アパートの不動産投資の始め方は？メリット、デメリットって何？

どのような条件が整えば、一棟のアパートに投資できるのでしょうか。アパートの不動産投資はマンションの区分所有に比べて、初期費用が多くかかります。融資が通る条件はおよそ年収の10倍までですので、年収1,000万円の人であれば1億円の融資を受けられる計算になります。数ある不動産投資においてアパート一棟投資を行うためにはどのように始めていけば良いのでしょうか。今回は、アパートの不動産投資についてメリット・デメリットも含めてご紹介します。

不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産を購入して運用することを言います。購入した不動産を貸して家賃収入を得たり、不動産を売却したりすることによって利益を得る仕組みです。ミドルリスク・ミドルリターンの投資とも言われており、変動の大きい株式と比較するとリスクが低いのが特徴です。昨今は副業としても注目されています。

以下は、代表的な不動産投資の一例です。

• 新築物件
• 中古物件
• 区分マンション投資
• マンション一棟投資
• 戸建投資
• アパート一棟投資など

この記事ではアパート一棟投資について掘り下げていきましょう。

アパート一棟投資とマンション投資って何が違うの？

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、代表的なものは、アパート一棟投資とマンション投資です。アパート一棟投資とマンション投資は何が違うのでしょうか。

マンション投資

マンション投資は、マンションを区分して所有する方法です。比較的融資を受けやすいため、初心者から始めやすいでしょう。賃料が下落しにくい都心部の高額マンションから、1,000万円程度で購入できる比較的低額のマンションまでさまざまな物件に投資できます。もちろんマンションを所有し続けて家賃収入を得ることも可能です。購入後すぐに不動産価格が上昇する物件もあるため、売却による利益も期待できます。入居者の移動需要を投資に活かしやすいのもマンション投資の特徴です。入居者の移動需要とは、引っ越しや戸建てからマンションへの住み替え、マンションから戸建てへの住み替えなどの需要です。

アパート一棟投資

アパート一棟投資では、まずアパートを一棟まるごと購入し、そのアパートの各部屋を貸し出して家賃収入を得ます。家賃収入からアパート共有部分や各部屋の修繕費用などを差し引き、物件購入時に組んだローンを返済していきます。清掃や管理をしっかり行ったり、空室率をうまくコントロールしたりできれば、安定した利益を得られるでしょう。

気になる利回りは？新築と中古で違いがあるの？

アパート一棟投資の新築と中古では利回りにどんな差があるのでしょうか。まず新築のアパート一棟投資ですが、当然新しいため修繕が安く抑えられます。引っ越しニーズとして、新築のほうが人気が高いため、入居者が決まりやすいです。デメリットとしては、新築アパート一棟を購入する物件価額は、中古アパート一棟に比べると、金額が高くなってしまいます。そのため、新築アパート一棟投資のほうが、利回りは低くなります。

ただし、家賃設定を高めに設定しても入居者は入りますが、長期に運用することを考えたとき、新築プレミアムの値下がりのリスクが想定されるでしょう。次の入居者がはいるときは、新築ではなくなってしまうため、入居者が入りにくくなってしまいます。周辺相場などを配慮し、入居者が入りにくい場合は、家賃設定の見直しが必要になってくるでしょう。次に中古アパート一棟投資について見ていきます。新築では家賃を下げなくてはいけない場面が後々発生しますが、中古の場合は比較的安定した家賃設定ができます。購入時にシミュレーションをした利回りを安定して得られやすいのが特徴です。ただし、修繕費の部分は新築よりもかかってくることが予想されるので、修繕費の計算をしっかりとしておくことが大切です。

不動産投資でアパート一棟投資をするメリット、デメリットとは？

アパート一棟投資の利回りはマンション投資よりも高いことから、興味をもたれた方もいるでしょう。ここからは、アパート一棟投資のメリット・デメリットについてくわしくみていきましょう。

メリット

まずは、アパート一棟投資のメリットを紹介します。

長期的な収益の確保ができる

アパート一棟投資のメリットとして、長期的な収益の確保ができることが挙げられます。家賃相場は株式相場などと違い安定しているため、毎月大きく変動することがありません。アパートに空室がなければ、安定した家賃収入が期待できるでしょう。

安定的な収益が見込めれば、副収入として生活費や教育費の足しにできたり、将来のための貯金や老後資金にしたりすることもできます。次の物件購入に充てることも可能です。

空室リスクが分散できる

アパート一棟投資には、空室リスクを分散できるというメリットもあります。なぜならアパート一棟投資では複数の部屋を所有するため、たとえ一室が空室になったとしてもほかの部屋でカバーできるからです。そのため、突然、収入がゼロになってしまうというリスクは少ないでしょう。所有している部屋が空室になると収入がなくなってしまう区分マンション投資に比べ、アパート一棟投資は空室リスクを分散できるのです。アパート一棟投資を成功させるには、空室をなるべく避けたいものです。空室の時期を長く作らないためには、清掃や共有部分の管理をしっかり行う必要があるでしょう。地盤沈下やシロアリ、雨漏りといった事態が起こると、修繕費用が高額になることも予想されます。大きな修繕が必要となる前に、普段から定期的にメンテナンスをすることも大切です。

不動産が資産として残る

不動産が資産として残ることも、アパート一棟投資のメリットです。アパート一棟投資の運用がうまくいき、ローンを完済できれば、アパートは完全に自分のものになります。家賃収入を全て得られるほか、アパートを売却して収益を得たり土地活用をしたりなど、その後の選択肢も増えるでしょう。

レバレッジ効果が得られる

アパート一棟投資のメリットには、レバレッジ効果が得られる点も挙げられます。現時点の年収や資産が少ない場合でも、投資資金の融資を受けることが可能です。現在の金利は低く、10年固定金利は1.5％程度から借りられます。金融機関担当者に条件面を交渉することが大切です。低い金利条件で融資を受ければ、アパートの家賃収入の利回りが20％以上のものを購入した場合、かなりのレバレッジ効果が期待できます。レバレッジ効果を期待して物件を購入するときは、良い物件を安く購入する必要があります。物件購入のタイミングがレバレッジ効果を決めると言っても過言ではないでしょう。

デメリット

アパート一棟投資のメリットを説明しましたが、デメリットも存在します。アパート一棟投資を検討している場合は、デメリットも理解しておきましょう。

審査基準が厳しい

アパート一棟投資のデメリットとして、審査基準が厳しい点があります。アパート一棟投資には多額の資金が必要です。現金一括購入ができれば問題ありませんが、アパート一棟を全額現金で購入するケースは少ないでしょう。一般的に利用されるのがローンです。しかし、ローンの審査が通らないとアパート一棟投資家への道は厳しいと言えるでしょう。ローンの審査を通りやすくするためには、物件の収益性だけでなく、本人の信用力も重要です。もし希望額のローンが借りられない場合は、狙っている物件を購入できないことも考えられます。少ない自己資金投資での投資は、キャッシュフローの悪化やリスクも高いなど、投資効率を考えるとおすすめできません。

修繕費が高額になりがち

修繕費が高額になりがちであることも、アパート一棟投資のデメリットです。アパート一棟投資では、区分マンション投資よりも修繕費が高額になる傾向があります。入居者に長く入居し続けてもらい満室で運用していくためにも、アパートの外観や共有部分のメンテナンスを定期的に行う必要があります。一般的に入居するかしないかを決めるポイントとして、見た目のキレイさを挙げる人も多いのではないでしょうか。あらかじめ修繕費の予定を立てておかないと、得られる収入が初期計画よりも少なかったということにもなりかねません。

長期投資が前提

アパート一棟投資は、長期投資が前提です。すぐに収益を得たいと考えている人にはデメリットと感じるでしょう。一度購入した不動産をすぐに売却することは、意味がありません。よほど地価の上昇が見込めない限り、すぐに売却して収益を得ることは難しいでしょう。そのため、アパート一棟投資では、購入した物件を長期で運用することが前提になります。もちろん、短期的に不動産価格が下落し、購入価格より下がることもあるでしょう。長期的に見れば不動産価格が回復し、収益を生み出すことも考えられます。このようにアパート一棟投資は、長期投資を前提としているため、短期間で収益を得たいと考えている人には不向きな面があるのです。

アパート投資はどのように始めたら良いの？始め方をご紹介

アパート投資は、以下のような条件にマッチする人が向いているかもしれません。

• 年収1,200万円以上
• 金融資産3,000万円以上
• 不動産投資に時間や手間をかけたくない

年収や金融資産に限定する理由は、一棟アパート投資にはある程度まとまった資金が必要だからです。
融資を受けることも可能ですので、上記のような条件にあてはまらない方でもアパート一棟投資を始められます。アパート一棟投資の具体的な始め方について解説します。

1.投資目標を決める

まず、投資目標を決めましょう。アパート一棟投資に必要な条件を整理することが大切です。購入するアパートの条件は以下の通りです。

• アパート一棟の物件価格どのくらいの資金の物件を購入するのか
• 利回りはどのくらいになるのか
• 家賃はいくらにするか
• 立地は良いか
• 築年数は何年か
• 劣化具合はどのくらいか
• 銀行融資の金利はどの位引き出せそうか

良い物件を見つけるためには、物件情報をコンスタントに探し続けることが重要です。継続的に物件情報に触れるようにしましょう。たとえば良い物件を見つけたとしても、物件を購入できないこともあります。目的の物件を購入するためには、不動産会社に購入してほしい投資家として情報を回してもらえるような存在になることも大切です。

2.アパート投資について情報を集める

次にアパート投資についての情報を集めましょう。一般的な情報収集の方法としては、以下のような方法があります。

• 本を活用する
• インターネットを活用する
• 不動産会社から資料を請求する
• 不動産投資セミナーなどに参加する

1つ目の本に関しては、不動産投資で売れている本を検索し最低でも10冊程度読むと基本となる知識は身につきます。2つ目のインターネット検索ですが、無料で情報公開をしている不動産投資家の話集めに適切です。3つ目に不動産会社に資料請求すると無料で資料を郵送してくれます。複数社の資料を集め、見比べてみましょう。4つ目に不動産投資セミナーに参加することですが、基本的には無料で主要都市などでセミナーを開いてくれますので、自分の知りたいことについて質問する良い機会になります。

3.物件の内覧をして検討する

それでは実際に購入するときに重要な物件の内覧のポイントについて紹介します。

物件内

玄関、居室、窓、ベランダを確認しましょう。まずは玄関ですがモニター付きインターホンがあるか、シューズクローゼットの収納量、玄関から部屋までの広さを確認しましょう。居室はコンセントの位置は生活配線にあっているか、隣の生活音は聞こえないか、エアコンは使用できるか、照明器具はどのようなものかというところがポイントです。窓については日当たり、眺め、開放時の騒音、ベランダの防犯性を確かめましょう。水回りですがキッチンの広さ、バス・トイレがセパレートかどうか、洗面台の使い勝手をみましょう。

共有スペース

オートロック、モニター付きイヤホンを確認しセキュリティがしっかりとしているか確認しましょう。次にゴミ出し場です。ゴミ出しルールが地域の規定にそって守られているか、ごみの出し方などを確認します。駐車場・駐輪場の利用状況を確認し、毎月の適切な利用料を決めましょう。

周辺環境

駅から徒歩でどのくらいかも実際に歩いて確かめることが大切です。事前販売資料と異なっていないか確かめましょう。周辺の施設で入居者に利便性を感じてもらえる場所がないか確認しましょう。スーパー・コンビニがあるかどうかで住み心地が変わってきます。周辺の道路環境では道路が危なくないか騒音はしないかも確かめましょう。

4.物件購入の契約をする

物件の内覧が終わり、その物件が気に入れば、購入意思を不動産業者へ伝え、契約段階に入るでしょう。物件購入の契約をする際に気をつけるポイントを紹介します。

売買契約書に「融資特約」を入れる

売買契約書に必ず入れてほしい文言があります。それは「融資特約」です。不動産売買契約をするときに、用いられる売買停止特約のことです。金利、融資期間、融資割合などが希望と異なる場合は売買を停止することができます。思った条件でローンが通らなかった場合に購入契約が進んでしまうと、購入金額が用意できない場合は債務不履行になります。損害賠償が請求されてしまう場合もありますので、「融資特約」文言は必ず確認するようにしましょう。ただし、不動産会社に確認をしなくても融資特約の文言は入っていることがほとんどです。

2．融資アレンジを不動産会社に依頼する

不動産会社の紹介で金融機関に融資申し込みを入れるのが、もっともスムーズに審査が進みます。複数金融機関がある中で、自分の手で銀行に融資のお願いをすることも可能です。しかし初心者で全く地元に精通していない投資家の方が、銀行にいきなりお願いに行っても融資は通りにくいです。不動産投資経験が豊富な不動産投資家の方や、地主などのほうが銀行担当者も融資は通しやすいでしょう。そのため不動産会社を通じて融資をお願いしましょう。

まとめ

　
今回の記事では、不動産投資の中でも大きな利益が狙いやすいアパート一棟投資について解説してきました。新築物件、中古物件また都心部のみならず地方の物件でも、十分利益を得られる投資対象にすることが可能だということが、おわかりいただけたかと思います。まずは、投資したいと思う地域の不動産業者からの情報収集を行い、日々の売買情報に目を向けることを心がけましょう。納得した銀行融資を受けやすくするための綿密なシミュレーションや計画書を作りましょう。大きな金額を動かすことではじめは誰でも不安ですが、不動産投資という新たな将来への一歩踏み出すことによって、安定的な資産形成を作っていってみてはいかがでしょうか。