不動産投資で物件を複数所有するメリットを解説！失敗しない物件の増やし方も

不動産投資での家賃収入で暮らすためには、複数の物件を所有する必要があります。
不動産投資で物件を複数所有するメリットや、正しい物件の増やし方をお伝えします。

不動産投資での家賃収入で暮らすためには、複数の物件を所有する必要があります。

不動産投資で物件を複数所有するメリットや、正しい物件の増やし方をお伝えします。

家賃収入で暮らすにはどれくらいの金額が必要？

家賃収入で暮らすためには、手取り額で一般の平均給与程度の収入が必要です。国税庁によると、令和5年分民間給与実態統計調査の結果、給与所得者の平均給与は460万円でした。

参考:国税庁「令和5年分民間給与実態統計調査」

家賃収入で同じ水準の手取り額を得るためには、家賃収入で手取り金額に不動産投資の経費や税金、ローン返済額を追加した金額が必要になります。仮に経費120万円、税金70万円、ローン返済額300万円を年間支出している場合、下記の計算により必要な家賃収入がわかります。

手取り額460万円+経費120万円+税金70万円+ローン返済額300万円＝家賃収入950万円

家賃収入で950万円を得るためには、月々79.1万円の収入が必要です。よって、必要経費や税金額などが多額になるほど家賃収入として必要な金額が大きくなります。

家賃収入で暮らしている人が行っていること

では、家賃収入のみで暮らしている人がどのようなことを行っているのでしょうか。具体例として、下記のようなことを行っています。

• 一棟物件を含む複数の物件を所有している
• 信頼できる不動産会社と取引している
• 黒字経営を続けている

それぞれの具体例について、詳しくみていきましょう。

一棟物件を含む複数の物件を所有している

家賃収入で暮らしていくためにはより多く収益を上げる必要があるため、物件を多数保有しているケースが多くみられます。複数の物件を所有していると、1件あたりの物件からの収入が少なくても総額にすると大きな収益が得られます。

加えて、複数の物件の中で一棟物件も含んでいるとより多くの収入が得られやすいです。人が集まりやすく利便性のいい物件であれば区分所有よりも一棟物件のほうがまとまった家賃収入を得やすくなります。一棟物件や複数の物件を所有していると空室リスクが抑えられるほか、金融機関からの評価が良くなり、新たな借入がしやすくなるメリットもあります。

複数物件を所有で資産が増える理由

複数物件を所有することで資産が増える理由としては、複利効果や節税効果が得られる点です。

複数物件を所有し上がってくる利益を再投資することで、雪だるま式に利益を増やす複利効果が望めます。

また、複数物件を所有して不動産投資すると事業的規模での収入として認められ、青色申告による控除により最高で65万円の節税効果が得られます。不動産投資で事業的規模に該当するには、下記の条件を満たす必要があります。

• 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
• 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

通常、白色申告であれば最高10万円の控除にとどまるため、複数物件を所有して不動産投資を行い、上記の条件に該当する場合には青色申告を行いましょう。

参考：国税庁「No.2070青色申告制度」
参考：国税庁「No.1373事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

一棟アパートと区分マンションの違い

不動産投資するうえで所有する物件としては、一棟アパートと区分マンションに大別できます。一棟アパート投資は、アパート一棟そのものを購入して複数人に貸し出して家賃収入を得る方法です。一棟アパート投資のメリット・デメリットは下記の通りです。

上記から、一棟アパートは家賃収入で暮らしていきたい人に向いていると言えます。区分マンション投資は、マンションの一室を購入してその一室分の家賃収入を得る方法です。区分マンション投資のメリット・デメリットは下記の通りです。

区分マンションは比較的少額の費用で始められるため、初めて不動産投資を始める方や副業で行う人に向いています。

新築と中古の違い

不動産投資の物件は新築と中古が選択肢に挙げられます。新築とは築1年未満で入居実績のない物件です。そのため、築1年未満でも入居実績のある物件や未入居でも築1年以上経過している物件については中古として扱われます。新築・中古それぞれメリット・デメリットがあり、下記の通りです。

家賃収入で暮らしていくためには、資産状況の把握や家賃収入で想定している収益などをシミュレーションする必要があります。そのうえで、新築物件にするのか中古物件にするのかを検討すると良いでしょう。

信頼できる不動産会社と取引をしている

家賃収入のみで暮らしている人の特徴として、信頼できる不動産会社と取引していることが挙げられます。より高い収益を上げるためには、どのような物件を購入するかが非常に重要です。そのためには信頼できる不動産会社と取引することが効果的です。

優良な不動産の情報を保有していたり、これまでの実績が豊富であったりする不動産会社であれば評判が高く、リピーターも多いです。また、入居者の募集や物件の管理などの賃貸開始後のケアも丁寧な不動産会社であれば入居者も集まりやすいでしょう。

このように家賃収入のみで暮らしていくためには不動産会社が重要な役割を担っているといっても過言ではありません。

信頼できる不動産会社とは

では、信頼できる不動産会社とはどのような特徴があるのでしょうか。次のような不動産会社であれば信頼して取引できるでしょう。

• 顧客目線で物件を選んでくれる
• 話を良く聞いてくれる
• リピーターが多く、評価が高い
• 不動産投資のメリット・デメリットを教えてくれる
• 中長期な視点でシミュレーションしてくれる
• 物件の販売から管理までサポートしてくれる

不動産会社によっては自社の利益目線で販売、売却を促すところもあり、最終的には損失が膨らんでしまうケースもみられます。信頼できる不動産会社は顧客目線でやりとりしてくれるので、他の投資家からの評判も良いです。信頼できる不動産会社をみつけるためには実績や評判から複数社を選択し、実際に足を運んで話を聞いてみると良いでしょう。

黒字経営を続けている

最後に、家賃収入のみで暮らしている人は黒字経営を続けているのも特徴の一つです。不動産投資を始めた当初は物件購入等で費用が大きく、赤字経営になりやすいです。しかし、安定して家賃収入が得られるようになるとキャッシュフローが安定して黒字経営になります。

安定した家賃収入を得るには所有物件の空室率をできるだけ抑えることが重要です。つまり、満室経営を続けることによって黒字経営につながります。そのため、物件購入を検討する段階から収支をシミュレーションしておくことをおすすめします。

不動産投資における物件の正しい増やし方

不動産投資において物件の正しい増やし方としては、下記のタイミングが狙い目です。

• 1戸目が安定し、不動産投資のノウハウを身につけたとき
• 自己資金に余裕があるとき
• 好条件で融資を受けられるとき

それぞれのタイミングについて、詳しくみていきましょう。

1戸目が安定し、不動産投資のノウハウを身に着けたとき

不動産投資における物件の正しい増やし方として、最初の物件の家賃収入が安定し、ある程度不動産投資についてノウハウが身についたときが良いタイミングといえます。不動産投資を始めた当初はノウハウがありません。

しかし、運用していく中でさまざまなことを学び、経験することで次第にノウハウを身につけていきます。そうした中で、家賃収入が安定してくると2戸目以降の物件購入も検討しやすくなります。また、キャッシュフローが安定していると新たな融資も受けやすくなります。

自己資金に余裕があるとき

手元にある自己資金に余裕があるときも、物件を増やすには良いタイミングです。2戸目以降の物件を購入するにあたって、購入資金全額をローンで借入するのは難しいでしょう。そのため、頭金でいくらかは自己資金を投入する必要があります。

自己資金に余裕があれば2戸目を購入するハードルは低くなります。また、借入総額が増えると返済期間が長期化する、もしくは返済額が増加する可能性が高くなります。そして、借入額が大きくなると融資の審査が通りにくくなるはずです。

そのため、自己資金を購入代金の一部に充てることで返済期間や返済額を大幅に増やすことなく、審査も通りやすくなるでしょう。

好条件で融資を受けられるとき

不動産投資の物件を購入するにあたって、融資による借入が必要なケースがほとんどです。審査を経て良い条件で融資を受けられる場合は、物件を増やすのに良いタイミングでしょう。不動産投資の運用成果が融資の審査における信用状況にプラスで判断されると、借入する条件が良くなることがあります。

たとえば、より低金利で借入できたり、ローン取扱手数料が安くなったりすることが考えられます。良い条件で融資を受けられるタイミングが常時継続されるわけではなく、赤字に転落するなどキャッシュフローが不安定になると良い条件では融資してもらえない可能性もあります。

よって、良い条件で融資が受けられるとわかったタイミングで物件を増やすことも検討の一つに入れてみましょう。

不動産投資の拡大戦略を実行する際の増やし方

不動産投資の拡大戦略としては、物件の追加購入または所有物件の買い替えが該当します。所有物件の買い替えとは、すでに所有している物件を売却し、売却で得た資金をもとに新たに物件を購入することをさします。不動産投資の規模を拡大するポイントとしては、下記の通りです。

• 1棟目の物件選びが重要である
• ゆとりのある自己資金を準備する
• 目標を明確にする

どのポイントも物件購入前に行われるため、物件購入時点で慎重に検討するようにしましょう。不動産投資で規模を拡大するためのロードマップとしては、下記の順序で進められます。

1. 目標を決める・計画を立てる
2. 十分な自己資金を準備する
3. 融資を受けて1棟目を購入する
4. 焦らずに物件を買い足す
5. 複数物件の家賃収入でローン完済を早める
6. 税金対策をしつつ、手元の現金を増やす

物件購入後はキャッシュフローを分析しながら、追加購入の検討や税金対策を進めて安定した収入を得られる仕組みをつくることで、家賃収入のみでも暮らせるようになるでしょう。