築40年のアパートの問題点！所有者は今後、どうするのが正解？

築40年のアパートは、所有者にとっても入居者にとっても、多くの課題を抱えています。老朽化した設備、断熱性の低下、そして安全性の問題は、老朽化がはじまっているサインです。しかし、これらの問題点をどのように克服し、アパートを再生させるかは、所有者にとって大きな決断を迫られる瞬間です。

築40年のアパートが直面する具体的な問題と、それに対する実践的な解決策を探ります。

築40年のアパートの問題点

築40年のアパートを何の対策もしないまま所有し続けていると、さまざまな問題点がある可能性があります。築年数の経ったアパートが危ない理由を具体的に説明します。

空室リスクが高まる

一般的に、入居者は最新の設備や現代的なデザインを備えた築浅物件を好むため、築40年のアパートは選択候補にならないかもしれません。特に若い世代の入居者は、古い建物を敬遠する傾向にありますので、築40年のアパートは空室が増える危険性があります。

結果として、アパートのオーナーは家賃収入が減少してしまいます。一方で、空室でもアパートの維持管理費は必要で、キャッシュフローにマイナスの影響を与えるおそれもあります。

賃貸料金を下げる必要がある

一般的に築年数が古くなれば古くなるほど、入居者は見つけにくくなります。新築や築浅の物件と比較して、設備の古さや建物の耐久性などの面で不利な立場に置かれることが多いためです。

賃貸物件では賃料と物件の質のバランスが大切です。よって、空室期間のリスクを考慮し、古いアパートは賃料を下げて対応することになるでしょう。ただし、この方法は一時的な解決策であり、根本原因を解決したことにはなりません。

耐震性の懸念がある

築40年以上のアパートの問題点のひとつは、耐震性です。耐震基準は1981年に大きく改正され、建築確認申請の時期によって下記に分かれます。

• 旧耐震基準：震度5程度の地震では倒壊しない
• 新耐震基準：震度6強〜7程度の地震ではほとんど倒壊しない

つまり、築40年のアパートは旧耐震基準で建てられた危険性があり、地震が発生した場合、老朽化した建物は大きな被害を受けるリスクがあります。

何も対策を施していない場合、オーナーは建物の耐震診断を行い、必要な補強工事を実施する必要があります。しかし、多大な費用と時間を要するでしょう。

すでに耐震補強などがされている場合もありますので、1981年以前に建てられたアパートが一概に危険とはいえません。

老朽化への対応が必要となる

築40年を経過したアパートでは、設備の老朽化も大きな課題です。たとえば、配管のサビや水漏れ、電気設備の劣化、給湯器やエアコンの不具合などが生じるリスクが高くなります。そのため、定期的なメンテナンスが不可欠です。

しかし、老朽化が進めば進むほど、修繕費用がかかります。たとえば、外回りのメンテナンスは外壁と屋根塗装がメインですが、構造によっては外壁と屋根材そのものの交換が必要になるかもしれません。

築40年のアパートは今後どうするのが正解？

築40年のアパートの問題点を説明してきました。それでは、今後はどのようにすればよいのでしょうか。さまざまな選択肢が考えられますが、その中でも効果が高いものを紹介します。

• リノベーションする
• フルリノベーションする
• リフォームする
• 建て替える
• 売却する

リノベーションする

リノベーションは築40年のアパートを現代の住宅基準に引き上げ、賃貸や売買をする際に競争を有利にします。

具体的には内装を整えたり、設備を改善させたり、電気などのエネルギーの効率を高めたりすることで、居住者が快適に過ごすことにつながります。

特に、キッチンやバスルームの改修は、賃貸物件の魅力を大きく高めるでしょう。しかし、リノベーションの範囲と予算を慎重に検討する必要があり、投資した費用の回収期間と見込まれる賃料を予想することは容易ではありません。

一方、リノベーションにより、アパートの寿命を延ばし、長期的に安定した収益を確保できる可能性もあります。

フルリノベーションする

フルリノベーションは、築40年のアパートの価値向上を図る手段のひとつです。

建物の構造を含む全面的な改修となり、新築に近い状態になるためです。

フルリノベーションは耐震性の向上、全面的な設備のメンテナンス、デザインの大幅な改善を可能にし、建物の魅力と機能性を大きく向上させます。この大規模な改修により、将来的に賃貸料の大幅な増加を期待できます。

しかし、高額な初期投資が必要であり、長期的な視点でプランを立てなければなりません。

リフォームする

リフォームは築40年のアパートにおいて、比較的簡単でコストがよい改善策です。特定の部分や設備に焦点を当て、必要最低限の修繕やメンテナンスを行います。

具体的には壁紙や床材の張り替え、古くなった配管や電気設備の部分的な修理などが含まれます。

リフォームにより住環境を改善し、小規模な投資で物件の価値を向上させることが可能です。しかし、リフォームだけでは根本的な構造問題や耐震性の向上には対応できないでしょう。

建て替える

建て替えにより物件は新築とほぼ同等の扱いになり、最新の建築基準に準拠した耐震性や機能性を備えた建物になります。よって、不動産市場での価値が高まり、より魅力的な賃貸物件として高い賃料を得られるでしょう。

また、耐用年数がリセットされることで税制上のメリットもあり、節税効果が期待できます。しかし、建て替えは新築時と比較して解体費用など追加の費用が発生します。

さらに、建築基準によっては、新しい建物の床面積が縮小することも考えられます。そのため、建物の現状や建築基準をよく検討し、長期的な視点で考えなければなりません。

オーナーは、建て替えとフルリノベーションを比較検討し、自身のビジョンと資金計画にもとづいて最適な選択をする必要があります。

アパートを売却する

すでに初期投資を回収できていたり、売却益で回収できる見込みがあったりする場合は、アパートの売却はおすすめの選択肢です。

また、建て替えやリノベーションに必要な資金や時間、体力や気力が不足していたり、土地価格が高騰していたりする場合は、売却によって高いリターンを得られるかもしれません。

売却後はすぐにまとまった資金が確保できます。さらに、老朽化したアパートの維持管理に伴う時間的、金銭的負担からも解放されるでしょう。

売却を決定する前には市場分析を行い、物件の適正価格を把握することが重要です。適切なタイミングで市場に出すことにより、最大限の利益を得ることが可能になります。また、経験豊富な不動産会社との協力により、スムーズで効率的な売却となるでしょう。

売却などで立ち退きが必要な場合にすべきこと

売却を決断した場合でも、アパートには現在住んでいる人がいて、居住者の生活は守らなければなりません。

立ち退きが必要になった場合にすべきことを説明します。

立ち退きが必要な理由を説明する

オーナーが居住者に立ち退きを求める際、立ち退きの理由を説明することは、オーナーと居住者の信頼関係を保つために大切です。

居住者に対して立ち退きの理由や期間、補償額、また法的な権利と義務について詳しく説明する必要があります。説明の際には書面での通知・個別面談・説明会などを行い、居住者に丁寧かつ確実に伝わるようにしましょう。

また、住民からの質問や懸念に対しては、迅速に対応することをおすすめします。

代替住宅を提案する

オーナーは居住者を支援するために、代替住宅の提案を検討すべきです。

代替住宅は立ち退きによって生じる不便さとストレスを軽減し、居住者の生活の質を維持できる手段です。可能な限り、居住者のニーズや希望に合わせて住宅を選定し、同等またはよりよい条件の住居を見つけましょう。

また、住宅のクオリティは大切ですが、新しい賃貸物件が近隣にあるかどうかが重要事項です。

立ち退きを提案する前に、不動産会社と連携しサポート体制を整えると、よりスムーズに引っ越しできるでしょう。

補償金を提供する

オーナーは補償金によって、居住者に経済的支援を行うべきです。

補償金は引っ越し費用、新居への移転費用、立ち退きによる損失を補填するための費用などに使用されます。金額は立ち退きの理由、居住期間、アパートの状態などにもとづいて設定されます。

立ち退き手続きにおいては、借地借家法に従い、契約期間の終了1年前から6カ月前の期間に更新拒否の通知を行うことが義務付けられています。

立ち退き料に関しては法律による規定はないものの、一般的には支払われることが多く、築40年のアパートも例外ではありません。

最終的に、立ち退き料は大家と住民による交渉によって決まります。大家は住民ひとりあたりの立ち退き料をできるだけ低くおさえたいところですが、大家の都合で退去を余儀なくされる住民の経済的・精神的・体力的な負担を考慮し、十分にカバーできる額が必要です。

立ち退きの相場は、100〜200万円くらいとされています。

十分な移転期間を設定する

居住者が新しい住居を探し、引っ越しの準備をするためには十分な期間を設けるべきです。

移転期間は居住者の状況や物件の状態などを考慮して決定され、通常は数カ月から1年程度が適切とされます。

期間を十分に設けることで、居住者は新たな住まいを探したり、移転に必要な手続きや準備を行ったりできます。

また、オーナーはできる限り、引っ越しがスムーズに進むよう努めましょう。

緊急時の一時宿泊施設を確保する

築40年のアパートでの立ち退きに際しては、高齢の居住者も多いと予想され、状況によっては緊急時の一時宿泊施設の確保も必要になるかもしれません。

オーナーは、ホテルなど仮の住まいとなる物件との事前契約を結び、居住者が安心して過ごせるようにしましょう。

この対応によって、住民の生活を確保し、オーナーと居住者の信頼関係を築くことにつながります。