不動産投資
2023.10.27

アパート修繕は耐用年数と関係する?築古物件を長持ちさせるポイントや選択肢

アパート修繕は耐用年数と関係する?築古物件を長持ちさせるポイントや選択肢

アパート経営を行う際、その建物の寿命や維持管理についての知識は不可欠です。加えて、「耐用年数」の理解も必要です。

アパート修繕と耐用年数の関係性や、築古物件を長持ちさせるポイント、将来の選択肢について紹介します。

この記事の目次

アパートの修繕と耐用年数の関係

まず、アパートの耐用年数と修繕の関係について詳しく解説します。

法定耐用年数とは

法定耐用年数は、国税庁が定めた建物や設備の「経済的な寿命」です。この年数は、税務上の取り扱いや会計処理において重要な役割を果たしています。企業においては、その保有する固定資産の減価償却の計算時に使用し、この年数を基にして毎年の減価償却費を計算します。

アパートやマンション、一般的な住宅などの不動産においても法定耐用年数は重要です。なぜならアパートの建築後、一定の年数が経過すると、建物の価値は自然と低下していくためです。この低下した価値を、税務上適切に計上するために、法定耐用年数が設定されています。

アパート経営では、法定耐用年数を基に将来の修繕計画や資産の価値評価を行い、場合によっては売却を検討します。

アパートの耐用年数(構造別)

アパートの耐用年数は、建物の構造や使用される材料によって決められます。

しかし、実際の劣化度合いは、建物のメンテナンス状況や使用状況、地域の気候条件など多くの要因によって変動します。そのため、アパート経営を行う際には、これらの要因を考慮し、適切な修繕計画や管理を行うことが重要です。

木造アパート

木造アパートの法定耐用年数は22年です。

木造アパートは、日本の伝統的な建築構造のひとつであり、その特性上、湿度や気温の変動に影響されやすいという特徴があります。

そのため、適切なメンテナンスや管理を行わないと、劣化が進行しやすい傾向にあります。

金属造アパート

金属造アパートの法定耐用年数は、鉄骨の厚みが3mm以下の場合は19年、3mm超4mm以下で27年、4mm超で34年です。

金属造のうち軽量鉄骨造は、名前のとおり軽量な鉄骨を使用した構造です。比較的短期間での建築が可能なため、急速に開発が進む地域などでよく採用されます。

重量鉄骨造りアパートは、柱や梁などの主要構造部材に厚さ6mm以上の鉄骨を使用したアパートです。重量鉄骨は、軽量鉄骨に比べて厚みがあり、強度が高いのが特徴です。そのため、耐震性や耐火性に優れ、長期間にわたって安全に暮らせます。

鉄筋コンクリート造アパート

鉄筋コンクリート造アパートの法定耐用年数は47年です。

鉄筋コンクリート造は、鉄骨造と同様に都市部での建築に適しており、耐火性や耐震性が高いという特徴があります。重厚な構造のため、長期間の耐用が期待できます。

アパートを修繕すれば法定耐用年数が延びるわけではない

アパートの修繕やリノベーションを行うことは、資産価値を維持し、入居者に快適な住環境を提供するために重要な取り組みです。

しかし、修繕を行ったからといって、そのアパートの法定耐用年数が延びるわけではありません。

法定耐用年数とは、前述のとおり建物の構造や材質に基づいて国税庁によって定められたもので、実際の建物の寿命や状態とは関係ありません。したがって、アパートを修繕しても、法定耐用年数自体は変わらないのです。

アパートの修繕はその寿命を延ばすための重要な取り組みであり、適切な修繕計画と実施はアパート経営の成功に欠かせない要素です。しかし、法定耐用年数という数字自体を変えるものではないという点を理解し、長期的な視点での経営戦略を立てることが重要です。

耐用年数が過ぎてもアパート経営は可能

アパートの法定耐用年数が過ぎると、「これ以上の経営は難しいのでは?」と不安に思うオーナーもいるかもしれません。

しかし、実際は、法定耐用年数を超えてもアパート経営を続けることは十分に可能です。ここでは、その理由と注意点について詳しく解説します。

適切な修繕とメンテナンス

前述のとおり、定期的な修繕やメンテナンスを行うことで、建物の劣化を遅らせ、長期間の使用が可能です。

特に、大きなトラブルや破損が発生する前に予防的な修繕を行うことで、修繕費用を抑えられます。

入居者のニーズに応じたリノベーション

アパートの内装や設備を最新のものに更新することで、入居者の満足度を高められます。

これにより、空室率を低く保つことができ、安定した経営を続けられるでしょう。

経営戦略の見直し

法定耐用年数を超えたアパートの経営では、新しいアパートの経営とは異なる戦略が求められます。

たとえば、以下のような柔軟な経営戦略が必要です。

  • 賃料の設定
  • ターゲットとする入居者層の見直し
  • 広告戦略の変更

つまり、法定耐用年数を超えても、適切な経営戦略と修繕計画を持ってアパート経営を行えば、成功することは十分に可能です。

しかし、そのためには建物の現状や市場の動向をしっかりと把握し、長期的な視点での経営計画を立てる必要があります。

築年数が経過したアパートを長持ちさせる修繕ポイント

築年数が経過したアパートは、その経年劣化によりさまざまな問題が生じるおそれがあります。しかし、適切な修繕やメンテナンスを行うことで、アパートの寿命を延ばし、入居者に安心して住んでもらえます。

築古アパートを長持ちさせるための修繕ポイントについて詳しく解説します。

アパートの主要な修繕箇所とその重要性

アパートの主要な修繕箇所と、それぞれの箇所の修繕がなぜ重要なのかを詳しく解説します。

外壁

外壁はアパートの「顔」とも言える部分であり、外部からの影響を最も受けやすい箇所です。

劣化した外壁は、見た目の悪化だけでなく、結露やカビの原因となることも。定期的な塗り替えや補修は、建物の寿命を延ばすだけでなく、入居者からの評価も高まります。

屋根

屋根は雨や雪、強風などの自然環境から建物を守るバリアの役割を果たしています。

屋根の劣化や損傷は、雨漏りの原因となり建物全体の劣化を加速させるおそれがあるため、定期的な点検と必要に応じた修繕が不可欠です。

水回り(キッチン、バスルーム、トイレ)

水回りは日常的に使用されるため、劣化や故障が起きやすい箇所です。特に、水漏れや排水の不具合は、大きなトラブルの原因となることが多いです。

早めの点検と修繕で、長期的なコスト削減と入居者の満足度向上が期待できます。

設備機器(エアコン、給湯器など)

設備機器の故障や劣化は、入居者の生活に直接影響を及ぼします。特に冷暖房設備や給湯器が故障すると生活に大きな支障をきたすため、定期的なメンテナンスや早めの交換が必要です。

共用部分(階段、廊下、エントランスなど)

共用部分の清潔さや機能性は、入居者の印象や安全に直結します。照明の不具合や床材の劣化など、小さなトラブルも放置せず、適切な修繕を行うことで、アパート全体の品質を維持できます。

これらの修繕箇所を適切に管理し、必要なときに適切な修繕を行うことで、アパートの価値を維持し、入居者の満足度を高められます。

また、長期的な視点で修繕計画を立てることで、経営の安定化とコスト削減にもつながるでしょう。

修繕費用の相場と予算の組み方

アパート経営における修繕は、建物の価値を維持し、入居者の満足度を高めるための重要な要素です。

しかし、修繕にはそれなりの費用がかかります。適切な予算の組み方やコスト削減の工夫を行うことで、効果的な修繕を実施できます。

修繕費用の相場

修繕費用の相場
費用の目安(円)
外壁塗装 1坪あたり2万〜4万
屋根修繕 1坪あたり3万〜5万
水回り(キッチンやバスルーム、トイレ)の修繕 5万〜30万
設備機器(エアコンや給湯器)の交換 1台あたり5万〜20万

ただし、外壁塗装や屋根修繕の費用は、アパートの大きさや使用する材料によって変動します。また、水回りの修繕は、交換する設備や材料のグレードによって費用に差が出ます。

予算の組み方

予算の組み方としては、以下の3つがポイントです。

  • 長期修繕計画の策定
  • 年間の修繕予算の設定
  • 見積もりの取得

まず、アパートの寿命を考慮し、10年、20年といった長期的なスパンでの修繕計画を策定することがおすすめです。これにより、必要な修繕費用を予測しやすくなります。

そして、長期修繕計画を基に、毎年の修繕予算を設定します。突発的なトラブルや緊急の修繕が必要な場合のために、一定の予備費も確保しておくと安心です。

具体的な修繕作業を行う前には、複数の業者から見積もりを取得しましょう。それにより、適切な費用を把握できます。

コスト削減のポイント

コスト削減のポイントは以下の2つです。

  • グループ修繕
  • 定期的なメンテナンス

グループ修繕とは、近隣のアパートオーナーと協力し、同時期に同じ業者に修繕を依頼することです。業者としては手間が減るので、割引などの特典を受けられることがあります。

また、小さなトラブルや劣化を早期に発見し修繕することで、修繕費用を抑えられます。

耐用年数が過ぎたアパートの選択肢

耐用年数が過ぎたアパート、いわゆる築古アパートは、長期間の運営が難しいとされています。そのような状況下で、オーナーとしてどのような選択をすべきかは大きな悩みのひとつでしょう。

築古アパートの持つリスクや選択肢について詳しく解説し、最終的には売却をおすすめする理由についても触れていきます。

築古アパートの現状と今後のリスク

築古アパートは、構造や設備の老朽化により、多くの問題を抱えています。水回りのトラブルや設備の故障は日常茶飯事となり、これに伴う修繕費用も増加傾向にあります。

また、耐震性の低さや断熱性の不足など、現代の建築基準から大きく逸脱していることも少なくありません。

これらのリスクは、入居率の低下や賃料の下落を招き、経営の困難さを増しています。

アパートの建て替えやリノベーションのメリット・デメリット

アパートの建て替えやリノベーションのメリットとデメリットをまとめると、以下のとおりです。

アパートの建て替えとリノベーションそれぞれのメリットとデメリット
建て替え リノベーション
メリット
  • 新しい建物として再スタートが切れる
  • 現代の建築基準や設備を取り入れることができる
  • 入居率や賃料の向上が期待できる
  • 建て替えよりも低いコストで改善が可能
  • 短期間での工事完了が期待できる
デメリット
  • 高額な初期投資が必要
  • 建て替え工事中の収益機会の損失
  • 根本的な構造問題は解消できない
  • 一部の設備のみの更新となる場合が多い

アパートの売却をおすすめする理由

アパートは、多くのオーナーにとっては大きな資産です。しかし、築古アパートや耐用年数を超えた物件の維持・運営は、多くのリスクやコストを伴うことが多いでしょう。

早めの売却を検討することで、多くのリスクやコストを回避し、資産価値の最大化を図ることができます。アパートの売却をおすすめする理由について詳しく解説します。

維持・運営コストの削減

耐用年数を超えたアパートは、頻繁に修繕やメンテナンスが必要です。これらのコストは、増加の一途をたどるケースが多いでしょう。

アパートを売却してしまえば、コストを削減できます。

リスクの回避

古いアパートは、構造的な問題や設備の老朽化によるトラブルが発生しやすくなります。これらのリスクを回避するためには、物件の売却が有効です。

市場価格の変動

不動産市場は常に変動しています。現在の市場価格が高い時期や、将来的な価格下落が予想される場合、早めの売却を検討することで、最大の利益を確保できます。

新しい投資機会の活用

アパートの売却によって得られる資金を、新しい投資機会や他の資産形成に活用できます。これにより、より効率的な資産運用が可能です。

経営のシンプル化

複数のアパートを所有しているオーナーにとって、築古物件の売却は経営のシンプル化につながります。管理物件数の削減は、経営の効率化やリスク管理の観点からも有効です。

この記事を書いた人

著者写真 TERAKO編集部
小田急不動産
横溝 浩由

誠実がモットー。これまでのお客様との出会いが投資不動産領域での私自身の見識を高めることに繋がっており、お客様への感謝を胸に、いかに皆様のお役に立てる情報を発信できるかが重要と思っております。こんなことをもっと知りたい等、お気軽にお声掛けいただけると嬉しいです。 著者の記事一覧はコチラ
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