。

所得金額	控除額
2,400万円以下	48万円
2,400万円超2,450万円以下	32万円
2,450万円超2,500万円以下	16万円
2,500万円超	0円

社会保険料控除

健康保険料や介護保険料など社会保険料についても所得金額から控除できます。保険料を支払った領収書や年金から差し引かれる社会保険料の明細などを確定申告の際に利用します。

医療費控除

医療機関や薬局を利用した場合の医療費について年間で10万円を超える場合は、医療費控除を利用できます。医療費控除額は下記の計算方法で求められ、家族の分も含められます。

医療費控除額＝支払った医療費−保険金などで補填される金額−10万円

なお、保険金などで補填される金額には生命保険契約などで支給される入院費給付金や健康保険などで支給される高額療養費・家族療養費・出産育児一時金などが該当します。

配偶者控除

配偶者控除とは、アパート経営者の総所得金額が1,000万円以下であり、かつ生計をともにしている配偶者の所得が48万円以下の場合に適用されます。配偶者控除額は下記のとおりです。

アパート経営者本人の所得金額	控除額
	控除対象配偶者	老人控除対象配偶者（70歳以上）
900万円以下	38万円	48万円
900万円超950万円以下	26万円	32万円
950万円超1,000万円以下	13万円	16万円

扶養控除

アパート経営者と生計をともにしている配偶者以外の家族がいる場合は、扶養控除が適用できます。扶養者の年齢や所得によって控除額が異なります。

障害者控除

アパート経営者本人または家族に障害者がいる場合は、障害者控除が適用できます。該当する障害者の障害の度合いや同居の有無により控除額が異なります。

青色申告特別控除

青色申告で確定申告を行った場合、青色申告特別控除の55万円控除を利用できます。

また、e-taxにて青色申告で確定申告を行うと65万円控除を利用できます。青色申告を行うには複式簿記で会計を行い、青色申告特別控除を受けるための届出が必要です。

所得税・住民税をシミュレーション

不動産所得が1,000万円の場合の所得税・住民税についてシミュレーションしてみましょう。

不動産所得1,000万円×33％−153万6,000円＝176万4,000円（所得税）

176万4,000円×2.1%＝37,044円（復興特別所得税）

不動産所得1,000万円×10％+5,000円＝100万5,000円（住民税）

よって、不動産所得が1,000万円の場合は、所得税が176万4,000円、復興特別所得税が3万7,044円、住民税が100万5,000円になります。

固定資産税・都市計画税をシミュレーション

土地の評価額が1億円、建物の評価額が5,000万円の場合の固定資産税・都市計画税についてシミュレーションしてみましょう。

固定資産税

土地の評価額×1/6（小規模住宅用地の軽減措置）＝1億円×1/6＝約1,666万円

土地の固定資産税 ＝ 約1,666万円×1.4％＝約23万3,000円

建物の評価額×1/2（新築住宅の軽減措置）＝5,000万円×1/2＝2,500万円

建物の固定資産税：2,500万円×1.4％＝35万円

都市計画税

土地の評価額×1/3（小規模住宅用地の軽減措置）＝1億円×1/3＝約3,333万円

土地の都市計画税：約3,333万円×0.3％＝約10万円

建物の都市計画税：5,000万円×0.3％＝15万円

よって、土地と建物合わせて固定資産税は約583,000円、都市計画税は約25万円になります。

確定申告の手続きや対象者

アパート経営をしている方で、家賃収入が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。ただし、20万円未満の方や赤字の方でも、損益通算され税額を抑えられたり還付が受けられる可能性があったりするので確定申告を行いましょう。

確定申告は、毎年2月15日から3月15日までの間に前年の所得について申告を行います。確定申告の手続きは下記の流れになっています。

1. 必要書類を準備する
2. 決算書・確定申告書を作成する
3. 確定申告書を提出する

初めて確定申告を行う方や確定申告を行うのに不安がある方は、税務署にて決算書や確定申告書の作成をサポートしてもらえます。また、都度サポートを受けたいと考える方は税理士に相談してみるのも良いでしょう。

アパート経営中に税金で地獄をみない方法

アパート経営中にはさまざまな税金が発生することが分かりました。ではアパート経営中に税金で地獄をみないためには、どのような方法があるのでしょうか。詳しくみていきましょう。

税金対策（節税）だけを目的に始めない

アパート経営を行うにあたって、税金対策（節税）だけを目的にして始めないようにしましょう。

アパート経営を始めた頃には相続税対策できたとしても、保有中に節税効果が薄れていきます。そのため、アパート経営は節税だけでなく、安定的に家賃収入を得る点などの目的も検討すると良いでしょう。

減価償却費を理解しておく

アパートは減価償却により建物などを分割して必要経費にしていますが、使用可能期間中に行われるため、使用可能期間が終了すると減価償却も費用計上が終わります。

たとえば、毎年20万円ほどの減価償却費が費用として計上されていたとすると、使用可能期間の終了により収入から控除できなくなり、20万円分収入が増えて税額が上がります。

アパートの建物が木造の場合は新築から22年、鉄筋コンクリート造の場合は新築から47年の使用可能期間です。

借入金額を高額にし過ぎない

アパート経営を始めるにあたって、金融機関にてローンを利用する場合は借入金額を高額にし過ぎないようにしましょう。ローンの返済は金利分については必要経費にできますが、借入元本部分については必要経費にできません。

そのため、高額にローンを借入すると長期間にわたり返済額が発生するため、家賃収入があっても収益を圧迫します。また、返済のほかにも固定資産税など継続的な費用がかかるため、計画を立てる際にはこれらの費用も考慮する必要があるでしょう。

経営感覚を持ち市場調査などのリサーチを怠らない

アパートの需要は、周辺環境や地域のニーズなどで常に変化します。そのため、常に経営感覚をもち、市場調査などのリサーチを怠らないことが重要です。

所有しているアパートも周辺環境や地域のニーズが変化すると、入居者ニーズに対応できず空室率が上昇してしまう可能性があります。時には売却して別の地域でアパート経営を行うなども検討が求められることもあるでしょう。よって、常にリサーチすることで安定した収益確保につながるといっても過言ではありません。

税理士と提携している不動産会社に購入を依頼する

アパート経営は税金対策も含め、さまざまな場面で税金について考えるタイミングが多いでしょう。そのため、税理士と提携している不動産会社に物件の購入を依頼すると、購入時や保有時、売却時などで発生しうる税金について専門家に気軽に相談できます。

また、不動産会社についてもアパート物件の取り扱いが多く、専門知識のあるところを選ぶと物件の選択肢が広がり、自身にあったアパート物件を紹介してもらえる可能性が高いでしょう。