一棟マンションの買取業者を選ぶなら？区分マンションとの違いも紹介

マンション全戸を一括で売買する一棟マンション。買取価格の高さや売却相手など、区分マンションとは異なります。

より高度な専門知識が求められるため、売却を成功させるには買取業者の選定が重要です。一棟マンションを売却するために必要な基礎知識と、買取業者の選び方を解説します。

一棟マンションの買取とは？仲介との違い

一棟マンションを売却する際には、不動産会社に買取もしくは仲介を依頼するのが一般的です。買取と仲介の違いと、それぞれのメリット・デメリットをまとめると以下のとおりです。

買取と仲介の違い

	購入者	メリット	デメリット
仲介	不動産会社が紹介する第三者	買取より高値で売却できる	買い手がつかないと売却できない 広告料がかかることがある 売却時に仲介手数料が発生する 契約不適合責任がある
買取	不動産会社	すぐに現金化できる 状態の悪いマンションでも売却できる 契約不適合責任が免除される場合が多い	仲介より売却価格が低くなる傾向にある

仲介の場合

買取よりも高額で売却できる可能性が高いですが、買い手がつかなければ売却できません。そのため、売却までに約3〜6カ月かかるのが一般的です。ましてや専門性の高い一棟マンションの場合はさらに時間がかかる可能性もあります。

さらに、立地や状態の悪いマンションは、そもそも売れないおそれがあります。

不動産会社への支払いは、売買契約が締結された際に支払う仲介手数料のみです。しかし、マンションが売れない場合に販売活動として広告を打つと広告料がかかることもあります。

もう1点注意したいのが契約不適合責任です。

契約不適合責任とは、契約書に記載されていない瑕疵や不具合があった場合、買い手が売り手に対し、損害賠償や契約解除などを請求できる、というものです。

契約適合責任を追及されてしまうと多額の出費が生じる危険性があるだけではなく、精神的にも大きな負担になってしまいます。

買取の場合

売却を依頼された不動産会社が直接マンションを買い取ります。買い取ったマンションはそのまま所有して運用したり、リフォームを行って転売したりして、不動産会社は利益を得ます。

仲介とは異なり買い手を探す必要がないため、すぐに売却できる点がメリットです。会社によっては、最短で1週間程度で売却が可能です。

契約不適合責任が免除されるケースも多く、状態の悪いマンションや、瑕疵がある場合でも売却できます。

しかし、仲介より売却価格は安くなる傾向にあります。不動産会社はマンションを買い取ったあとリフォーム等を行って転売して利益を得ます。その費用も織り込んで利益を出せるよう、価格を低く設定するからです。

一棟マンションの売却相手は？区分マンションとの違い

不動産投資は大きく分けて「一棟投資」と「区分投資」があります。一棟投資はマンションやアパートを一棟買い切るのに対し、区分投資はマンションを一室単位で購入します。

区分マンションには、物件によっては居住目的で購入する人も多いですが、一棟買いをするのは、ほぼ投資目的に限られます。

それでは、一棟マンションを売却した場合、どのような買い手がつくのでしょうか。主な例を以下に紹介します。

資金力のある個人の投資家

一棟マンションの買い手としてまず考えられるのが、資金力のある個人の投資家です。

一棟投資は区分投資と比較すると利回りが高く、空室リスクが低い傾向にあります。

しかし、購入価格が数千万円～数億円と高額なうえ、建物全体の管理や修繕も行う必要があるため、難易度の高い投資法です。

個人で一棟投資ができる投資家は、資金力のみならず投資経験も十分であると判断できます。

大手企業

近年、不動産投資を始める企業が増えています。その目的としては、事業以外の収益確保や、節税・相続対策などが挙げられます。

大手の出版社や新聞社のなかには、減少した広告収入を補完するために不動産事業に取り組んでいる会社もあります。流行や景気の影響を受けづらい不動産投資は、どの事業においても魅力的な収入源となりえます。

大手ファンド

投資による資産形成の重要性が増している昨今、クラウドファンディングやREIT（リート）といった、新しい不動産投資のニーズが高まっています。

これらの投資法では、投資家は直接不動産を運用しません。ファンドに資金を拠出し、分配された運用益を受け取ります。現物不動産投資とは異なり数万円程度の少額から始められるため、投資初心者にも人気です。

大手ファンドは投資家のニーズに応えるべく、投資物件の買い付けを行っています。一棟マンションは、こうした大手ファンドも購入相手になりえます。

不動産会社

先述したように、不動産買取で売却するのであれば、売却相手は不動産会社になります。

後述するように、買い取りする額は不動産会社ごとに差が出るケースが高く、より実績豊富で、売却する一棟マンションの価格を適切に評価してくる会社に依頼しましょう。

買取業者が購入した一棟マンションはどうなる？

買取業者は購入した一棟マンションをニーズに応じて手を加え、第三者に売却して利益を得ます。

一般的なパターンとしては、以下の3種類があります。

オーナーチェンジ物件として、そのまま販売

立地や築年数などの条件がよく、十分な需要が見込めるマンションは、オーナーチェンジ物件としてそのまま販売する場合があります。

オーナーチェンジ物件とは賃貸人がいる状態で、所有者だけが変わる物件のことです。入居率が高いマンションは購入してすぐに安定した家賃収入が見込めるため、買い手が見つかりやすい傾向にあります。

賃貸人の退去後、リフォームして販売する

賃貸人に立ち退き交渉をする、もしくは退去を待つなどして一度マンションをカラの状態にしてリフォームします。

状態のよくないマンションは、床や壁を含む設備すべてを入れ替える「スケルトン工事」を行うのが一般的です。比較的痛みの少ないマンションであれば、水回りや表装など一部のみ手を加えることもあります。

リフォーム後、購入希望者に販売して利益を得ます。

賃貸人の退去後、更地にして建て替える

マンションとしての価値が低い場合は、更地にして建て替えるケースもあります。

新築マンションは現代のニーズに合った設備や間取りで建設できるうえ、新築自体の人気も高いため、高額で販売できる点がメリットです。

一棟マンションの買取業者の選び方

不動産は個別性が高く、業者によって査定価格が大きく変動します。大切な一棟マンションを売却するのですから、少しでも高く売却したいものです。

しかし、査定価格だけで選ぶと、質の悪い買取業者に関わってしまうこともあるため注意が必要です。

一棟マンションを売却する際には、買取価格はもちろんのこと、買取業者の知識や経験、対応力にも注目しなければなりません。

買取業者の質を見極めるために、具体的に見るべきポイントを紹介します。

実績はどのくらいあるか

まずは買取業者の実績を調べましょう。買取実績が豊富な買取業者は、それだけ顧客に信頼されていると判断できます。

また、実績を調べる際には件数だけではなく、内容にも目を向けなくてはなりません。

買取業者には戸建住宅を多く取り扱っているところや、投資用不動産に強いところなど、得意分野があります。

取引相手や扱っている物件の種類、エリアなども確認し、自分の物件と類似した取引実績の多い買取業者を選びましょう。

また、口コミサイトやSNSなどで評判を調べることも重要です。公式サイトにはない、顧客の生の声を確認できます。

併せて、宅建業免許の取得状況や行政処分を受けたことがあるかどうかも確認しておくと、悪質な業者を避けられます。

買取価格は適切か

買取は仲介とは異なり、査定価格がそのまま売却価格になるケースがほとんどです。そのため、なるべく査定価格が高い買取業者を選ぶことが重要です。

ただし、相場より極端に高い査定価格を提示する買取業者は注意しなくてはなりません。高い査定価格で顧客を取り込んだうえで、以下のような手口を使う場合があるためです。

• 契約直前や引き渡し時に金額の値下げを強要する
• 残置物（建物内に残っている不要品）がある場合、高額な処理費用を請求する
• 買取代金を小切手で支払い、不渡りを出す
• 買取前に所有権移転を行い、第三者に売却する

このようなトラブルを回避するためにも、複数の買取業者に査定依頼し、買取価格の相場をつかんでおきましょう。また、買取の際どのような費用が発生するかを事前に確認しておくことも重要です。

提供サービスは充実しているか

買取業者が提供するサービスも重要な判断基準になります。なるべく高く売りたい、早く売りたいなど、自分のニーズに合ったサービスを提供してくれる買取業者を選びましょう。

代表的なサービスとしては以下のようなものがあります。

買取保証サービス

まずは仲介で依頼し、一定期間売却できなかった場合に不動産会社が買取を保証するサービスです。仲介で購入希望者が見つかった場合、買取価格より高額で売却できます。

買い手がつかなかった場合も、期日までには確実に売却できるため安心です。仲介と買取のメリットを兼ね備えている点が買取保証サービスの魅力です。

即時買取サービス

買取業者が即時に不動産を買い取ります。業者によって異なりますが、早い場合は1週間程度で現金化できます。

今すぐマンションを処分したい、現金を手にしたいという方に向いているサービスです。

不用品処分サービス

売却予定の部屋に残っている不用品を処分してもらえるサービスです。業者によっては、不用品回収業者の紹介を指すこともあります。

不動産を処分する際、残置物の処理は意外なハードルです。ごみの分別や粗大ごみの搬送などに時間や手間がかかってしまいます。

不用品処分を業者に任せることでスムーズにマンションを売却できる点が、不用品処分サービスのメリットです。