不動産投資
2023.09.25

不動産の買取業者の選び方を徹底解説!

不動産の買取業者の選び方を徹底解説!

不動産の売却方法の中に、買取があります。一般的には、不動産仲介業者を通じて売却するケースが多いでしょう。しかし、買取は、仲介に比べると非常に少ないのが実態です。不動産買取とは一体どのような場合に利用するものなのか、また買取と仲介はどのような違いがあるのでしょうか。この記事では不動産の買取を利用したい方へ、不動産買取業者の選び方を解説します。買取業者を利用するとどのようなメリットが得られるのかもみていきましょう。

この記事の目次

不動産買取とは?

不動産を売る場合、買取と、仲介という2つの方法があります。不動産買取とは、不動産買取業者が転売を目的に不動産を直接買い取る方法を言います。一般的に不動産を売却する時は、買取ではなく仲介が多いでしょう。しかし、相続など短期間で不動産を現金化したい時には、買取をしてもらうことですぐに現金化しやすくなります。買取、仲介についてくわしく見ていきましょう。

買取

一言に買取と言っても、買取には即時買取と買取保証があります。即時買取とは一般的に「買取」と表現されるものです。文字通りすぐに買い取ってもらえます。最短で3日で買取が成立する場合もあります。そのスピーディーさが即時買取の最大のメリットです。仲介に出せない何らかの理由がある物件を保有中の方におすすめの売却方法です。仲介の際に支払う手数料が用意できない、周辺住民に知られたくない理由がある、築年数が古すぎる、立地が悪く売りにくい物件を保有しているなどの場合は、不動産買取を選択したほうがメリットがあります。相続、引っ越しなど現金化を急いだほうが良い場合は、買取を選択するのがベストです。

仲介

仲介とは、不動産会社に依頼して不動産を買ってくれる相手を見つけて貰う方法です。仲介手数料は「売却代金×3%+6万円」かかります。不動産の売却代金は多額なので、仲介手数料の計算は各業者に依頼し見積もりを依頼することがほとんどです。その代わり不動産仲介業者が売却相手に広告宣伝してくれることで、良い物件であれば買いたい人が見つかりやすいです。ただし、売主が見つからない不安もあります。そのような場合は買取保証制度というものがあります。買取保証とは、不動産の買取と仲介の要素の両方が入った制度のことです。一定期間は買取希望価格で市場に出し、買主が見つからなかった場合は不動産会社に引き取ってもらう制度のことです。希望価格である程度の期間出しておけるので、売却価格を下げずにチャレンジができます。ただし、売却期間を過ぎて売れ残ってしまった際は、買取価格が即時買取と同じ水準となります。仲介の期間に市場価格で高く売れる可能性があり、売れない場合は値下がりはしてしまいますが、不動産買取を選択することで確実に手放すことが可能です。買取保証は、買取制度を導入している業者では取り扱いのある制度となっておりますので、一度検討してみるのが良いでしょう。

「買取」と「仲介」はどちらを選べば良いの?選び方のポイント

不動産を売りたいと考えた際、買取と仲介はどちらを選べば良いでしょうか。買取と仲介では不動産の売却価格、売却期間、契約不適合責任に違いがあります。

価格

売却価格は、一般的に不動産仲介よりも安くなってしまいます。買取業者が提示した価格で売主が納得出来れば売買が成立します。買取価格の相場は、市場価格の1割から3割安くなると言われているのが現状です。買取業者は買い取った不動産をどのようにして良い商品にして利益化するかと言う目的があります。買取の場合、不動産をリフォームやリノベーションをする費用が発生するため、その費用を考慮したうえで買取価格を安くするのです。購入してすぐの築浅物件に関して言えば、リフォーム費用もかからないうえに安く買い取られてしまうケースもあるため、不動産買取には向きません。築古物件を所有していたり、不要な不動産を処分したい場合などの不動産を現金化するには最適でしょう。仲介の場合の売却価格は、売却主が自由に自分が考える売却価額の設定が可能です。たとえば、まだ住宅ローンが半分以上残っていることを考慮して、最低でも3,000万円以上で売却したいと考えた場合などです。時間に余裕があるときには、売りたいと思った金額よりも高めに売却価額を設定し、市場の様子を見てもいいでしょう。価格の設定は、自由に設定ができ高く売れる可能性もあるのが仲介の特徴です。

売却期間

買取と仲介の売却期間の違いは何でしょうか。仲介の場合は、不動産売買締結までの期間が3ヶ月かかることも珍しくはないでしょう。買主が見つかった場合でも契約に至るまでに売主の希望売却価格では購入せず、値下げ交渉をされることもあります。不動産売買契約を締結した場合でも、現金の引き渡しまでには通常2〜3ヶ月はかかるでしょう。仲介は買取と比べ、一定の売却期間が必要となります。一年以上経過することも中にはありますので、その場合は売り出し条件の見直しも必要です。不動産買取の売却期間は、現金化までの時間が短いです。不動産買取業者に買い取ってもらうため、仲介のようにはじめから売主を探し、広告、販売活動を設ける必要がありません。

契約不適合責任

仲介による不動産売却で物件に不備や不良があった場合、売主は契約不適合責任を負います。契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)とは、売主が契約の内容に適合しないものを売却した場合、売主が補修等の責任を負うものです。売却物件の内容がきちんと書かれていたかどうかが非常に重要となるでしょう。たとえばシロアリや雨漏りなどの重大な欠陥が契約書に書かれておらず、売却後に見つかった場合は売主が補修の対応をしなければなりません。場合によっては契約を解除されることもあります。一方、買取の場合、買主が不動産買取業者であれば契約不適合責任は免除されるでしょう。

不動産買取業者を選ぶ時のポイント

不動産買取業者を選ぶポイントを整理して、実際に買取業者を選ぶ時の参考にしましょう。不動産を売却する時に、買取を選択したほうが良い場合についても解説します。買取業者を選ぶ時のポイントは、査定価格、評判や口コミ、担当者の人柄、過去の買取実績などを参考にしましょう。

査定価格

不動産買取を選択した場合、不動産買取業者が提示する売却価格で売ることになりますので、複数社に見積もりを依頼し、一番高く買い取りしてくれる業者を選ぶことも重要です。複数の買取業者に見積もりを依頼したい場合は、インターネットサイトにて一括査定サイトを検索することで、複数見積をしてくれる業者が見つかります。そこで、同時に査定依頼を出すことができますので結果を待つだけです。査定価格を比較して高い提示をしてくれた業者の話を聞きましょう。

評判や口コミ

実際に不動産を売却した方々の口コミがインターネットで無料で閲覧できるサイトがあります。過去の口コミを見れば、買取業者の現状を把握できます。〈売却価格〉〈売却期間〉〈担当者の対応〉〈会社を選んでよかった点〉などを確認できます。特に契約時の対応方法や、買い取ったあとにトラブルがなかったか、といった買取業者の査定だけでは見えてこない具体的な印象を、確認すると良いでしょう。

担当者の人柄

担当者の人柄も大事なポイントです。大きな金額が動く取引で、担当者が終始感じよく対応してくれると気持ちよく取引ができますよね。特に買取価格の面でどのような理由でその買取価格になったかということを、具体的に説明できる担当者は良い担当者と言えるでしょう。不動産買取業者は、買取価格を安くおさえることによって、売却価格との差額で利益を得ます。そのため少しでも安く買取価格を設定したいと考えています。悪徳業者にあたってしまった場合は、特に買取価格を下げようとしてくるので、質問をできる関係を築ける担当者が良いでしょう。

過去の買取実績

中古物件から買取まで総合的に行っている不動産会社、買取専門の業者など、どこへ買取依頼を出すか迷うこともあります。その場合は、過去の買取実績を確認しましょう。買取実績が多いほど、業者には信頼と実績が積み上がっている証です。マンションの実績が多い、戸建ての実績が多い、また地域特化型、全国対応に分類されます。不動産会社によって異なりますので、公式HPで確認しましょう。

デメリットも教えてくれるか

不動産買取は、不動産仲介よりも売却価格が安くなるデメリットがあります。不動産買取業者側も、なるべく安く買い取りたいと思っているので、デメリットについてはなるべく話したくないことが多いかもしれません。しかし、きちんとデメリットについても説明してくれる担当者の方が信頼できるのではないでしょうか。たとえば大手の不動産業者になると担当者も多いため、豊富な買取実績があり、話しやすい担当者を選ぶようにすると良いでしょう。

不動産の「買取」がおすすめの物件

不動産売却をする際に買取を選択したほうが良いおすすめの物件を紹介します。仲介業者に依頼しても1年以上売れない物件、事故物件、築年数が古すぎる物件です。立地や環境が良くない物件はなかなか買主が現れません。戸建の場合ですと、土地の形がきれいではない物件は売るのが難しくなるでしょう。

仲介で1年以上売れていない

仲介業者に依頼しても売れない物件については、1年の期間中にその地域で物件を買いたい人には認知はされているはずです。それにもかかわらず、買いたい人が現れないということは、市場では売れ残った物件、魅力がない物件ということがより明白になってしまいます。これ以上売却期間を伸ばすのは危険です。立地や間取り周辺環境が良くないと判断された場合も売るのはなかなか厳しいでしょう。部屋の広さが狭すぎたり、逆に部屋数が余ってしまうなど、核家族化、少子化が進んだ社会において、以前は売れていたが売れなくなってしまったという物件もあります。売却価格を低くして販売期間をさらに延長するという方法もありますが、不動産買取業者に買取を依頼したほうが良いでしょう。

事故物件

事故物件とは入居者が保有している部屋内での自殺や事故など明らかに心理的瑕疵のある物件のことです。事故物件は売却が難しくなってきます。戸建の場合は、周辺物件と一緒にまとめて不動産会社に買い取ってもらえば、駐車場や店舗など異なる物件として活用してもらうことも可能です。他社で買取を断られてしまった場合は買取業者の選び方を見直す必要があります。事故物件を専門に扱っている買取業者もありますので、依頼するようにしましょう。まずは買取業者のHPにアクセスし、事故物件の取扱実績があるかを確認しましょう。弁護士やリフォーム業者と提携している業者がありますので、次に入居する方に気持ちよく住んでもらうためにも依頼をしてみましょう。

築年数が古い

築年数が古い物件については、室内のリフォーム済みだとしても地震大国日本では耐久性や老朽度が気になり、売れ残ってしまう可能性が高いです。さらに立地条件も周辺物件よりも悪いとなれば、同時期に市場に出ているマンションの方が選ばれます。不動産の売買は立地条件が最も重要と言われており、立地条件が悪く更に築年数が古くなる物件においては買い手はつきにくくなります。自らの手でリフォームして売却するのではなく、そのまま買取業者に依頼してしまった方が、意外と高く売れる場合もあります。このようなケースでも、買取業者に依頼し、買い取ってもらう方法が良いでしょう。

まとめ

不動産の買取業者の選び方のポイントを見てきました。すぐに現金化したい、売却していることを周辺住民に知られたくないという場合は、買取を選ぶと、短期間で売却ができます。築年数が古かったり、立地が悪い物件を売却したいという物件も買取で確実に手放すことが可能です。事故物件など訳あり不動産を保有している時は、専用の不動産買取業者を頼りましょう。相続などで揉めていて現金化を急ぎたい場合にも、不動産買取を選択するのがベストです。買取一括査定をすることによって、複数業者から納得の行く売却価格を提示してもらいやすいです。不動産買取業者が決まったあとは、担当者と適切にコミュニケーションが取れるかといったことも考えましょう。どうしても買取価格に納得がいかない場合は、仲介業者に頼んで販売期間を延長することも可能です。買取保証制度を利用し、納得のいく取引にしましょう。

この記事を書いた人

著者写真 TERAKO編集部
小田急不動産
鈴木 和典

小田急グループの総合力を活かしながら、これまで幅広く不動産実務を経験して参りました。現在は、本社営業センターの責任者を務めております。私たちの発信が人生100年時代の選択肢を広げるきっかけになれれば大変うれしく思います。 著者の記事一覧はコチラ
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