アパート売却の必要書類を解説。売却前の確認事項も

アパートを売却する際には、多くの書類が必要です。書類にもれがあると売却がスムーズに進まないこともあります。アパート売却に必要な書類とその取得方法を詳しく解説します。売却を成功させるための重要なポイントも解説するので、参考にしてみてください。

アパート売却で必要になる書類

アパート売却において必要な書類は、

• 売却までに必要な書類
• 決済・引渡し時までに必要な書類

に分かれます。

必要なタイミング別に解説します。

売却で必要な書類

売買契約のときまでに必要な書類は以下の通りです。不動産会社がアパートを査定するために必要な書類でもあるため、できれば本格的な査定の前に準備しましょう。

書類	必要性	取得先
本人確認書類	必須	運転免許証・マイナンバーカードなど
印鑑証明書（実印も）	必須	市区町村役所
登記済権利証（登記識別情報）	必須	自身で所有。紛失時は登記所または司法書士による本人確認の方法がある（再発行不可）
固定資産税納税通知書	必須	自身で所有。紛失時は市区町村役所に問合せ（再発行不可）
確定測量図・境界確認書	実務上強く推奨	自身で所有。紛失時は測量依頼した土地家屋調査士に問合せ
建築確認済証・検査済証	実務上強く推奨	自身で所有。紛失時は市区町村役所に問合せ（再発行不可）
ローン残高証明書	場合による	ローン残債があれば必要
物件購入時の工事請負契約書（中古の場合は売買契約書）・重要事項説明書	あれば	自身で所有。紛失時は建築会社（不動産会社）に問合せ
物件間取り図	あれば	自身で所有。紛失時は建築会社（不動産会社）に問合せ
入居者との賃貸借契約書	あれば	自身で所有。管理委託の場合は管理会社に問合せ
アパート管理会社との管理委託契約書	あれば	自身で所有。紛失時は管理会社に問合せ
設備の検査証・修理記録	あれば	自身で所有。管理委託の場合は管理会社に問合せ
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	あれば	自身で所有。紛失時は依頼した会社に問合せ
地盤調査報告書・住宅性能評価書	あれば	自身で所有。紛失時は建築会社に問合せ

1つずつ詳しく見ていきます。

本人確認書類

不動産会社との媒介契約時や買主との売買契約時に、本人であることを証明するために使います。運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど、顔写真つきのものを用意しておくと安心です。

印鑑証明書（実印も）

契約書に押す実印が間違いなく役所に印鑑登録したものであることの証明に必要です。不動産会社との媒介契約時や物件の引渡し時にも使いますが、有効期限は発行から3カ月以内のため、まとめて取得せずそのつど用意しましょう。

登記済権利証（登記識別情報）

アパートを購入したときに法務局から発行された、いわゆる「権利証」です。自分がアパートの所有者であることを証明するための重要資料となります。なお、2005年3月7日以降にアパートを購入している場合は、登記済権利証に代わって「登記識別情報」が発行されています。

登記済権利証（登記識別情報）を紛失しても再発行はできません。紛失した場合は、登記所や司法書士による本人確認を受けることでアパートの所有者であることを証明します。

参考：法務局｜登記済証（権利証）を紛失したのですが，どうしたらよいのですか？

固定資産税納税通知書

アパートに対して課税される固定資産税と都市計画税が記載されたものです。年に1回、春頃に市区町村役所から届きます。購入希望者に固定資産税額を伝えるときや、売買契約がまとまった時に売主と買主で負担する金額を計算するときに必要です。紛失すると再発行はできませんが、役所で「固定資産公課証明書」や「固定資産評価証明書」を取得することで代用できます。

参考例：
東京都調布市｜固定資産証明書交付申請(評価証明書等) | 調布市
鹿児島県鹿児島市｜固定資産の証明書（資産証明書、評価証明書、公課証明書）を取りたいのですが。｜鹿児島市

確定測量図・境界確認書

確定測量図は、土地の面積や形状、隣接する土地や道路との境界の位置を証明する書類です。境界確認書とは、隣接する土地の所有者との間で取り交わした、境界についての合意書のことです。確定測量をしていない場合は、売主側で測量を行います。

確定測量図は登記識別情報などと違って法的な必須書類ではありませんが、面積や境界があいまいな物件を好んで買う人は少ないため実務的には必須書類となります。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証は、アパートが建築基準法にのっとって設計された場合に交付された書類です。検査済証は、設計通りに建築されたことが確認された後に交付された書類です。どちらも、アパートが適法に建築されていることを証明するために必要となります。

紛失すると再発行はできませんが、管轄の役所で「建築台帳記載事項証明書」を取得することで代用可能です。

参考例：
東京都｜建築物を安全に建てるために：建築計画概要書の閲覧制度（建築基準法） | 東京都都市整備局
大阪府｜建築物台帳等記載事項証明申請／大阪府（おおさかふ）ホームページ [Osaka Prefectural Government]

ローン残高証明書

売却するアパートのローンが残っている場合には必要です。ローン残高を確認した上で、売却希望価格を決定するために使用します。多くの場合、毎年10月頃に融資を受けている金融機関から郵送されてきます。

物件購入時の工事請負契約書（中古の場合は売買契約書）・重要事項説明書

アパートを購入したときの契約書と重要事項説明書です。当時の状況がわかるため、売却活動の参考になります。

物件間取り図

契約書・重要事項説明書とともに、売却活動の資料になります。紛失した場合は、建築した会社や仲介した不動産会社に問い合わせましょう。

入居者との賃貸借契約書

アパートの入居者との賃貸借契約書です。各部屋の家賃や共益費、敷金、入居期間などの重要な情報を確認するために使用します。契約書の内容をもとに、買い手側が購入を検討しやすいように賃貸条件の一覧表を作成することが一般的です。この賃貸条件を一覧表にしたものを「レントロール」といいます。

賃貸借契約書は、自身で管理している場合と管理会社に保管も含めてまかせている場合があるため、手元にない場合は管理会社に問い合わせましょう。

アパート管理会社との管理委託契約書

アパートの管理を管理会社に委託しているときの契約書です。現在の管理委託の内容の確認のために使用します。管理委託契約の解約には1カ月〜3カ月程度の解約予告期間が必要な場合があるため、確認が必要です。

設備の検査証・修理記録

アパートの共用設備（消防設備、水道設備、換気設備など）の法定点検時の検査証や、故障時の修理記録です。建物を適切に管理していることを証明するために使用します。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書

耐震診断やアスベスト使用調査をした場合は、その報告書を用意しましょう。売主にアスベストの調査義務はないものの、宅建業者が仲介する際には、使用の有無の調査結果の記録が保存されている場合、宅建業者はその内容を説明する必要があります。

地盤調査報告書・住宅性能評価書（既存住宅性能評価書）

地盤調査を行っていたり住宅性能評価を受けていたりする場合も、その報告書を用意しましょう。資産価値が評価されやすく、スムーズな売却につながります。

引渡しで必要な書類

アパートの引渡しのときまでに必要な書類は以下の通りです。

書類	必要性	取得先
本人確認書類	必須	運転免許証・マイナンバーカードなど
印鑑証明書（実印も）	必須	市町村役所（マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアで可）
登記済権利証（登記識別情報）	必須	自身で所有。紛失時は登記所または司法書士による本人確認の方法がある（再発行不可）
固定資産評価証明書（固定資産税課税明細書）	必須	市町村役所 課税明細書は自身で所有
預金通帳	必須	自身で所有
住民票の写しまたは戸籍附票	場合による	登記上の住所と現住所が異なる場合は必要

1つずつ詳しく見ていきます。

本人確認書類

決済・引渡し時にも、本人確認のために提示を求められます。「犯罪収益移転防止法」により、顔写真が添付されていない証明書類（健康保険証や年金手帳）の場合は追加の資料を求められることがあるため、顔写真つきの書類を用意しておくと安心です。

参考：総務省｜Microsoft PowerPoint – 2903電話受付代行・転送事業者犯収法講演資料（最終・配布用）

（7ページ目参照）

印鑑証明書（実印も）

売買代金の決済が完了すると、アパートの所有者を買主に変更する移転登記が行われます。この登記申請に必要な添付書類となります。発行から3カ月以内の印鑑証明書が必要なので、決済の大体の日にちが決まってから準備しましょう。

登記済権利証（登記識別情報）

登記済証（登記識別情報）も、所有権移転登記のために必要です。

固定資産評価証明書（固定資産税課税明細書）

登記するときにかかる費用（登録免許税）や司法書士への報酬を計算するために必要です。市町村役場で取得できます。なお、評価証明書の代わりに、固定資産税納税通知書と同時に送られている「固定資産税課税明細書」も利用できます。

しかし、固定資産税課税明細書には非課税の資産（道路など）については記載がないため、自身の場合は利用できるかどうか、不動産会社に確認しましょう。

参考例：
東京都｜meisai_mikata
大阪市｜大阪市：登記申請時には課税明細書がご利用いただけます （…>税>市税の証明・閲覧）

預金通帳

売却金額の振込先の提示と、間違いなく入金されたかその場で確認するために必要です。

住民票の写しまたは戸籍附票

登記上の住所と現住所が異なるときに必要です。住民票の写しには現住所と1つ前の住所しか記載されていないため、複数回引越ししている場合はこれまでのすべての住所が記載されている戸籍附票を用意しましょう。

住民票の写しは、市町村役所で取得できます。マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアでも取得できます。戸籍附票については、本籍のある市町村役所で入手する必要があります。しかし、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアでも取得できるサービスを行っている自治体が多いです（事前に利用登録申請が必要です）。

参考：地方公共団体情報システム機構｜
コンビニエンスストア等における証明書等の自動交付【コンビニ交付】 | 本籍地の戸籍証明書取得方法

確定申告で必要な書類

アパートを売却して利益（譲渡所得）が出たときは確定申告が必要になります。課税される所得は、売却収入から売却（譲渡）にかかった費用と最初に購入（取得）したときにかかった費用を差し引いて計算します。したがって、確定申告するためには譲渡費用・取得費がわかる書類を用意する必要があります。

必要な書類は以下の通りです。

• 売却したアパートの売買契約書（売却価格がわかる）
• 仲介手数料・測量費・登記費用など、かかった費用の領収書（譲渡費用がわかる）
• 購入したときの売買契約書（取得費がわかる）
• 購入したときにかかった費用の領収書（取得費がわかる）
• 前年度の減価償却費の計算書（取得費からこれまでの減価償却費を差し引く必要があるため）

参考：
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
No.3252 取得費となるもの｜国税庁
No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁

利益がマイナスの場合でも確定申告は必要？

アパートを売却して利益が出なかった場合は、納める税金が発生しないため確定申告を行う義務はありません。しかし利益がマイナスの場合でも、次の条件に当てはまる場合は確定申告をするメリットがあります。

1. 同じ年に他の土地や建物を売却している
2. アパートを売却して、新たに事業用アパートを購入する

1つずつ見ていきましょう。

同じ年に他の土地や建物を売却している

同じ年に他の土地や建物を売却して利益が出た場合は、その利益とマイナス分を相殺して税金を減らすことが可能です。これを損益通算といいます。

アパートを売却して、新たに事業用アパートを購入する

アパートを売却して新たに事業用アパートを購入するときは「事業用資産の買換えの特例」を利用できる場合があります。この特例を使うと、課税される時期を将来に繰り延べることができます。

参考：
No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合｜国税庁
No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例｜国税庁

アパートを早めに売却した方がいい理由

相続したアパートを所有しつづけるか売却すべきか。難しい問題ですが、一般的にはなるべく早めに売却を進めるべきだと考えられます。

その理由は以下の通りです。

• 老朽化の進行
  →経年劣化により、今後も修繕費用が増加していく可能性が高いため。
• 賃貸需要の低下
  →築年数が古い物件ほど、入居者が見つかりにくくなり家賃収入が減少するため。
• 安全上の問題がある

必要書類だけじゃない！アパート売却前に確認したいこと

アパート売却を成功させるためには、必要書類の準備以外にも確認すべきことがあります。

アパートの売却前に確認すべきこと

アパートの売却前に確認すべきポイントは次の3点です。

• ローンが残っているかどうか
• アパートの所有期間
• 入居者の有無・人数

ローンが残っているかどうか

相続するアパートにローンが残っている場合、売却して得た金額をローン返済に充てる必要があります。売却価格の相場を知り、ローン残高との差額を把握しましょう。

アパートの所有期間

アパートを売却して利益が出た場合は、所得税を納める必要があります。この所得税の計算に使う税率は不動産の所有期間によって変わるため、所有期間を確認しておきましょう。アパートを売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合、税率は39.63％です。売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超の場合、税率は20.315％です。

所有期間があと少しで5年を超える場合なら、売却を少し待ったほうが税金面では有利です。ただし、アパートの資産価値は時間が経つほど下がっていきます。売却の時期を先延ばしにすることで好条件の取引を逃してしまうこともあるので、トータルの手残り金額を増やすにはいつ売るのがベターなのか、不動産会社とよく相談しましょう。

参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

入居者の有無・人数

アパートに複数の入居者がいる場合は、入居者ありの物件（オーナーチェンジ物件）として販売するか、退去してもらって空き物件として販売するか、方針を決める必要があります。オーナーチェンジ物件として売り出す場合、入居者に退去してもらう必要がないため立ち退き料がかからないメリットがあります。

デメリットとしては、空室が目立っていたり家賃滞納者がいたりすると売却が困難になることです。この場合は、空き物件として販売したほうが売却できる可能性が高まるでしょう。

アパート売却には費用がかかる

アパート売却時には費用が発生するため、費用も含めて売却希望金額を決める必要があります。主な費用は以下の通りです。

費用	発生のタイミング	金額の目安
測量費用	販売時	60万円～80万円
印紙税	売買契約時	200円～48万円（軽減措置あり）
仲介手数料	売買契約時・引渡し時	成約価格×3％+6万円+消費税
抵当権抹消費用	決済時	土地1,000円・建物1,000円
司法書士報酬	決済時	1万円～2万円
譲渡所得税	確定申告時	譲渡所得金額と所有期間による
立ち退き料	引渡までに	家賃の半年～1年分/1戸

測量費用

売却中に発生する費用であるため、自己資金から用意する必要があります。

印紙税

印紙代は、契約金額によって変わります。契約金額ごとの印紙税は以下の通りです。

契約金額	印紙税額
100万円を超え200万円以下のもの	200円
200万円を超え300万円以下のもの	500円
300万円を500万円以下のもの	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5,000円
1000万円を超え5000万円以下のもの	1万円
5000万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

なお、不動産の譲渡に関する契約書には印紙税の軽減措置が適用されています（令和9年3月31日まで）。

参考：国税庁｜「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について

仲介手数料について

仲介手数料は、売買契約が成立したときに発生する不動産会社への成功報酬です。売買契約成立時に全額払うこともありますが、契約の後も引渡しまでにさまざまな業務があるため、契約成立時と引渡し完了時に半額ずつ支払うことが多いです。

抵当権抹消費用

アパートを購入したときにローンを利用していた場合は抵当権が設定されています。抵当権を外す手続きに土地と建物で1,000円ずつ、計2,000円かかります。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する報酬です。金額に全国統一の基準はありませんが、1万円〜2万円程度かかります。

譲渡所得税

アパート売却で利益が出た場合は所得税がかかります。譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

課税所得税＝{売却価格－（取得費＋譲渡費用）}×税率

税率は、アパートを売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合は39.63％です。売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超の場合は20.315％です。

立ち退き料

入居者がいない状態で売却したい場合は、入居者に立ち退き料を支払って退去をお願いします。話し合いにもよりますが、1戸あたり家賃の半年分は見ておくとよいでしょう。

アパート売却の流れも把握しておく

アパート売却は不動産会社がサポートしてくれるものの、売却の流れを自身でも把握しておけばより安心です。一般的に、以下の流れで進みます。

1. 不動産会社にアパートの査定を依頼する
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 売却活動をする
4. 買主と売買契約を結ぶ
5. 代金の決済・所有権の移転手続きとアパートを引渡しを行う

不動産会社にアパートの査定を依頼する

不動産会社に物件を見せて、いくらで売れそうか査定してもらいます。相場を知るために、複数の会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定金額や担当者の対応などを総合的に判断しておまかせする会社を決めたら、媒介契約を結びます。

売却活動をする

売却活動は不動産会社にまかせます。自分がすることは特にありませんが、余裕があれば空き室や共有部分を掃除しておくと購入希望者に好印象を与えやすいでしょう。

買主と売買契約を結ぶ

買主が見つかったら売買契約を結びます。買主から手付金を受領したり、不動産会社に仲介手数料を支払ったりするなど、金銭のやりとりが発生します。

代金の決済・所有権の移転手続きとアパートの引渡しを行う

買主から、手付金を引いた残りの売却金額が支払われます。入金確認後、司法書士が登記所に行き、所有権移転登記を申請します。アパートの鍵、資料一式を買主に渡して引渡しが完了します。

老朽化したアパートは買取という選択肢もある

アパートが老朽化していて入居者も少ない場合、なかなか買い手が見つかりにくいものです。その場合、リフォームしたり解体して更地にしたりして売りに出す方法を考えますが、かけた費用が回収できない恐れも大いにあります。

また「契約不適合責任」にも注意が必要です。契約不適合責任とは、契約書に記載がなかった不具合が見つかった場合に、修理や代金の減額、損害賠償、契約の解除の申し出に応じる責任があるということです。たとえば、雨漏りしていることを契約書に記載していれば問題ありませんが、雨漏りの事実にふれずに契約をすると、引渡し後でも修理の要求に応じなければなりません。その他、入居者との立ち退き交渉がトラブルに発展する例もあるため、注意が必要です。

これらの問題と売却予想価格を考え合わせて、「売れたとしても、手間や金額の負担・精神的負担に見合わない」と感じるときは、「買取」という選択肢もあります。

不動産買取を利用した場合は以下のメリットがあります。

• 物件の状況は問われず、現状のままで買取
  →リフォームや解体を行う必要はありません。敷地内の残置物の処分も引き受けてくれる会社が多いです。
• 契約不適合責任は免責で契約できる
  →後でアパートに欠陥が発覚しても、売主の責任は免除の形で契約できます。
• 立ち退き交渉は不動産買取会社が対応
  →今後の販売方法については買取会社が対応するため、売主が負担する業務はありません。
• 買取会社が買主となり直接買取るため、短期間で現金化できる
  →買主を探す時間がかからないため、査定金額に合意すればすぐに買取がされます。
• 仲介手数料が不要になる
  →売主と買取会社との直接契約のため、仲介手数料は不要です。

買取を利用することで面倒な手続きも最小限になり、確実に売却が完了します。通常の売却が難しいと感じる場合は検討しましょう。

参考：東京都住宅政策本部｜「不動産取引の手引き」１０　引渡し後に不具合・欠陥が… | 東京都住宅政策本部

アパート売却を依頼する会社の選び方

アパート売却を依頼する会社を選ぶときのポイントを解説します。ポイントは次の3つです。

• アパートがあるエリアでの実績が豊富な会社
  アパートが建てられているエリアでの取引実績が豊富な会社なら地域の実情に精通しているため、スムーズな売却が期待できます。
• 査定金額の根拠をきちんと示してくれる会社
  査定価格の根拠を、アパートの状態や近隣の相場・似た取引事例をもとに詳しく説明してくれる会社なら、信頼してまかせてよいでしょう。根拠の説明がない場合、査定額を高く提示して契約を結びたいだけの可能性があります。
• 担当者の人柄がよい会社
  担当者とは長期の付き合いになる可能性があるため、人柄に疑問がある担当者ではストレスがたまる可能性があります。

対応が早く、質問にわかりやすく回答してくれる担当者がいる会社を選びましょう。アパート売却は準備が大切です。売却の流れを見通し、必要な書類を揃えることで余裕を持って売却活動を進められます。この記事を参考に、納得のいく売却を実現してください。