2026.11.11

アパートの取り壊し費用はいくら？解体費用の相場や安く抑える方法を解説

アパートの取り壊し費用は、建物の構造や延床面積、立地条件などによって異なります。また、入居者がいる場合は立ち退きに伴う費用が発生するほか、解体後は土地の固定資産税が増加する可能性もあります。

アパートの解体費用の相場や内訳、費用を抑える方法を解説するとともに、建て替えや売却を含めた今後の土地活用について、賃貸オーナーが検討すべきポイントを紹介します。

この記事の目次

アパートの取り壊し費用は、建物の構造や延床面積、立地条件などによって異なります。また、入居者がいる場合は立ち退きに伴う費用が発生するほか、解体後は土地の固定資産税が増加する可能性もあります。

アパートの解体費用の相場や内訳、費用を抑える方法を解説するとともに、建て替えや売却を含めた今後の土地活用について、賃貸オーナーが検討すべきポイントを紹介します。

アパートの取り壊し費用の相場と内訳

アパートの取り壊し費用は、建物の構造別に設定される解体工事の坪単価と延床面積から概算できます。ただし、実際の費用は建物の老朽化状況や敷地条件、重機の搬入経路などによって変動します。

構造別の解体費用の相場

アパートの解体費用は、建物の構造によって異なります。一般的に木造は比較的費用を抑えやすく、鉄骨造やRC造は解体作業や廃材処理に手間がかかるため、坪単価が高くなる傾向があります。

構造別の解体費用の目安は、次のとおりです。

構造	坪単価の目安
木造	4万〜6万円
鉄骨造	5万〜8万円
RC造	6万〜10万円

※延床面積1坪あたりの建物本体の解体費用の目安です。アスベスト除去や地中埋設物の撤去、付帯工事などは別途費用が発生する場合があります。

例えば、延床面積60坪のアパートを解体する場合、木造で240万〜360万円、鉄骨造で300万〜480万円、RC造で360万〜600万円が概算となります。ただし、実際の費用は建物の規模や立地、重機の搬入条件などによって変動するため、個別の見積もりによる確認が必要です。

木造アパート

木造アパートは、鉄骨造やRC造と比較して部材の解体がしやすく、工期も短くなる傾向があるため、解体費用を比較的抑えられます。一般的には、内装材や屋根材などを撤去した後、重機を使用して建物本体を解体します。

ただし、築年数の古い物件では、建物の劣化状況や敷地条件によって作業方法が異なります。また、アスベストを含む建材が使用されている場合は、除去作業に追加費用が発生することもあります。

鉄骨造アパート

鉄骨造アパートは、柱や梁などの鉄骨を切断・撤去する作業が必要となるため、一般的に木造より解体費用が高くなります。また、建物の規模や階数によっては、足場や養生設備の設置費用も増加します。

撤去した鉄骨はスクラップとして再資源化できるため、売却による収入を解体費用から差し引ける場合があります。ただし、買取価格は鉄の市場価格や処理条件によって変動するため、見積もり時に取り扱いを確認するとよいでしょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）アパート

RC造アパートは、コンクリートの破砕や鉄筋の切断などに大型重機を使用することが多く、木造や鉄骨造と比較して解体費用が高くなる傾向があります。工期が長くなりやすいほか、コンクリートがらの運搬・処分にも費用がかかります。

特に、建物の階数が多い場合や基礎の規模が大きい場合、重機の搬入が難しい敷地では、解体費用が増加する可能性があります。建物の構造や敷地条件に応じた工法を確認し、必要な工事費用を把握しておくとよいでしょう。

取り壊し費用の内訳

アパートの取り壊し費用は、建物本体の解体工事費に加え、足場や養生シートの設置、廃棄物の運搬・処分、解体後の整地など、複数の費用で構成されます。主な費用項目と作業内容は次のとおりです。

費用項目	主な内容
解体工事費	建物本体や基礎の解体、重機・作業員にかかる費用
仮設工事費	足場や養生シート、仮囲いなどの設置・撤去
廃棄物処理費	木くずやコンクリートがらなどの分別・運搬・処分
付帯工事費	ブロック塀や植栽、物置などの撤去
整地費用	解体後の地面の整地、必要に応じた砕石敷きなど
諸経費	現場管理や各種届出などにかかる費用

費用の構成は建物の規模や構造、敷地条件によって異なります。また、見積書によっては廃棄物処理費や整地費用が解体工事費に含まれる場合もあります。見積もりを確認する際は、各項目の金額だけでなく、工事範囲や追加費用が発生する条件も把握しておくとよいでしょう。

建物本体の解体工事費

屋根や壁、柱、基礎などを取り壊す工事の費用で、総額の中で最も大きな割合を占めます。作業員の人件費と重機の使用料が中心で、構造や階数によって金額が変わります。

足場・養生などの仮設工事費

足場の設置や、粉じんの飛散を防ぐ養生シートの設置にかかる費用です。アパートは戸建てより建物が大きいため、足場の面積が増えて金額も上がります。近隣への影響を抑えるうえで省けない項目なので、極端に安い見積もりでは養生の範囲を確認しておきましょう。

廃材の運搬・処分費

解体で発生した木くずやコンクリートがらを分別し、処理施設へ運んで処分する費用です。重量のあるコンクリートは処分費が高くなる傾向があり、処理施設までの距離も金額に影響します。

付帯設備・外構の撤去費

ブロック塀、門扉、カーポート、駐輪場、物置、庭木、浄化槽など、建物以外の撤去にかかる費用です。坪単価に含まれないことが多いため、見積書のどこに記載されているか確認が必要です。

整地費用・その他の諸経費

解体後に地面を平らにならす整地費用と、現場管理費や書類作成費、近隣あいさつの費用などの諸経費です。売却や建築など更地にした後の用途によって、求められる整地の精度が異なります。

取り壊し費用が高くなる条件

アパートの解体費用は、建物の構造や延床面積だけでなく、敷地の形状や周辺環境、建物の状態などによっても変動します。

重機が入りにくい立地

前面道路の幅員が狭い土地や旗竿地などでは、大型重機やトラックの進入が制限される場合があります。重機を使用できない範囲では手作業による解体が増えるほか、廃材を小型車両で運搬する必要が生じるため、人件費や運搬費が高くなります。

隣接する建物との距離

隣接する建物との間隔が狭い場合、重機の作業スペースが限られ、解体作業の効率が低下することがあります。また、周辺建物への損傷や騒音・粉じんの影響を防ぐため、養生設備の強化や手作業による解体が必要となり、工事費用が増加する場合があります。

アスベストを含む建材

2006年9月以前に着工されたアパートでは、屋根材や外壁材、内装材などにアスベストが含まれている可能性があります。建築物の解体工事では、原則として規模にかかわらず石綿含有建材の事前調査が義務付けられています。

アスベストの含有が確認された場合は、飛散防止措置や法令に基づく除去・処分が必要となり、追加費用が発生します。また、建材の分析調査が必要な場合は、その費用も見込んでおく必要があります。

地中埋設物や残置物

解体工事中に古い基礎やコンクリートがら、浄化槽などの地中埋設物が見つかった場合、撤去や処分に追加費用が発生することがあります。また、室内に残された家具や家電などの残置物も、処分費用が増える要因です。

大型の基礎や地下構造物

杭基礎や地下ピット、地下受水槽などが設置されている物件では、地中部分の撤去に特殊な重機や追加工事が必要となる場合があります。特に、RC造などの大規模な建物では、基礎や地下構造物の規模によって解体費用が大きく変動します。

アパートの取り壊し費用を安く抑える方法

アパートの解体費用は、工事の発注方法や事前準備によって変わります。工事内容や費用の内訳を確認し、不要な作業や追加費用の発生を抑えることで、総額を削減できる場合があります。

複数の解体業者から見積もりを取得

アパートの解体費用を抑えるには、複数の解体業者から見積もりを取得し、工事内容と金額を比較することが有効です。総額だけでなく、付帯工事や整地費用の有無、廃棄物処理費の内訳、追加費用が発生する条件などを確認することで、見積金額の違いを把握できます。

解体業者が必要な許可や登録を受けているかも確認しましょう。解体工事を請け負うには、原則として建設業法に基づく許可、または建設リサイクル法に基づく解体工事業の登録が必要です。請負金額が税込500万円以上の解体工事では、建設業の許可が必要となるため、一定規模以上のアパートを取り壊す場合は特に注意が必要です。

残置物の事前処分

退去後の部屋に残った家具や家電、共用部の不用品を解体業者にまとめて処分してもらうと、割高になりがちです。オーナー自身で処分できるものは着工前に片付けておくと、見積額を下げられる場合があります。なお、エアコンやテレビなどの家電4品目は家電リサイクル法に基づくリサイクル料金がかかります。入居者の所有物が残っている場合は無断で処分せず、本人の同意を書面で得てから進めてください。

補助金・助成金の活用

アパートの解体費用を抑える方法として、自治体が実施する補助金・助成金制度の活用があります。老朽化によって倒壊のおそれがある建物の解体費用を補助する制度などがありますが、対象となる建物の用途や築年数、老朽化の程度などには条件が設けられています。

特に、老朽空き家の解体を対象とする制度では、入居者のいる賃貸アパートが対象外となる場合があります。アスベストの除去工事に対する補助制度もありますが、対象となる建材や工事内容、補助金額は自治体によって異なります。

補助金は工事着手前の申請が条件となる場合が多いため、解体業者と契約する前に、物件所在地の自治体で対象要件や申請期限、必要な手続きを確認しましょう。

工事時期・スケジュールの調整

解体費用は季節だけで大きく変わるものではありませんが、年度末にかけては工事の依頼が集中しやすく、希望の日程で業者を確保しにくくなることがあります。費用を抑えるうえで効果があるのは、時期そのものより、余裕を持ったスケジュールで動くことです。工期が迫っていなければ複数社をじっくり比較でき、業者の工程に空きがある時期に合わせることで価格交渉もしやすくなります。

固定資産税の課税タイミングも、着工時期を決める材料になります。詳しくは後述の「解体後の固定資産税・都市計画税」で説明します。

アパートを取り壊す際の注意点

アパートの解体では、戸建てと違って入居者との契約関係が大きな論点になります。法令上の手続きや税金の扱いも含めて、事前に確認すべき点は5つあります。

入居者の立ち退き交渉と費用

普通借家契約では、オーナーの都合で一方的に退去を求めることはできません。更新拒絶や解約の申入れには借地借家法第28条の正当事由が必要で、建物の老朽化だけでは認められにくいのが実情です。倒壊のおそれがあるなど建て替えの必要性が高い場合でも、立ち退き料の支払いによって正当事由を補完するケースが多く見られます。期間の定めがある契約で更新を拒絶する場合は期間満了の1年前から6カ月前までに通知する必要があり、期間の定めがない契約で解約を申し入れる場合は、申入れの日から6カ月後に契約が終了します。

立ち退き料に法律上の基準額はなく、居住用で賃料の6カ月分程度を目安とする解説もありますが、実際には入居者が被る経済的損失をもとに個別に算出します。主な項目は次のとおりです。

引っ越し費用
新居の敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用
家賃が上がる場合の差額分（一定期間）

退去までには想定以上の時間がかかることがあるため、取り壊しの1年以上前から個別に説明を始めると、交渉を進めやすくなります。入居者の高齢化や転居先探しの事情にも配慮し、難航する場合は弁護士に相談しましょう。

解体工事に必要な届出・手続き

アパートの解体は床面積80㎡以上となることがほとんどで、複数の届出が必要です。主な手続きは次のとおりです。

手続き	対象	期限	行う人
建設リサイクル法の届出	床面積80㎡以上の解体	工事着手の7日前まで	発注者
石綿の事前調査結果の報告	解体部分の床面積80㎡以上	工事開始前	元請業者
建物滅失登記	取り壊した建物すべて	滅失の日から1カ月以内	所有者

建設リサイクル法の届出は発注者であるオーナーの義務です。業者が代行することは可能ですが、届出の責任者はオーナーになるため、委任状の内容と提出の完了を確認しておきましょう。建物滅失登記は工事完了後に忘れやすい手続きです。業者から取毀証明書を受け取り、法務局へ申請します。電気やガスの停止連絡も着工前に済ませておく必要があります。水道は粉じん対策の散水に使うことが多いため、停止の時期は解体業者と相談しましょう。

解体後の固定資産税・都市計画税

アパートの敷地には住宅用地の特例が適用されており、取り壊して更地にすると特例の対象から外れます。軽減の内容は次のとおりです。

区分	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地（戸数×200㎡以下の部分）	価格×6分の1	価格×3分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	価格×3分の1	価格×3分の2
非住宅用地（更地など）	特例なし	特例なし

アパートは戸数×200㎡まで小規模住宅用地として扱われるため、多くの物件で敷地全体が6分の1の軽減を受けています。更地になると土地の税負担は大きく増えますが、負担調整措置があるため、税額がそのまま6倍になるとは限りません。実際の金額は市区町村の窓口で試算してもらうと確実です。

固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です。年末に解体を終えると翌年度から特例が外れるため、更地のまま保有する場合は1月2日以降に取り壊しを完了させる方が、特例を1年長く受けられます。建て替え中の土地は、一定の要件を満たすと特例の対象になります。

解体費用の税務上の取り扱い

個人が支出する取り壊し費用は、目的によって税務上の区分が異なります。

取り壊しの目的	主な扱い
賃貸事業に使っていた建物の取り壊し	不動産所得の必要経費
土地を売却するための取り壊し	譲渡所得の譲渡費用
購入当初から取り壊して土地を利用する目的	土地の取得費

賃貸中のアパートを取り壊す場合、取り壊し費用は事業の規模にかかわらず全額を必要経費にできます。一方、建物の未償却残高（資産損失）の扱いは規模で変わり、おおむね5棟10室以上の事業的規模であれば全額を算入できますが、業務的規模の場合は資産損失を差し引く前の不動産所得の金額が上限です。金額が大きく申告にも影響するため、解体を決める前に税理士へ相談しておくことをおすすめします。

近隣住民への説明とトラブル対策

アパートの解体工事では、騒音や振動、粉じんの発生によって近隣住民とのトラブルにつながる場合があります。苦情による工事の中断や工程の変更を防ぐためにも、着工前に工事内容や期間、作業時間などを説明し、理解を得ておくことが重要です。

近隣へのあいさつは解体業者に任せきりにせず、オーナーも同行することで、丁寧な対応につながります。着工前に隣接する建物の外壁や塀などの状態を写真で記録しておけば、工事による損傷を巡るトラブルが発生した際の確認資料となります。

さらに、万が一の事故や建物の損傷に備え、解体業者が賠償責任保険に加入しているかも契約前に確認しておきましょう。

古いアパートは取り壊すべき？建て替え・売却との比較

老朽化したアパートの出口は、取り壊しだけではありません。それぞれの選択肢で、初期費用や立ち退きの要否、手元に残る収益が異なります。

選択肢	初期費用	立ち退き	向いているケース
取り壊して建て替え	非常に大きい	必要	賃貸需要が強く、長期で経営を続けたい
更地にして売却	大きい	必要	賃貸経営を終えて土地を現金化したい
アパート付きで売却	小さい	原則不要	費用をかけずに早く手放したい
修繕・リノベーション	中程度	原則不要	建物の状態が良く、収支の改善が見込める

取り壊して建て替える場合

アパートを建て替えることで、建物の老朽化や設備の陳腐化を解消し、賃料水準の改善や耐震性能の向上が期待できます。一定の要件を満たせば、建て替え中も固定資産税の住宅用地特例が継続して適用される場合があります。

一方、解体費用や入居者の立ち退き費用に加え、新築工事費が発生するため、多額の資金が必要となります。日本建設業連合会の「建設資材高騰・労務費の上昇等の現状〔四半期版〕2026年夏版」によると、建設資材物価は2021年6月と比較して39％上昇しており、建築コストの高止まりにも注意が必要です。

建て替えを検討する際は、新築工事費や想定賃料、入居率、借入条件などを踏まえて収支計画を作成し、長期的な収益性を見極める必要があります。

更地にして売却する場合

更地は買主が用途を自由に決められるため、戸建て用地や建売業者向けなど買い手の幅が広がります。ただし、売却前に解体費と立ち退き料を負担する必要があり、売却に時間がかかると固定資産税の増加も続きます。地中埋設物が売却後に見つかると、売主が責任を問われることがあるため、契約内容の確認も重要です。先に買主を見つけ、引き渡し条件として解体する段取りにすると、資金と税負担のリスクを抑えられます。

アパート付きのまま売却する場合

入居者との賃貸借契約を買主に引き継ぐオーナーチェンジであれば、立ち退き交渉も解体費用も発生しません。出費を抑えて早期に手放せる方法です。その反面、建物が古い物件では土地の価格から解体費用相当額を差し引いて価格を提示されることがあり、空室が多いと投資家からの評価も下がります。手元に残る金額を更地売却の場合と比較することが大切です。