不動産投資
2023.11.27

【アパートの相続】兄弟で分ける方法とトラブル回避の対策

【アパートの相続】兄弟で分ける方法とトラブル回避の対策

兄弟でアパートを相続することになると、平等な分割が難しいため、トラブルにつながるリスクがあります。争いたくはないものの、あまりにも不平等な相続は受け入れられないでしょう。

相続財産にアパートがあったときに、トラブルなくどうやって兄弟で分ければよいのかなどを解説します。

この記事の目次

兄弟で相続したアパートを分ける方法

兄弟でアパートを相続する場合は、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4つの分割方法があります。それぞれの分割方法の特徴は、次のとおりです。

分割方法 メリット デメリット
現物分割 不動産を現物のまま相続人で分割 手間がなく、相続対象の評価額を抑えられる 公平に分けにくい
代償分割 相続人1名が不動産を相続し、ほかの相続人へ代わりの財産を譲渡 事業用不動産で後継者に引き継ぐ場合に最適 譲った相続人へ代償の財産を渡す必要がある
換価分割 不動産を売却した代金を相続人で分配 公平に分けやすい。相続財産が不動産だけの場合に最適 不動産を残したい場合は不向き。売却益は課税される
共有分割 持分に応じて不動産を共有名義で所有
  • 売却の手間がかからない
  • 公平に分割できる
売却・賃貸時は所有者全員の合意が必要

そもそも相続財産には、現金や預貯金などの金銭債権のほか、株式などの有価証券、貴金属などの動産、そして土地・建物といった不動産が該当します。

金銭債権や有価証券は相続人のあいだで均等に分割できますが、動産や不動産はそのものを均等に分割して相続することは困難です。そして、相続人が複数人いる場合は、動産や不動産をめぐってトラブルに発展するケースが多くみられます。

では、被相続人がアパートを賃貸経営していた場合、相続人はどのようにアパートを分割するとよいでしょうか。

各分割方法の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

現物分割

現物分割とは、相続の対象となる不動産そのものを現物のまま相続人に分配する分割方法です。不動産を売却する手間がなく、現状を維持したまま相続できます。また、相続財産として評価される際に評価額を抑えられます。

ただし、相続人が複数いて相続財産がアパートしかない場合、公平に分割するのは難しいです。相続財産がほかにもある場合は、それらと組み合わせて分割するとよいでしょう。

代償分割

代償分割とは、相続人のひとりが相続し、ほかの相続人には代わりとなる金銭もしくは財産を譲渡する方法です。

相続財産がアパートしかなく、相続人のうちひとりが受け継ぐ場合、受け継いだ相続人がほかの相続人に対し遺留分相当の金銭等を渡します。現物分割が難しい場合に代償分割が用いられます。

ほかの相続人がアパートを引き継いだ相続人に不動産を譲渡したとみなされるため、譲渡税が発生する点に注意が必要です。

換価分割

換価分割とは相続財産を売却し、売却金を相続人で分割して受け取る方法です。相続財産がアパートだけであれば、相続人のあいだで公平に分けられるため適した方法といえるでしょう。

アパートを売却することによって、購入者が新たなオーナーとなるため、住民にその旨の通知が必要です。また、売却に伴ってそれまで利用していた管理会社も変更になるなどの手間がかかります。

加えて、売却益が出た場合は譲渡税がかかるため、納付を誰がどのくらい負担するのか決めなければなりません。

共有分割

共有分割とは、相続の持分に応じてアパートを共有名義にする方法です。アパートをそのまま残せるため、売却の手間がかからないうえ、権利を公平に分けられます。

ただし、今後アパートを売却するときに、所有者全員の同意を得なくてはなりません。そして、共有分割は複数人の利害関係者ができるため、トラブルに発展しやすいです。そのため、相続の分割時には楽ではあるものの、相続後もトラブルの火種を抱えた状態になります。

アパートを共有で相続した兄弟で起こるトラブル

アパートを兄弟で相続する場合、なかなかまとまらないケースがよくみられます。そのため平等に分けられる共有分割が選ばれるのですが、相続時は比較的スムーズに話が進むものの、相続したあとでトラブルに発展しやすいです。

兄弟でアパートを共有分割で相続した場合に、どのようなトラブルが予測されるでしょうか。共有分割での相続で懸念されるトラブルについて紹介します。

売却の合意が得られない

共有分割の場合はアパートを売却する場合に、所有者全員の同意を得られなければ手続きができません。そのため、兄弟のうちひとりが売却に反対するなど、意見が食い違ってしまうと話が進まなくなってしまいます。

また自身の持分だけを売却する場合は所有者全員の同意が必要ないため、誰かが勝手に第三者へ売却してしまうことも考えられます。

アパートの取り扱いについて兄弟間で考え方や方向性に相違があると、トラブルが発生しやすいといえるでしょう。

家賃収益の分配、管理業務の分担で揉める

アパートを共有分割で相続したのち、管理や家賃収益の分配で揉めるケースも発生するおそれがあります。

共有でアパートを所有すると、兄弟でアパートの管理を分担しなくてはなりません。しかし管理業務が兄弟間で偏りがあると、のちのち揉める原因になります。

また、アパートの家賃収益も公平に分配する話でまとまっていても、アパート管理の負担に不公平を感じる人がいれば公平な分配だと理解を得られず、トラブルに発展してしまうでしょう。

二次相続以降になると利害関係者が増える

アパートを共有分割すると二次相続以降、利害関係者が増えてトラブルが起きやすくなります。

共有分割した兄弟のひとりが亡くなった場合、亡くなった兄弟の相続人が引き継ぐため、所有者が増えることになります。

共有分割していた3人兄弟の次男が亡くなると、次男に妻と子ども2人がいるとその妻と子ども2人もアパートの所有者になります。

共有分割だと相続が発生するたびに所有者が増えていくため、意見の相違が起きやすく、最終的に売却しようにも同意が得られない状況になるおそれがあるのです。

トラブルを回避する相続対策

兄弟間で相続トラブルが起こると、その後の兄弟仲が悪くなるおそれがあります。

相続トラブルをあらかじめ回避するには、どのような方法があるのでしょうか。トラブルを回避する相続対策を考えていきましょう。

すべての相続財産を調査したうえで話し合う

まず相続発生した段階で被相続人が保有していた、すべての相続財産を調査したうえで話し合いを行いましょう。相続の方向性が固まった段階やすでに分割したあとに、相続財産が発見された場合は、再び話し合いとなり、それがきっかけで揉めてしまうこともあります。

すべての相続財産が出揃った状態で、公平に分割できるとトラブルを回避できるでしょう。

相続人全員がいる場で決める

相続財産の分割は、相続人全員がいる場で決めます。相続人の一部が遠方に居住している場合だと電話や手紙を用いる場合もあります。しかし、相続人それぞれに思いや考え方があるため、各人の主張も汲み取りながら進めていかなければ全員の同意を得るのは難しいでしょう。

また、共有分割した場合、アパートを相続したあとも相続人の状況の変化によって、管理方法の変更や売却を進めたいということもあり得ます。そういったときのことも想定した、話し合いを行いましょう。

管理会社へアパート管理を委託する

共有分割したアパートは管理会社へ管理業務を委託すると、トラブルを回避できます。

共有分割でトラブルになりやすいのが、アパートの管理業務の負担です。兄弟のうち誰かがアパートの物件管理や、住人の対応をしていると負担が大きくなり、家賃収入の分配に不満を感じるのです。これによって揉めごとへと発展するおそれがあります。

管理業務は管理会社へすべて委託することで負担感なく、所有し続けられるでしょう。ただし、管理会社への報酬負担も発生することに注意しましょう。

売却して現金での分割が確実

兄弟間で相続財産のアパートを分割する場合は、売却して現金で分ける方法が確実といえるでしょう。

アパートを共有分割すると、たびたび話し合いが必要になる、同意が得られなくて何も決まらない、家賃収益や管理業務などで不満が出るなどトラブルに発展しやすいのです。さらに二次相続以降の所有者の増加で、同意はさらに得にくくなります。

相続が発生した段階で対象のアパートを売却し、現金で公平に分割するのが円満に相続できる方法といえます。

この記事を書いた人

著者写真 TERAKO編集部
小田急不動産
飯野一久

「一期一会」がモットーです。これまでの投資不動産の売却・購入・資産の入れ替えの実務を通じて得られた知見を、少しでも、皆様に、わかりやく、丁寧にお伝え出来たらと思っております。 著者の記事一覧はコチラ
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