不動産投資
2023.05.09

不動産投資でできる税金対策とは?節税対策を詳しくご紹介

不動産投資でできる税金対策とは?節税対策を詳しくご紹介

不動産投資では可能な限り費用を抑えて利幅をあげたいもの。不動産にかかる各種税金も立派なコストの一部です。
この記事では節税対策が可能な不動産投資における税金と、節税効果が得られる条件を紹介しています。
税金対策をするときの不動産選びのポイントも紹介しているのでチェックしましょう。

この記事の目次

不動産投資を始めようと考えた際、どのくらい節税ができるのか気になる方も多いと思います。不動産投資は売却益がどのくらい出るかを考えて行うことが基本ですが、税金対策として行うことも間違いではありません。しかしせっかく税金対策のために不動産投資を始めても、税金の仕組みをしっかり理解していないと、反対に損をしてしまうこともあるでしょう。

 

こちらの記事では、不動産投資で節税が可能な税金の種類やその仕組み、注意点を詳しく紹介していきます。すでに不動産投資を行っている方も、これから不動産投資を始める方もぜひ参考にしてください。

 

不動産投資で税金対策可能な5つの税金

不動産投資は他の投資と比べると、節税効果に優れています。どのような税金が対策可能かというと、所得税・住民税・相続税・贈与税・法人税です。それぞれの税金で節税できるポイントを詳しくみていきましょう。

所得税・住民税

不動産投資を行うことで、所得税と住民税の節税ができます。それは帳簿上で不動産所得を赤字にすることで、本来払うはずの税金の支払額を抑えることができる仕組みがあるからです。

「所得税」とは、個人の収入から経費を差し引いて算出される税金のことを言います。会社員であれば給与から差し引かれています。「住民税」とは、在住している都道府県、市区町村に支払う税金のことです。所得に応じて金額が変わってきます。これらの税金対策のポイントとなる「累進課税制度」「減価償却」「出口戦略」の3つについて、それぞれご紹介していきましょう。

累進課税制度

日本は給与所得が増えるにつれ税金の負担も増える「累進課税制度」を採用しています。そのため、総合課税である不動産所得があることで、給与所得の損益通算ができ節税につながります。給与所得が大きい人ほど節税になるでしょう。

課税所得が900万以下の所得が低い人の場合は、節税対策ではなく資産形成に重点を置いたほうが良いでしょう。減価償却で赤字を作って所得を圧縮しても、「累進課税制度」により実際に適用される税率はどんどん低くなっていきます。そのため、税金対策としてではなく、収益性を意識して不動産投資を行いましょう。

減価償却

減価償却とは、購入した不動産を一括ではなく、法的に定められた耐用年数で割って経費計上することです。例えば1200万円の不動産で耐用年数12年の物件であれば、12年間年100万円の課税所得を減らすことができます。不動産を売却した際は、物件の法定耐用年数を基準に減価償却して必要経費として計上が可能です。

出口戦略

不動産投資では「出口戦略」を前もって考えておく必要があります。なぜなら、減価償却の期間が終了すると経費の割合が大きく下がり、課税所得が増えるため税金が増えてしまいます。そうなってしまっては、投資の意味がありません。不動産を選ぶ段階で「出口戦略」を考慮したり、手放すタイミングを間違えないようにしましょう。

贈与税・相続税

不動産投資を長く続ける場合、不動産の贈与についてもしっかりと頭に入れておきましょう。「贈与税」とは生前に、「相続税」とは死後に相続する場合に発生します。相続する金額が高いほど税金も高くなります。不動産を贈与する際は時価ではなく、「相続税評価額」により贈与税を算出するのが基本的なルールです。

この方式で算出すると、時価より2から3割下がるため現金に変えて贈与するより、不動産として贈与する方が節税につながります。自分が居住しているのではなく、他人に貸していた場合や借地・借家を相続する場合は、さらに「相続税評価額」が下がることもポイントです。

法人税

よく「節税のために法人化すると良い」と言いますが、きちんとメリット、デメリットを把握した上で検討しましょう。法人税について、個人で支払っていた税金との違いを理解する必要があります。

メリット

法人化におけるメリットは、税率の違いです。個人の税率は「累進課税制度」により最大税率55%ですが、法人の最大税率は33%です。そのため、所得が多い人は法人化した方が節税につながります。

デメリット

法人化におけるデメリットは、それに伴いさまざまな費用がかかることです。株式会社を設立する場合、諸経費で20万円ほどかかります。司法書士へ支払うお金や印鑑代なども発生します。また、法人化すると社会保険への加入が必須となるため、個人で支払っていた社会保険料より負担が増えることも頭に入れておきましょう。

他にも、利益に関係なく事業規模に応じて毎年一定の法人住民税がかかります。個人で支払っていた住民税より高くなるので注意しましょう。

 

不動産投資で節税効果が得られる人と節税効果が得られない人の違いとは?

節税効果の高い不動産投資ですが、誰でもその効果が得られるわけではありません。不動産投資は、売却益まで考えて投資を行うことが一般的です。その売却益に対して譲渡課税が課せられます。それを考慮すると節税効果が得られる人と、そうでない人が出てきてしまいます。違いを見ていきましょう。

節税効果が得られる人

不動産投資で節税効果が得られる人は、課税所得が900万円を超える、年収にすると1,200万円を超える人です。減価償却期間中の所得税・住民税率が33%となり、譲渡税率との差が大きくなるため節税効果が得られます。

節税効果が得られない人

反対に節税効果が得られない人は、課税所得が900万円以下の人です。所得税・住民税率の差を大きくできないため、実際に減らせる税金と不動産投資のリスクが見合わないためです。不動産投資はローンを組んで行うことがほとんどです。

他にも、不動産投資は修繕費用が発生したり、空室リスクもあります。節税目的で行う場合、課税所得900万円以下の人にはおすすめできず、不動産投資における収益性を意識した投資を行うことをおすすめします。

 

税金対策をするときの不動産選びのポイントは?

不動産投資で税金対策をするなら、築年数の古い木造物件を選ぶことがポイントです。木造物件の法定耐用年数は他の構造物件に比べて短く22年です。そのため、他の構造物件と同じ建物価格、築年数であっても大きな減価償却費がとれます。中古物件の場合、法定耐用年数が切れても「法定耐用年数×20%」で減価償却ができるので、必要経費として計上できます。

反対に新築の区分マンションはおすすめできません。減価償却期間が長いため、一年間に計上できる減価償却費が少額だからです。初年度は登記費用や金融機関への手数料といった経費がかかるため節税効果を実感できます。しかし、不動産投資による収益が安定して黒字化すると課税所得が増えて税金が増えてしまいます。この場合、手元に残るお金が少なくなってしまうので税金対策としてはおすすめできません。

 

不動産投資で税金対策をする場合の注意点

不動産投資は投資である以上、税金対策として行う場合でもリスクがあることを頭に入れておきましょう。注意するべき点やリスクをそれぞれまとめたので、見ていきましょう。

ローン金利が上昇する場合がある

不動産投資は、ローンを組んで物件を購入することがほとんどです。そのローンは家賃収入が入ることによって返済していきますが、ローン金利が上昇して返済が滞ってしまう可能性があるということを頭に入れておきましょう。金利が上昇すれば支払利息が増え、返済総額が上がります。借入額が多いほど、金利のわずかな変動が支払利息に影響を与えます。

変動金利または固定期間選択型金利を利用している人は、金利の動向を随時チェックすることが大切です。また、家賃収入が得られない期間が発生する可能性があることも忘れてはいけません。資金繰りが上手くいかず、ローンの返済ができなくなってしまっては不動産投資をしている意味がないので、注意してキャッシュフローの管理を行いましょう。

銀行の融資が受けられない場合がある

不動産投資のためにローンを組んだ場合、マイホームの購入時に注意することがあります。金融機関で借入可能な金額は所得や年齢から決まっており、住宅ローンは年収の7倍前後が目安です。そのため、いざマイホームを購入しようと思っても不動産投資のためにすでにローンを組んでいたら、マイホーム用のローンが組めないという可能性も発生します。

これからマイホームの購入を考えている方、不動産投資の手を拡げようと思っている方は、未来のことも考えてローンを組みましょう。いざという時に融資が受けられないということがないように注意してください。

自然災害による倒壊等のリスクがある

不動産は大規模な自然災害によって損壊や倒壊のリスクがあります。不動産の購入前にハザードマップを確認したり、自治体へ問い合わせたりして災害リスクが低いエリアを選ぶようにしましょう。どんなに安全と言われる地域でも、自然災害の脅威には叶いません。

火災保険や地震保険といった保険には必ず加入しておきましょう。自分の物件は大丈夫という油断は禁物です。自然災害におけるリスクがあるということを、しっかりと頭にいれておきましょう。また、建物の構造や築年数をしっかりと確認することはこの点でも重要です。建物が新耐震基準であるかチェックしましょう。

賃貸需要のある物件選びをする

不動産投資は賃貸需要のある物件を選べなければ、家賃収入を得られず損をしてしまいます。やみくもに選ぶのではなく、きちんと賃貸需要のある物件を選びましょう。地域によって単身者用物件が人気か、ファミリー用物件が人気かも異なります。今後、駅や路線が増えたり大きな道路が開通したり、ショッピングモールが建設される予定があるかなど、地域需要をしっかりと事前にリサーチすることも大切です。

売買契約書に建物価格を明記する

不動産投資において、節税のためには売買契約書に建物価格を忘れずに記載する必要があります。土地価格、建物価格は契約時以外に設定はできないため、売買契約書に記載することで売買の事実の他、物件価格と内訳について合意している証明になります。売買契約書に記載がないと、申告の際にスムーズに進まないケースも生じてくるため、必ず土地価格、建物価格を記載しましょう。建物価格の比率が大きいほど、減価償却の効果も大きくなります。

売却のタイミングを逃さない

投資用の不動産は、長く保有していれば良いというわけではありません。売却のタイミングを逃さないことも、投資においては大切です。「譲渡税」は所有期間が5年以上か、それ以下かで約2倍の税率差があります。5年以上の長期譲渡の場合、所得税が15%、住民税が5%です。

短期譲渡の場合、所得税が30%、住民税が9%で、長期・短期どちらも2037年まで復興特別所得税が基本所得税額に2.1%かかります。5年以上保有していても税率は変わらないので、5年を過ぎたタイミングで売却すると、5年未満に比べて大きな節税となるでしょう。しかし希望のタイミングで必ずしも売却できるわけではないので、前もって世の中の動向を把握しておくことが大切です。売却のタイミングを逃さないようにしましょう。

確定申告を忘れない

不動産投資において税金対策をするためには、きちんと確定申告を行うことが大切です。締め切り直前に慌てないためにも、期限内に必ず行うようにしましょう。赤字が出ていて収入がないという場合でも、確定申告は必要です。複数の不動産投資を行っていて、確定申告に不安がある人は税理士に依頼するという手もあります。

期日内に確定申告を行わなかった場合、追徴課税が発生します。本来納付すべきだった額の20%の追徴課税を支払わなくてはなりません。せっかく資産を増やすためや、節税のために不動産投資を始めても、確定申告を忘れたことにより損をしてしまっては元も子ありません。申告忘れを防ぐためにも、契約書や領収書はきちんと整理し、正しく確定申告をするようにしましょう。

納税資金を確保しておく

不動産投資を相続税対策のために行う場合もありますが、相続の際の納税資金が用意できないということがあっては意味がありません。相続税の申告は、被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。

相続後の税金の支払いは当たり前ですが、現金一括です。分割や延納という方法もありますが、税務局による審査があり許可されないケースもあります。相続人が納税資金に困ってまうといったことにならないように、注意しましょう。相続税対策で不動産投資を行う場合、事前に相続人と話し合っておくことも大切です。

 

まとめ

不動産投資でできる税金対策について詳しくご紹介しました。不動産投資を行うことで受けられる節税のメリットは多々あります。しかし、収入や資産によっては税金対策をしても損をしてしまう可能性のあることがおわかりいただけたと思います。

不動産投資を始める前にしっかりと下調べを行い、自身の収入であれば節税対策になるのかどうか、見極めが大切です。また、投資する物件の築年数や世の中の状況によっても、売買のタイミングが変わってきます。世の中の動向を把握して、損のない不動産投資を行いましょう。

この記事を書いた人

著者写真 TERAKO編集部
小田急不動産
飯野一久

「一期一会」がモットーです。これまでの投資不動産の売却・購入・資産の入れ替えの実務を通じて得られた知見を、少しでも、皆様に、わかりやく、丁寧にお伝え出来たらと思っております。 著者の記事一覧はコチラ
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