不動産投資
2023.10.27

アパート売却時の注意点を解説。立ち退きは必要?ローン残債や既存不適格も解説

アパート売却時の注意点を解説。立ち退きは必要?ローン残債や既存不適格も解説

アパート売却における注意点にはどのようなものがあるのでしょうか。

また、入居者の立ち退きは、必要なのでしょうか。ローン残債がある場合や既存不適格の物件の場合などについても解説します。

この記事の目次

アパート売却の注意点を手順に沿って解説

アパートの売却は、手順をひとつひとつ慎重に進める必要があります。間違った手続きや知識の不足は、後々のトラブルの原因となる可能性が高まります。

アパート売却は、以下の手順で行います。

  1. 査定の依頼
  2. 不動産会社の選定
  3. 売り出し価格の設定
  4. 売却活動
  5. 売買契約の締結
  6. 必要書類の手配
  7. 物件の引き渡しと代金受取

売却の流れをざっくりと説明しつつ、各工程での注意点を解説します。

1.査定の依頼

売却を検討する最初のステップとして、不動産会社に物件の査定を依頼します。

注意点

複数の不動産会社に査定を依頼することで、適切な価格帯を把握できます。また、アパート売却の経験がある会社を選ぶことが推奨されます。

2.不動産会社の選定

査定を依頼した複数の不動産会社の中から、売却を依頼する会社を選びます。

注意点

経験豊富な不動産会社を選び、物件の売却を依頼します。評判や実績を重視するとよいでしょう。

3.売り出し価格の設定

査定結果を基に、希望する売り出し価格を設定します。

注意点

高すぎる価格は購入希望者を遠ざけ、低すぎる価格は損をしてしまう可能性があります。適切な価格設定が求められます。

4.売却活動

不動産会社を通じて、物件の広告掲載や物件提案といった売却活動を行います。

注意点

インターネットなどに公開される物件の写真などは、購入希望者の第一印象を左右します。物件の魅力を最大限に伝えるための工夫が必要です。

5.売買契約の締結

購入希望者との交渉を経て、契約を締結します。

注意点

条件や取引の日程、契約内容などをしっかりと確認しましょう。不明点や疑問点は必ず不動産会社や専門家に確認することが必要です。

6.必要書類の手配

売却に必要な書類を準備します。

注意点

所有権移転登記や税金の手続きなど、多岐にわたるため、早めの対応が必要です。

7.物件の引き渡しと代金受取

契約に基づき、物件を購入者に引き渡し、売却代金を受け取ります。

注意点

物件の状態や入居者の取り扱い、立ち退きの有無など、詳細な条件を事前に確認し、トラブルを避けるための対策を講じる必要があります。

ローン残債や既存不適格に関する注意点

ローン残債や既存不適格については、特に注意が必要です。

原則、売却代金でローン残債を返却する

アパートを所有している多くのオーナーが、不動産取得時にローンを組んでいることが一般的です。そのローンが残った状態で売却を検討するには、その売却代金でローン残債を返却することが原則です。

ローンを繰り上げ返済しますが、繰り上げ返済には返済手数料がかかることが多いため、金融機関との契約内容を確認しましょう。

また、売却価格がローン残債を下回る場合、残債を完済するための追加資金が必要なことに注意しましょう。

既存不適格物件は売れにくい?

既存不適格物件とは、建物の建築時に適法だったものの、その後の建築基準法やその他の法令、条例の改正を受けて不適法になってしまった建築物のことです。

具体的には、以下のいずれかに該当する物件が既存不適格物件に該当します。

  • 建築基準法の改正により、建物の構造や設備が現在の基準を満たさなくなった物件
  • 都市計画法の改正により、用途地域や建ぺい率、容積率などの規制が変更され、現在の基準を満たさなくなった物件
  • 建築基準法施行令や建築基準法施行規則の改正により、建物の構造や設備に関する規定が変更され、現在の基準を満たさなくなった物件

既存不適格物件は、違法建築物と混同される場合もありますが、両者には大きな違いがあります。

違法建築物は物件が建てられた時点ですでに建築基準法や条例、その他の法令に違反している物件です。それに対して既存不適格物件はあくまで建築時においては適法だった物件ですので、明確に異なるのがわかります。

既存不適格物件のデメリットは、以下のとおりです。

  • 建替えや増改築を行う際に、現在の建築基準法などに適合させる必要があり、コストや手間がかかる場合がある
  • 融資が受けられない場合がある

また、売却や賃貸の際に、資産価値が下がり、取引が成立しにくい傾向があります。

アパート売却における立ち退き交渉の注意点とコツ

アパートを売却する際、多くのオーナーや相続人が直面する問題のひとつが「立ち退きはどうすればよいのか?」という点です。

売却を検討するオーナーは、これらの基本をしっかりと把握し、適切なアクションを取ることが求められます。適切な方法で進めなければ、トラブルの原因となりかねません。

【前提】そもそも立ち退きは必要?

立ち退きとは、土地や建物の所有者が、土地や建物の利用者に対して、その土地や建物を退去するように求めることを指します。アパートの場合、オーナーが入居者に対して、契約終了後や売却のために退去してもらう行為がこれに該当します。

アパート売却時、購入希望者が入居者を継続して受け入れる意向がない場合や、建物の取り壊し・再開発を目的とする場合など、さまざまな理由で立ち退きが必要です。

契約形態を確認する

立ち退きの手続きは、入居者との契約形態によっても異なります。

期間限定の賃貸契約や一般的な契約など、契約の内容によっては立ち退き要請の方法や時期が変わるため、詳細を確認することが必要です。

事前の情報収集をする

入居者との契約内容や、立ち退きに関する市場相場、移転先の物件価格など、関連する情報を十分に収集しておくことで、交渉がスムーズに進む可能性が高まります。

適切なタイミングで交渉する

交渉のタイミングも重要です。予告なしに突然交渉を開始するのではなく、事前に告知し、双方が準備を整えられるようにすることが望ましいです。

その際の通知方法や期間、そして立ち退きに伴う補償や手続きなど、一連の流れを正確に理解し、適切に対応することが求められます。

明確な提案を行う

立ち退きの際の補償内容や条件を明確に提案することが大切です。

具体的な金額や支払い方法、移転先のサポートなど、詳細を具体的に伝えることで、入居者も安心して判断できます。

相手の立場を尊重する

交渉は一歩一歩進めるもの。入居者の立場や心情を尊重し、一方的な要求や強圧的な態度を取らないことが大切です。

柔軟な姿勢で臨み、入居者の要望や提案にも耳を傾け、双方が納得のいく形で合意を目指すよう努めましょう。

専門家の協力を得る

アパート売却時の立ち退き要請には、入居者の権利を侵害しないようにするための法的な配慮が必要です。

適切な手続きや交渉を進めるために、不動産の専門家や法律家と連携し、適切なアドバイスを受けましょう。トラブルを未然に防ぐこともできます。

書面での確認を欠かさない

口頭での約束だけではなく、交渉の内容や合意点を書面で残すことは非常に重要です。後日のトラブルを防ぐためにも、契約書や合意書の作成を忘れずに行いましょう。

アパート売却の際の税金問題

アパートの売却を進める際、税金問題は避けて通れない大きなテーマとなります。適切な知識を持って対応することで、税負担の最適化や予期せぬトラブルを防ぐことができます。

譲渡所得税と住民税

アパートを売却すると、その売却益(譲渡所得)に対して税金が発生します。売却価格と取得価格との差が譲渡所得となり、これに対して譲渡所得税と住民税が課税されます。

税率の適用

アパートを保有していた期間によって、税率が異なります。5年以内の売却では、所得税率が30%、住民税率が9%となります。5年を超える保有の場合、所得税率が15%、住民税率が5%に低減されます。

特例の活用・納税・専門家への相談

特定の条件を満たす場合、税金の特例措置を受けられます。

また、税金に関しては確定申告により納税します。これらの手続きについては、専門家への相談をおすすめします。

アパート売却を得意とする不動産会社の選び方

アパートの売却を考える際、信頼性と実績を持つ不動産会社の選択は成功の鍵です。

アパート売却を得意とする不動産会社を選ぶ際のポイントを紹介します。

専門性と実績

アパート売却に特化した不動産会社を選ぶことがおすすめです。

一般的な住宅とは異なり、アパート特有の売却ポイントや問題点を理解している会社が適切な価格での売却をサポートしてくれます。

査定の正確さ

売却を検討する段階で、無料査定を行ってくれる複数の会社に査定を依頼しましょう。適正な売却価格の判断材料を得ることができます。

地域性

地域に強い不動産会社は、そのエリアの市場動向や特性を熟知しているため、迅速かつ適切な売却活動を展開してくれます。

情報提供と透明性

売却プロセス中、どのような活動を行っているのかを定期的に報告してくれる会社を選ぶことで、安心して売却を進められます。

過去の取引実績と評判

口コミや評価サイトでの評判、過去の取引実績をチェックすることで、その不動産会社の信頼性や実力を確認できます。

相談体制

アパート売却は税金や法的手続きなど、複雑な問題が絡む場合があります。相談体制が整っている会社を選ぶことで、様々な問題に迅速に対応してもらえます。

手数料とサービス

手数料の安さだけでなく、その手数料に見合ったサービスが提供されるかどうかも確認しましょう。

アパートの売却は、一生に一度か二度の大きな取引です。慎重に不動産会社を選び、安心して売却を進めるためのサポートを受けることが大切です。

この記事を書いた人

著者写真 TERAKO編集部
小田急不動産
飯野一久

「一期一会」がモットーです。これまでの投資不動産の売却・購入・資産の入れ替えの実務を通じて得られた知見を、少しでも、皆様に、わかりやく、丁寧にお伝え出来たらと思っております。 著者の記事一覧はコチラ
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