アパート修繕で使えるローン。リフォームローンの対象や審査基準を詳しく紹介

アパート経営では、建物の築年数が経過すると、入居率を維持するためにも修繕が必要です。

しかし、室内の部分的な修繕であればよいかもしれませんが、外壁や屋根の張り替えなど大規模な修繕を行うとなると、多額の費用がかかります。

十分な手持ち資金を準備できないため、ローンの利用を検討しているオーナーもいるでしょう。ただし、状況によっては修繕をするより物件を売却したほうがよいケースもあります。

アパートの修繕で使えるローンの種類や、リフォームに特化したローンの利用方法などを詳しく解説します。

アパート修繕で使えるローンとは？

アパート修繕で利用できるローンについて、詳しく紹介します。

アパート修繕で使えるローンの種類

アパート修繕に使える一般的なローンは以下の2つです。

• リフォームローン
• フリーローン

最も多く利用されているローンが、リフォームローンです。リフォームローンは、リフォームや改修に特化したローンで、アパートの修繕や改装のために利用できます。一般的に比較的小口の融資であり、返済プランも短期間で設定されることが多いです。

さらに、リフォーム専用のローン以外にも、用途が決まっていないフリーローンと呼ばれるものもあります。

フリーローンはその名のとおり、借り入れた資金を用途を限定せず自由に使うことができます。そのため、アパートの修繕や改修に使うことが可能です。

フリーローンは一般的に借り入れが比較的簡単で、迅速な審査や融資が行われる特徴があります。返済プランも柔軟で、短期間のものから長期間のものまでさまざまな種類から選べます。

アパートローンとリフォームローンの違い

アパートローンは、基本的にアパートやマンションの購入や建設、増築など、不動産の購入や建築に関する費用を賄うためのローンです。

リフォームローンは、既存の建物や住宅の改修やリフォームに特化したローンです。

アパートローンでもリフォームが可能な場合もあります。しかし、リフォームローンはリフォームに特化している分、審査に通過しやすいなどのメリットもあります。

そのため一般的に、アパートの修繕をする場合はリフォームローンの利用を検討するとよいでしょう。

居住用か賃貸用かに注意が必要

リフォームローンの中には、居住用にしか利用できない商品が多くあります。

各金融機関が出している商品説明の資金使途の欄をよく確認しましょう。賃貸用の住宅には利用できない旨が記載されているケースがあります。

一方で、賃貸を目的としたアパートのみが対象のリフォームローンもあります。

アパート修繕で使えるリフォームローンの特徴と注意点

アパートの修繕で使えるリフォーム専用のローンについて特徴や注意点を紹介します。

ローンの対象になる修繕は？

リフォームローンは、以下のような修繕が対象です。一般的には、住宅の内外装の改修や修繕に利用されます。

リフォームローン対象になる修繕

項目	具体例
住宅の内外装の改修や修繕	壁や床の塗装・張り替え キッチンやバスルームのリノベーション 屋根修理 給排水管の交換
バルコニーや外壁などの防水工事	防水シートや防水コーティングの施工 雨漏りの修理
省エネルギー化のための改修	断熱材の追加や交換 高効率のエアコンや給湯器の設置 太陽光パネルの導入
高齢者や障がい者のためのバリアフリー化の改修	車椅子のためのスロープや手すりの設置 ドアの拡幅 段差の解消

また、まれではありますが、庭や外構の改修もローンの対象となるケースがあります。庭の植栽やデザインの変更、門やフェンスの修理・交換などが含まれます。

金融機関によって細かな条件が異なるため、自分が行いたい修繕に対応しているか確認しましょう。

リフォームローンの特徴

リフォームローンの特徴として、以下の3点が挙げられます。

• 低金利
• 柔軟な返済プラン
• リフォームローンの専門家が存在する

低金利で提供されているリフォームローンは、修繕や改修のために借り入れる場合でも、負担を軽減できるメリットがあります。

次に、借り手の返済能力に合わせて柔軟な返済プランを提供するという特徴があります。月々の返済額や返済期間を調整できます。

また、リフォームローンを取り扱う金融機関が、専門家のアドバイスやサポートを提供してくれるケースがあります。修繕や改修の計画や予算の作成、必要な書類の手続きなどに関して助言や支援を受けられます。

また、リフォームローンの契約には、一定の手数料や手続き費用がかかる場合があります。金融機関や契約内容によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

ローンの利用方法

実際にリフォームローンを利用する際は、以下の流れで進めます。

1. リフォーム計画の立案
2. 融資先の選定
3. リフォームローンの審査申請を行う
4. 金融機関から審査結果が通知される
5. 金融機関との融資契約を締結

まずは、リフォーム計画の立案です。リフォームの目的や内容を具体的に計画します。改修や修繕の範囲や予算、工期などを考慮し、どのような改修を行いたいのかを明確にします。

次に、融資先の選定をしましょう。リフォームローンを提供している金融機関を比較し、自身のニーズや条件に合う融資先を選定します。金利や返済条件、審査基準などをよく確認しましょう。

そして、選んだ金融機関にリフォームローンの審査申請を行います。申請には個人情報や収入情報、リフォーム計画などの提出が必要です。審査では、返済能力や信用度などが評価されます。

後日、金融機関から審査結果が通知されます。審査に合格すれば、融資の承認が行われ、具体的な融資条件やローン契約について説明があります。

金融機関との融資契約書には、融資額や金利、返済期間、返済方法、手数料などの詳細が記載されます。契約内容をよく確認し、必要に応じて質問や確認を行いましょう。

ローンの審査基準と通過するための注意点

リフォームローンを利用するには、金融機関の融資条件や審査基準をクリアする必要があります。ここでは、注意すべき3つのポイントについて説明します。

収入と雇用状況

審査基準のひとつは、収入と雇用状況です。安定した収入源があることや、長期雇用であることが重視されます。月々の返済額と収入のバランス、借り入れの負担率なども考慮されます。

長期雇用や収入源の安定性を示すために、正確な収入証明書や雇用契約書を提出しましょう。

信用履歴

過去の借り入れや返済履歴、クレジットカードの利用履歴などがチェックされます。遅延や滞納の履歴がなく、良好な信用スコアを持っているとよいでしょう。

クレジットヒストリーを注意深く管理し、遅延や滞納を避けることが重要です。

不動産や財産

多額のリフォームローンの場合、抵当権や担保を要求されるケースがあります。大きな改修プロジェクトや高額な融資の場合によく見られる要件です。不動産や財産の評価や担保評価が行われます。

修繕費用が賄えないならアパートの売却も検討するべき

リフォームローンは、現在のアパート経営の状況では修繕費用を賄えない人が利用を検討するものです。

一方で、修繕が必要なアパートはある程度築年数が経過して古くなっているケースが多く、売却も選択肢に入れるのがおすすめです。

費用対効果を考慮する

アパートの修繕によって空室率の低下や家賃の引き上げを期待する場合、地域の需要と供給のバランスが重要です。修繕によってほかの物件より魅力的になることが必ずしも保証されるわけではありません。

さらに、修繕内容が賃貸需要とマッチしているかどうかも重要です。たとえば、エネルギー効率の向上やバリアフリー化の改修は需要が高い傾向にありますが、ほかの改修は需要が限定的かもしれません。

リフォームローンを借りて修繕を行っても、想定していた利益を得られないと、返済に苦しむだけです。そのリスクを考えると、売却が最善となるケースもあります。

売却すれば手元に現金を得ることができ、修繕費用を捻出せずに問題を解決できます。

アパートを取り扱っている大手不動産会社に相談する

アパートのような投資物件は、マイホームなどと違い、収支の面や管理の面で専門的な知識が求められます。

リフォームローンを利用して修繕を行うべきか、物件を売却する出口戦略が必要になるか、自分だけで判断するのは難しいでしょう。

大手の不動産会社であれば、投資物件に関する専門知識やノウハウが豊富です。市場動向や価格の評価に関する情報を持っているため、適切なアドバイスが受けられるでしょう。

まずは、アパートを取り扱っている大手の不動産会社に相談してみましょう。